Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Facility Management
    • IT-проекты
23 Сентября 2019

Оторванный от сердца. Красносельский: урбанистический рай, потерянный из–за проблем с транспортом

Красносельский район всем хорош: открытые пространства, парки, водоемы и вид на залив… Одно но: здесь нет метро, а улицы не справляются с автомобильным потоком. Получается урбанистический рай, потерянный из–за проблем с транспортом.

Впрочем, во время декретного отпуска ездить в офис не нужно. Возможно, поэтому зеленый Красносельский так полюбился молодым родителям. Сегодня это самый благополучный район с точки зрения демографии. Рождаемость — 15 человек на тысячу населения, городской рекорд. Жителей привлекают протяженные и живописные парки, а также удаленность от грязных промзон.

Дороже Василеостровского

По оценкам BN.ru, в 2019 году Красносельский район обогнал по стоимости квадратного метра даже Василеостровский район и теперь занимает 8–е место в городе. 1 м2 жилья тут стоит 111 тыс. рублей, на Васильевском острове — 110 тыс. Впрочем, по мнению экспертов Becar Asset Management, это связано с демпингом застройщиков на намывных территориях. Недвижимость на основной части Васильевского по–прежнему дороже.

"Средний ценник в Красносельском вырос за счет новых комплексов у залива. Это дома от БФА, ЛСР, район "Балтийской жемчужины", — говорит Елена Дорогова, исполнительный директор гильдии риелторов Санкт–Петербурга. — Но их продажа на вторичном рынке идет тяжело. Может быть, строить комфорт+ там и актуально, но бизнес–класс, как это позиционируют некоторые застройщики, точно не продать. У меня многие клиенты оттуда, наоборот, уезжают. Дети, школа, сады — все прекрасно, жена плачет от восторга. Но мужу добираться каждый день на работу крайне неудобно".

Власти надеются, что проблему хотя бы частично решит появление в 2022 году станции метро "Юго–Западная" на углу пр. Маршала Жукова и ул. Маршала Казакова. Но риелторы не уверены, что это сильно улучшит ситуацию в западной части района, в конце Ленинского пр. или в Сосновой Поляне. А туда станции обещают довести не раньше 2026–2027 годов.

Промышленные перспективы

Низкая транспортная доступность сдерживает и развитие промышленности, хотя место для нее в Красносельском есть, а объем отгруженной продукции за 2017 год составлял 70 млрд рублей (сопоставимо с Красногвардейским или Кировским районами, которые сложно назвать исключительно спальными). Наиболее перспективной в комитете по промышленной политике и инновациям называют промзону Красносельская (свободно 92 га). Она подходит для проектов в сфере пищепрома, там уже есть большой инвестпроект от Fazer. В среднесрочной перспективе вдохнуть жизнь в эту площадку позволит проект строительства транспортного обхода Красного Села.

Также большой потенциал есть у промзоны Юго–Западная (подходит для производственных объектов и складов 2–3–го классов опасности, свободно 283,5 га). Отдельно стоит сказать о промзоне Предпортовая–3. Она обладает невысоким рейтингом по причине низкой транспортной доступности и слабой обеспеченности инженерной инфраструктурой. Здесь должен был появиться большой сельскохозяйственный рынок от компании "Агрополис", но строительство в 2017 году было приостановлено из–за финансовых проблем. При этом статус "стратегического" инвестор не потерял, так что надежда на реализацию остается.

Целый ряд крупных предприятий поселились на бывших территориях Ленинградского электромеханического завода, который теперь превратился в крупного индустриального рантье. Среди резидентов, например, табачная фабрика JTI Petro и завод "Равиолло". Одним из главных преимуществ промышленники называют близость к портовым терминалам. "Мы активно вовлечены в экспортно–импортные логистические операции, поэтому близкое расположение Морского порта удобно. Железнодорожные пути в настоящее время не используются, перевозки осуществляются автомобильным транспортом", — рассказал "ДП" представитель JTI Дмитрий Сергеев.

При этом планов по созданию каких–то индустриальных парков и инновационных центров на территории Красносельского района пока нет. Основной технологический центр сложился в соседнем Петродворцовом районе, на площадке "Нойдорф".

Не хватает инфраструктуры

Общественных пространств тоже мало. Даже торговой недвижимости в районе — дефицит: всего 200 тыс. м2. В сопоставимом по численности населения Красногвардейском — в 2,5 раза больше. "Качественных торговых центров действительно не хватает, впрочем, спрос на крупные комплексы удовлетворяется за счет объектов, расположенных в соседних районах, прежде всего Кировском, — говорит Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ. — Но в будущем ожидается появление "Меги" в Новоселье, что окажет значительное влияние и на Красносельский район в целом".

А ведь здесь есть платежеспособные шопоголики. Яркий пример — ТРЦ "Жемчужная плаза", построенный в новом микрорайоне на берегу залива. Средний прирост трафика здесь составляет 5–7% год к году, хотя открыт он был в 2013 году. "Это нетипичная ситуация — чаще всего после 5 лет эксплуатации посещаемость торгового центра стагнирует или начинает идти на спад. Уровень конкуренции в обеспечении качественными торговыми центрами в Красносельском районе довольно низкий. А аудитория в пешей доступности от нас в основном относится к сегменту средний+ и может позволить себе довольно высокий средний чек", — рассказала Ольга Болотникова, директор ТРЦ "Жемчужная плаза".

В планах у девелопера — компании SRV — было построить вторую очередь "Плазы". Текущих площадей явно не хватает: если принимать в расчет лист ожидания, получится, что заполняемость торгового центра составляет не 100%, а 130%. Однако собственникам пока явно не до этого. Весной стало известно, что торговый комплекс хочет купить Сбербанк. Соглашение о намерениях подписано в рамках ПМЭФ, но пока сделка не закрыта.

Свои планы по развитию новых точек притяжения есть и у китайских девелоперов микрорайона "Балтийская жемчужина". У компании осталось три свободных участка земли вдоль улицы Адмирала Черокова, концепция развития — на стадии обсуждения.

"Конкретных планов и проектов пока нет. Были предложения по поводу строительства в этой части апарт–отеля, но больше склоняемся к проекту деловой зоны с включением в нее сервисных апартаментов и спортивного центра", — рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Всем очевидно, что появление ветки метро преобразило бы район. Но опыт с "открытием" станций Фрунзенского радиуса подсказывает, что ждать придется еще долго.

У Красносельского района есть промышленные перспективы или это классический "спальник"?

— В Красносельском районе успешно осуществляют деятельность более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Здесь фактически существуют три производственные зоны, которые достаточно удалены от жилой застройки. Но процесс их развития осложняет транспортная доступность. Ситуация должна измениться в 2020–2021 годах, когда завершатся основные работы по развитию транспортной инфраструктуры Красносельского района. Это окончание работ на Гореловском и Лиговском путепроводах, строительство обхода Красного Села. В конце этого года комитет по развитию транспортной инфраструктуры планирует открыть движение по двум участкам этого обхода (от пр. Ленина до ул. Освобождения и от ул. Свободы до Кингисеппского шоссе), а полностью движение по второму этапу транспортного обхода города Красное Село от пр. Ленина до Кингисеппского шоссе планируется запустить в конце 2020 года.

Значительно улучшит транспортную доступность запуск рабочего движения по продолжению пр. Ветеранов. Плюс в 2022 году запланировано открытие первой станции метро, и пока все идет в соответствии с графиком.

Экологи жалуются на несанкционированную свалку с опасными отходами в Сосновой Поляне. Что делается для разрешения проблемы?

— Конечно, администрация знает об этом, но хочу отметить, что это беда всех районов с большой площадью незастроенных территорий. Недобросовестные строители завозят грунты и отходы стройматериалов на ближайшие пустыри. Сейчас въезда туда нет, адрес взят на контроль: специалистами администрации района проводится мониторинг состояния указанной территории, организовано видеонаблюдение, проводится регулярное патрулирование сотрудниками полиции.

Мы готовим проект, после чего будем обращаться с просьбой о выделении денежных средств из бюджета на ликвидацию. Но у земли должен быть хозяин. По информации, полученной из комитета имущественных отношений Петербурга, в отношении указанных участков уже подписаны договоры аренды под размещение открытой стоянки грузового автотранспорта. Опасных отходов там нет, 4–5–й класс опасности — это земля и строительный мусор.

Длинная полоса залива — замечательное преимущество района. Есть какие–то планы благоустройства и привлечения бизнеса?

— "Балтийская жемчужина" уже начала делать часть набережной. Хотим на следующий год взять в проектирование примыкающий кусок на другой стороне Матисова канала. Из–за того, что здесь большая плотность застройки, людям особо негде погулять. Хотим сделать уличный променад с дорожками, скамейками, зелеными насаждениями, чтобы было красиво. Но если там развивать бизнес, делать это надо грамотно: проводить проектирование, строить всю инженерную инфраструктуру. Пока что обращений с качественными проектами в администрацию Красносельского района не поступало. Но мы бы их с удовольствием поддержали.

Историческая справка: Царская Рублевка

— Тысяч пять лет назад добрую половину Красносельского района занимало море — Литориновое. Именно его берег образовал необычный для плоского Петербурга рельеф, который можно увидеть, проезжая по проспекту Стачек и Петергофскому шоссе. Эту природную особенность мастерски использовали архитекторы Петродворца. Но не только они: вдоль всего Петергофского тракта в XVIII веке начали появляться усадьбы и ухоженные ландшафты. По замыслу Петра I, проспект должен был затмить дорогу из Парижа в Версаль.

— Даже в начале XX столетия эта часть города все еще оставалась «петербургской Рублевкой». Неслучайно именно здесь в 1906–м начали реализовывать первый в России проект пригородных электропоездов — Ораниенбаумскую электрическую линию. Ораниенбаум, правда, остался лишь в названии: к революции достроили участок от Нарвской заставы до Стрельны, после проект заглох. Война разрушила многие памятники архитектуры, а позже началась массовая застройка, и земля окончательно потеряла свою привлекательность. О потенциале Красносельского района вновь заговорили лишь с началом «сытых нулевых». В 2004 году компания «Адамант» готова была построить в Полежаевском парке целый кластер из четырех гостиниц, бизнес–центра и культурно–развлекательного комплекса. Смольный поставил условие: позаботиться об остальной территории — инвестор отказался. Зато не испугались китайцы и в 2005 году начали возводить микрорайон «Балтийская жемчужина». Хоть и полупустой, но бизнес–класс, построенный вдоль каналов, теперь напоминает о тех исторических временах, когда жить вдоль Петергофского тракта было роскошью.

Источник

Подписаться на мероприятия