Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
RU

Рубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье

Курс рубля устремился вниз на бирже Forex 9 марта. Не омрачил Международный женский день – и на том спасибо, шутят в сети. Считается, что всё началось с «ценовой войны» России и Саудовской Аравии в области нефтяных цен. Но не последнюю роль сыграли и коронавирус, и поправки в Конституцию. Как бы то ни было, за неделю доллар и евро прибавили больше 15%. Агентство Bloomberg не исключает, что рубль в ближайшее время потеряет еще процентов 30.

Несостоявшееся снижение ставок по ипотеке

Многие ожидают, что все происходящее поставит крест на планах правительства снизить ставку по ипотеке до 8–9%. Ведь обычная реакция ЦБ на обвал национальной валюты – повышение ключевой ставки. Однако с этим мнением согласны не все.

«Тут достаточно сложно делать прогнозы, – говорит председатель правления ГК „Финам“ Владислав Кочетков. – Нужно посмотреть на развитие ситуации. Стоит понимать, что Центробанк смотрит не только на стоимость рубля, но в больше степени на инфляцию и таргетируется именно по ней. Пока инфляция не успела вырасти, и, с учетом того что у правительства есть повышенные социальные обязательства, я склоняюсь к тому, что ЦБ и Минфин попробуют по примеру своих зарубежных коллег в Европе и США залить ситуацию деньгами, то есть будут проводить продажи валюты, но ключевую ставку сохранят».

Рубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье

Означает ли это, что ставки по ипотеке тоже сохранятся? Необязательно. «Ипотека уже начала расти, и, скорее всего, все-таки цена ее повысится заметно – по моим оценкам, как минимум на 2–3 процентных пункта. Банки учитывают риски текущей экономической ситуации и практически по всем кредитным продуктам какое-то время будут поднимать ставки. Скорее всего, такая ситуация продлится не так долго, но от одного до трех месяцев она может продолжаться», – объясняет Владислав Кочетков.

Что с ценами на квартиры?

Ну а в том, что жилье откликнется на все происходящее подорожанием, не сомневается, кажется, никто. И причин тут несколько. Самая очевидная – зависимость от импорта.

«Часть материалов, в том числе отделочных, является импортируемой из-за рубежа, – рассказывает генеральный директор СРО НП „Объединение строителей СПб“ Алексей Белоусов. – Причем чем выше класс жилья, тем больше материалов везут из-за границы. Закупать их придется уже по другим ценам. На стройке работают механизмы и оборудование, которые процентов на 70–80 являются импортными. Их парк нужно обновлять. Запчасти тоже стоят в валюте. Ну и индустрия производства строительных материалов, к сожалению, также процентов на 80 работает на оборудовании, купленном за рубежом. Вот три фактора, которые определяют рост стоимости квадратного метра со снижением курса рубля. Он почувствуется не быстро, через какой-то промежуток времени. Тем не менее влияние мы так или иначе ощутим».

В тот момент, когда LIVING общался с Алексеем Белоусовым, рубль упал еще на 10%. Исходя из этого, эксперт дал свой прогноз: «Наверное, к концу года, если этот курс сохранится, это даст как минимум 1% в стоимости квадратного метра». Впрочем, исходя из сказанного, нетрудно выстроить зависимость.

Однако эксперты называют и другие факторы, которые повлияют на цену квадрата. «Падение рубля провоцирует панику среди населения, – констатирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – Люди активно начинают интересоваться, куда вложить деньги и как сохранить сбережения, растет спрос, и поднимаются цены. Подобный эффект продлится еще несколько месяцев, пока мы не перейдем к следующей стадии кризиса – стагнации. При этом ситуацию усугубляет развитие пандемии коронавируса, что негативно сказывается на рынке. Многие приостанавливают продажу объектов и отказываются от просмотров».

Действительно, если почитать советы всевозможных «инвест-гуру», чей звездный час наступает в моменты кризисов, то инвестиции в недвижимость нередко преподносят как тихую гавань в финансовом шторме. Особенно – на этапе строительства. И если считать, что механизм эскроу-счетов снизил риски таких инвестиций, то такой взгляд не лишен оснований.

Рубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье

В реальности все еще сложнее, говорит глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. «Четко посчитать, что у нас упадет, что у нас поднимется, я думаю, достаточно сложно, – рассуждает он. – Уравнение, в котором более трех переменных, имеет много решений. Как сказал один ученый, весь мир развивается по законам физики, но с непредсказуемым результатом. Я думаю, что жилье будет дорожать по объективным причинам: потому что инфляция, потому что застройщики будут меньше строить, потому что банки дают меньше кредитов. Все как обычно».

Кстати, с тезисом о том, что себестоимость строительства имеет валютную составляющую, Аркадий Скоров готов поспорить. «Нет там никакой валютной составляющей», – говорит он.

Как мы справлялись раньше

Возможно, самый надежный способ заглянуть в будущее – это посмотреть, что было в прошлом. Впервые после начала «лихих 90-х» рубль рухнул в «черный август» 1998 года, при этом доллар вырос в три раза. Что же произошло с жильем? Оно… подешевело. Правда, в долларовом выражении. Тогда даже в магазинах ценники нередко указывали в так называемых у.е., а уж жилье оценивали исключительно в твердой валюте.

Конечно, в рублях квадратный метр взлетел. Но, во-первых, не сразу, а только через пару недель после дефолта. А во-вторых, не так резко: в сентябре он прибавил 100%, а к концу года – около 150% от докризисной цены.

Потом был кризис 2008 года, который развивался не так стремительно. Несмотря на падение финансового рынка, доллар вырос к рублю не так сильно – менее чем в полтора раза за полгода, причем это происходило постепенно. Стоимость нового жилья при этом почти не менялась, оставаясь в районе 90 тыс. рублей за квадратный метр. Стоит напомнить, что тот кризис сильно ударил по среднему классу – основным покупателям жилья. Многие остались без работы, активно практиковалось снижение зарплат.

В 2009 году доллар продолжал расти вплоть до начала февраля, прибавив еще 20%. Потом он замер, а потом стал постепенно дешеветь, вернувшись на позиции начала года. Жилье же на фоне резкого снижения спроса дешевело почти все время, потеряв по итогам года около 10% стоимости.

Наконец, 2014 год ознаменовался почти двукратным ростом американской валюты к рублю с августа по декабрь. Жилье прибавило при этом лишь около 5%.

Выводы из этих примеров просты. Во-первых, рынок недвижимости следует за инфляцией, но с оглядкой на покупательную способность населения. А во-вторых, он инертен и реагирует на происходящее в экономике не так быстро и не так резко, как валютный рынок. И, в-третьих, со временем он стал более стабильным. Поэтому можно надеяться, что резких потрясений удастся избежать. Если, конечно, в экономике не случится что-то совсем катастрофическое.

Источник

Подписаться на мероприятия