Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

На петербургском гостиничном рынке начались массовые проверки

Жилищная инспекция Петербурга начала массовые проверки в жилых домах, где ранее работали так называемые малые средства размещения (МСР). Как объясняют участники рынка, сотрудники инспекции выясняют, не продолжают ли официально закрытые хостелы и миниотели оказывать гостиничные услуги. Проверки стали логическим продолжением запрета на деятельность МСР в жилых помещениях с 1 октября 2019 года. Как отмечают эксперты, действия федерального законодателя могут перечеркнуть планы городских чиновников по развитию туристической отрасли, поскольку ведут к резкому сокращению номерного фонда именно в том сегменте, который критически важен для массового туризма.

Столица хостелов

Закон о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах вступил в силу 1 октября 2019 года. Для Петербурга, который уже получил репутацию российской столицы хостелов, изменения оказались особенно заметными, поскольку в городе насчитывалось по разным оценкам от 800 до 1,5 тыс. объектов в сегменте МСР. Более 80% из них было сосредоточено в жилом фонде.

Часть хостельеров сумела перевести свои объекты в нежилой фонд. Бизнес тех, кому этого сделать не удалось, стал де-юре нелегальным, поэтому многие участники рынка предпочли закрыть свои объекты. На сегодня, по оценкам игроков рынка, в Петербурге закрылось более 300 МСР. Как отмечает сооснователь инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова, в Петербурге на продажу выставлено около 200 хостелов различного формата. «Минимальный ценник начинается от 300 тыс. руб. (помещение в аренде, цена на сам бренд), а максимальный – около 70 млн руб. Большинство предлагаемых лотов – хостелы, арендующие помещения», – подчеркивает эксперт.

По оценкам игроков рынка, с введением запрета на размещение гостиничных объектов в жилых домах в Петербурге закрылось более 300 МСР.

Тактические изменения

Для некоторых владельцев хостелов выходом из положения стала юридическая смена вида деятельности: они официально закрывают хостел, убирают рекламу и информацию о нем с сервисов по бронированию и открывают новый бизнес – сдают объекты посуточно или в долгосрочную аренду по договору найма без оказания гостиничных услуг. Это позволяет им работать легально через популярные сервисы бронирования, в том числе Booking.com.

Однако у такой бизнес-модели есть серьезные недостатки. Один из них состоит в том, что доходность посуточной аренды относительно невысока. Хостелы, в которых преимущественно были представлены шестиместные и восьмиместные комнаты, раньше зарабатывали больше, чем при сдаче этих же комнат посуточно, утверждает управляющий сетью гостевых комнат «Страна Чудес» Михаил Рогалев. «И хотя цена проживания в таком номере выше, чем за одно койко-место в хостеле, сдавать шесть койко-мест было выгоднее», – пояснил Рогалев.

На еще одно обстоятельство указывает операционный директор сети апарт-отелей Vertical Анастасия Заболотная. По ее словам, объекты, которые сдают номера в аренду посуточно, не могут оформить правомерно договоры с туристами бизнес-сегмента, что приводит к потере определенной категории гостей. «Есть b2b-сегмент у крупных туристических агентств, и они не будут подписывать договор с МСР без классификации, без соответствующего ОКВЭД, без гарантии получения правильно составленных закрывающих документов», – объясняет Заболотная.

Главная угроза

Однако главной угрозой для посуточной аренды стали поправки в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Поправки были внесены в Госдуму в ноябре прошлого года. Среди авторов законопроекта – инициатор Закона «О хостелах» Галина Хованская. Ряд экспертов отмечает, что принятие этого законопроекта может привести к полному исчезновению посуточной аренды в жилых домах.

«Законопроект предполагает, что все средства размещения должны находиться в нежилом фонде. Если вы сдаете квартиру или комнату посуточно, то сам факт систематического заключения краткосрочного договора классифицирует вашу деятельность как деятельность средства размещения. Получается такая абсурдная ситуация: хотя формально Гражданский кодекс не ограничивает минимальный срок договора найма, но если проверяющие органы узнают, что вы регулярно заключаете краткосрочные договоры найма жилого помещения, то вашу деятельность признают деятельностью незаконного средства размещения. Если вы один раз кого-то заселили на сутки, то, может быть, ничего и не произойдет», – объясняет адвокат, член правления Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья Наталья Петровская. Таким образом, получается, что собственник жилья, имея законное право получать с него доход (уплатив налог), не имеет возможности законно это право реализовать.

Дополнительное давление на предпринимателей оказывают проверки, начавшиеся после вступления в силу закона о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. «Если в конце прошлого года были точечные проверки бывших хостелов и отелей по жалобам жильцов, то сегодня проверки приобрели массовый характер», - рассказывает глава «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья» по Северо-Западному округу Алена Енова.

Дополнительное давление на предпринимателей оказывают проверки, начавшиеся после вступления в силу закона о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах.

РБК Петербург направил запрос в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга с просьбой рассказать о целях и результатах проверок. По словам участников рынка, интерес проверяющих вызывают в основном игроки, сменившие род деятельности с предоставления гостиничных услуг на сдачу комнат в аренду. По словам Алены Еновой, многие предприниматели, занимающиеся сдачей жилья в аренду, опасаются вынужденного закрытия бизнеса еще до принятия поправок в федеральное законодательство.

Нежелательный сценарий

С одной стороны, эксперты и участники рынка сомневаются, что государство сможет эффективно обеспечивать исполнение закона. К тому же, как отмечает партнер юридического бюро Legal to Business Дарья Филина, суды и сегодня могут приравнять посуточную сдачу комнаты по договору найма к гостиничным услугам. «Если вы сдаете меблированные комнаты и квартиры по договору найма жилого помещения без предоставления гостиничных услуг на постоянной основе каждые три дня туристам, то в теории Роспотребнадзор и сегодня в судебном порядке сможет признать, что вы оказываете гостиничные услуги. Всё зависит от доказательной базы, а не от того, что написано в законе», – поясняет юрист.

Большинство собеседников РБК Петербург полагают, что принятие поправок приведет к росту теневого рынка. «Боюсь, мы увидим жесткий всплеск коррупции на местах, когда участковый будет докладывать, что на его территории сдается четыре квартиры, а не четырнадцать», – говорит вице-президент по связям с общественностью Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга Тамара Буйлова.

С другой стороны, отсутствие возможности легально работать существенно сузит круг потенциальных клиентов такого бизнеса. В итоге это приведет к значительному сокращению числа игроков в отрасли.

Дух противоречий

Такой сценарий идет вразрез с планами чиновников по увеличению числа туристов. Как сообщил недавно комитет по туризму Смольного, к 2021 году общий туристический трафик в Петербурге увеличится до 12 млн человек. На приток туристов рассчитывает и оператор аэропорта Пулково, компания «Воздушные ворота Северной столицы». По ее ожиданиям, благодаря режиму «открытого неба» к 2025 году прирост пассажиропотока из Европы составит 5 млн человек в год.

Сокращение номерного фонда в сегменте МСР идет в разрез с планами Смольного по увеличению числа туристов городе.

Между ожиданиями чиновников в регионах и действиями законодателей есть противоречия, отмечает Тамара Буйлова. «Электронные визы, «открытое небо» – это продвинуто. Комитет по туризму Петербурга действительно делает много, чтобы турпоток увеличивался. Но есть большой пробел: обслуживание туристов – транспорт, музеи, размещение – эта цепочка находится на крайней стадии загруженности. В тот момент, когда нам надо бы перепланировать порядок открытия средств размещения (в сторону увеличения. – Ред.) в Петербурге, у нас поступают со стороны Госдумы запреты», – сетует Тамара Буйлова.

По ее оценке, запрет на размещение гостиниц в жилом фонде уже привел к сокращению сегмента МСР на 20%. Если по состоянию на 1 октября 2019 в городе насчитывалось 360 классифицированных гостиниц в жилом фонде, то на сегодня порядка семидесяти из них закрылись. Причем среди них оказались 3-4-звездочные отели, которые находились в отдельных подъездах или отдельных помещениях, но по каким-то причинам не смогли перевестись в нежилой фонд. «Хотелось бы, чтобы власть вместе с планированием количества людей, которые приедут в Петербург, планировала одновременно рост инфраструктуры для их размещения, чтобы гости равномерно распределялись по центру города», – говорит Буйлова.

Дефицитный рынок

Некоторые собеседники РБК Петербург полагают, что дефицит гостиничной инфраструктуры, образовавшийся в связи с закрытием хостелов, может быть компенсирован за счет увеличения числа апарт-отелей в городе. Как отмечает Анастасия Заболотная, только в 2020 году в Петербурге откроется более 2000 номеров в сегменте апарт-отелей. «Нехватка номерного фонда для туристов на рынке не предвидится», – полагает Заболотная.

Однако другие эксперты не верят, что спрос на места размещения может быть удовлетворен за счет апарт-отелей. «Апартаменты едва ли смогут стать альтернативой хостелам, поскольку они ориентированы на совершенно другой сегмент рынка – и по ценам, и по типу клиентуры, и по местоположению. Апарт-отели в Петербурге совершенно не приспособлены для работы с туристами и слишком дороги для большинства из них. Думаю, с 1 мая мы сможем наблюдать, что та категория туристов, которая останавливалась в хостелах в центре города, в Петербург не приедет. Далеко не все туристы захотят останавливаться в апарт-отеле на периферии города», – полагает Тамара Буйлова.

Часть экспертов полагает, что дефицит номерного фонда, образовавшийся с закрытием хостелов, может быть компенсирован увеличением числа апарт-отелей.

Как считает директор петербургского филиала «Интуриста» Александр Мусихин, с дефицитом гостиничной инфраструктуры столкнутся в первую очередь бюджетные туристы. «Из года в год чувствуется нехватка номерного фонда недорогого сегмента, особенно в сезон. Это связано отчасти и с тем, что некоторые большие объекты размещения экономичного сегмента увеличили класс обслуживания, изменили категорию и стали дороже. На мой взгляд, эту проблему нужно решать строительством новых недорогих гостиниц», – говорит Мусихин.

Легкий путь

Однако непродуманные действия законодателей могут помешать реализации этой идеи. Как считает Ирина Иванова, запретительные меры отпугивают от гостиничного рынка потенциальных инвесторов. По мнению депутата, ограничения работы МСР негативно влияют на деловой климат в туристической отрасли. «Если государство запрещает заниматься гостиничным бизнесом, то это сильно влияет на желание инвесторов развивать что-то новое в сфере туризма», – поясняет Иванова.

С одной стороны, признает депутат, в действиях федерального законодателя есть определенная логика, поскольку они стали ответом на жалобы жильцов многоквартирных домов, в которых размещались хостелы. С другой стороны, считает Ирина Иванова, у надзорных органов достаточно рычагов, чтобы бороться с нарушениями, которые допускают владельцы хостелов. «Исполнение законов у нас всегда страдает, и чиновникам проще ликвидировать целый сегмент бизнеса, чем контролировать исполнение законов», – резюмирует депутат.

Источник

Подписаться на мероприятия