Эксперты прогнозируют серьезную трансформацию офисного рынка

Эксперты ожидают высвобождения площадей, а также изменений в организации функционирующих пространств. Как и большая часть тенденций, наблюдающихся сегодня в отраслях бизнеса, это связано с той специфичной ситуацией, в которой в последние месяцы пришлось существовать и данному сектору.

Нарастающий кризис, вызванный пандемией, ставит участников рынка офисной недвижимости перед вопросами, как оптимизировать бизнес-процессы, сделав их менее затратными, а также выполнить все требования безопасности по отношению к своим сотрудникам. Пока не все компании приняли решение о возвращении хотя бы части персонала в офис, еще медленнее происходит полный переход на прежний формат работы.

- Без изменений не обойдется, - говорит директор ООО «Транс Бизнес КонсалтингЮг» Татьяна Владимирова. - Если можно качественно осуществлять работу удаленно, владельцу - экономить на аренде помещений, сотрудникам - время на дорогу, то почему этот опыт не взять в лучшие времена? Оптимизация затрат будет осуществлена многими компаниями.

- Очевидно, что в свете ближайших послаблений карантинного режима на работу в первую очередь вернутся лишь основные сотрудники, присутствие которых на рабочих местах необходимо для нормального функционирования бизнеса, - рассуждает старший менеджер компании «Эрнст энд Янг» Евгений Панасенко. - Однако уже на данном этапе необходимо будет обеспечить офисных сотрудников средствами индивидуальной защиты. Когда же в офисы вернется большая часть людей, потребуется выполнение специальных условий, например, дистанции между рабочими местами, обеспечения социальной дистанции в общих помещениях, оборудование офисов санитайзерами, отказ от концепций open area в пользу кабинетного типа и т. п. Вероятно, часть таких мер могут оказаться полезными и вне карантинного периода. Кроме того, одним из возможных вариантов обеспечения дополнительной безопасности сотрудников может стать аренда офисных помещений вблизи мест их проживания, чтобы не концентрировать весь персонал в одной точке города. Это позволит не подвергать сотрудников лишней опасности в длительных поездках в общественном транспорте и обеспечить сотрудников рабочими местами в разных частях города.

ОФИС ПО-ДРУГОМУ

По данным PM Becar Asset Management, на сегодняшний день примерно 30% бизнесов сокращают арендуемые площади или полностью переходят на удаленку. Причем многие понимают, что бизнес поменялся, а значит, надо изменить и пространство, в котором он осуществляется. Некоторые центры уже начали трансформироваться в коворкинги.

- Можно выделить несколько уже проявившихся тенденций, - говорит управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина. - Одна - reception в бизнес-центрах становится одним из важнейших элементов. Вторая - перепланировка офисов для возможности сочетать удаленную и неудаленную работу. Такие запросы уже поступают от арендаторов.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько также говорит о том, что уже сейчас можно прогнозировать новый подход к организации самой офисной недвижимости.

- Мы увидим развитие отдельных рабочих пространств и коворкингов. Этот формат и раньше развивался, а теперь получил дополнительный импульс, - уверен эксперт.

Что касается тех площадей, которые будут покинуты арендаторами, а эта тенденция уже проявляется, то их судьба зависит от множества факторов - изначальной характеристики здания, его локации в городе. Но каким бы ни было решение, от привычной сдачи в аренду под офисы их операторам придется уйти, предполагают собеседники издания.

- Для тех офисных объектов, где будет высвобождаться большое количество вакантных площадей, путем решения проблемы станет использование пространства под другие цели, - продолжает Илья Володько. - Теоретически офисную недвижимость логичнее всего переоборудовать под апартаменты, которые можно продавать в собственность или сдавать в долгосрочный и посуточный наем. Также решением может быть использование под общественные пространства, хотя такие мероприятия не приносят особой прибыли, но все же это лучше, чем абсолютный простой помещения. - Мы также верим в востребованность отелей и коливингов. В бизнес-центрах уже есть определенная инфраструктура, лобби, которое можно переоборудовать, - дополняет Мария Онучина.

ДОМА ПОНРАВИЛОСЬ

Тенденция к тому, что часть коллектива, находящаяся в офисе, будет сокращаться, подогревается и настроениями самих работников. Многие, после того как преодолели этап привыкания к самоконтролю, научились эффективно планировать свое время и расставлять приоритеты, теперь так и хотели бы работать дома. Директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту Colliers International Елена Розанова рассказала о результатах опроса, которые показали, что 50% респондентов после окончания режима самоизоляции хотят иметь возможность работать удаленно минимум 1-2 раза в неделю.

- Возвращать сотрудников планирую постепенно, - поделилась Татьяна Владимирова. - Учитываю необходимость присутствия сотрудника в офисе и его готовность выйти. Это важно. Если сотрудник не готов ездить в общественном транспорте, пересекаться с заметно большим количеством людей (и при этом результативен на удаленке), он сможет пока работать дома.

РЫНОК УПАДЕТ

Пока компании, арендующие офисную недвижимость, думают, как оптимизировать процессы управления коллективом и сократить расходы на оплату площадей, сами операторы офисных центров задаются вопросом, как будут жить дальше. Ведь привычный и сравнительно несложный способ заработка в одночасье пережил настоящую революцию. И хотя большинство арендаторов еще не приняли никаких точных решений, операторы уже потеряли значительную часть своей ренты, так как шли на уступки терпящим убытки компаниям и предоставляли дисконт. Ряд владельцев центров пожертвовали практически половиной своей прибыли.

- Офисная недвижимость наиболее остро среагировала на этот кризис, - отмечает Илья Володько. - В течение апреля и мая рынок пережил резкое снижение арендных платежей. Многие операторы пошли навстречу арендаторам, уступая до 50% стоимости площади. В связи с этим в дальнейшем развитии рынка будут четко прослеживаться два тренда. Первый - это общий спад деловой активности, который прогнозируется на период порядка одного года, отсутствие роста бизнеса как такового. Восстановление произойдет не так быстро. За счет этого фактора спрос сократиться в целом на 20-30%. Второй тренд - формат удаленной работы будет набирать обороты. Это не значит, что произойдет полная перестройка отношений работодателя и его сотрудников. Но постепенное, плавное сокращение офисных площадей в связи с тем, что часть сотрудников будет переводиться на удаленку, станет трендом. И это высвободит еще порядка 10-15%. Такие цифры уже критичны для бизнеса, поэтому мы понимаем, что владельцы недвижимости столкнутся с достаточно сложной ситуацией. Падение цен будет существенное. По самым скромным прогнозам, к концу года - минус 25%.

Директор федеральной компании «ЭТАЖИ» в Краснодаре Вадим Камалов также отмечает, что ожидает снижения цен на рынке, которое, по его мнению, будет связано в основном не с переходом на новые режимы работы, а с закрытием достаточно большого количества МСП.

ПРОТИВ ИЗМЕНЕНИЙ

Есть ряд руководителей и владельцев компаний, которые не склонны к перестройке работы коллектива, видят хоум-офис лишь временным решением проблемы и не считают, что он прочно войдет в жизнь компаний. По крайней мере в ближайшее время.

- Результаты опросов крупных компаний, арендующих большие офисные площади, показали, что многие работодатели были удивлены тому, что дистанционный режим не только не ухудшил, но и, в некоторых случаях, повысил показатели работоспособности значительной части сотрудников, - рассказал Евгений Панасенко. - В связи с этим часть компаний может всерьез задуматься о том, что возвращать в офисы всех сотрудников может быть экономически нецелесообразно. Представители таких компаний уже сейчас отказываются от части офисных помещений. В то же время другие компании убеждены, что после окончания пандемии все сотрудники вернутся в офисы, по их мнению, если тренд на снижение заболеваемости будет сохраняться, то, ориентировочно, в сентябре можно будет ожидать полноценного восстановления рабочего процесса. Такие диаметрально противоположные мнения крупных арендаторов являются причиной, по которой делать прогнозы о будущем рынка офисной недвижимости сложно.

Возобладает ли более консервативный подход к работе компаний, будет зависеть от того, насколько глубоким окажется кризис и, соответственно, - трудным восстановление после него. А истинный эффект всех событий последних месяцев на бизнес еще только предстоит оценить.

В ПРОШЛОЕ НЕ УЙДЕТ

Новый опыт и формы организации коллектива, которые компании освоили во время карантина, представляют для них интерес и в дальнейшем.

- Наши подходы к работе однозначно поменялись - рассказал Вадим Камалов. - Мы и раньше активно использовали видеосвязь для проведения сделок с удаленными клиентами в других регионах, поэтому были технически готовы к работе в таком формате. Однако к этому были готовы не все сотрудники, и не готовы они были именно технически. Мы стали проводить видеообучение сотрудников, за эти 2,5 месяца было отснято и опубликовано столько контента, сколько мы не сделали за 5 лет. И этот формат работы мы теперь оставим.

- Опыт пандемии много дал нашей компании, - поделилась Татьяна Владимирова. - Он стал тем волшебным пинком, которого так не хватает в благоприятные времена. Это касается в первую очередь онлайн-работы и видеопроектов в соцсетях. Организация процессов изменилась кардинально: один сотрудник все дни трудился на основном рабочем месте, остальные - на удаленке. Структурно и содержательно - без изменений: планерки в понедельник, рабочие совещания по проектам (все в интернете), плановые мероприятия в онлайн-формате, консультирование руководителей. Команда сплотилась, все чувствовали поддержку коллег.