Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты

Стабильность – ключевой элемент при вложениях в недвижимость

Becar Asset Management – компания, уже много лет занимающаяся управлением недвижимости не только в России, но и в Дубае, США и Великобритании. О современных кондо-форматах, доходности, которую может получить инвестор в отельном сегменте, собственном инвест-портфеле девелопера и оценке сложившейся в нашей стране конъюнктуры строительного рынка мы побеседовали с президентом Becar Asset Management Александром Шараповым.

Д. Назарова: Расскажите, как вы гарантируете инвестору доходность до 17-20% в ваших кондо-форматах? От чего это зависит, кроме того, что цены в отеле все эти годы растут в динамике?

А. Шарапов: Во-первых, мы никоим образом не гарантируем 17% годовых.

Д. Назарова: У вас это даже на сайте написано – до 17%.

А. Шарапов: Мы пишем на сайте, что это – текущая доходность по нашему первому проекту — Vertical (апарт-отель в Санкт-Петербурге, расположенный по адресу: Московский проспект, д. 73, корп.3 – прим. Д.Н.). Мы не гарантируем, что добьемся таких же цифр на новых проектах, но в зависимости от проекта можем гарантировать доходность 8-9%. В этом случае мы берем объект себе в аренду на пять лет и выплачиваем с нее гарантированный доход собственнику. Максимальная доходность будет возможна для нас и наших инвесторов, если туристический рынок будет все так же динамично развиваться. Если мы сравниваем этот актив с банковскими депозитами, то я уверен, что есть множество людей, которые предпочтут банковские депозиты. Потому что вложения в недвижимость — низколиквидные. Это — основной минус недвижимости.

Д. Назарова: Низколиквидные и более высокорисковые, чем банковский депозит?

А. Шарапов: Нет. Согласно международным исследованиям, курсу CPM (сертифицированное управление недвижимостью – прим. Д.Н.), всем американским нормативам, вложения в недвижимость являются столь же безопасными, как и вложения в золото. Рынок депозитов – на ступеньку ниже по шкале рисков. А рынок акций вообще ужасно рискованный. В недвижимости, если ты ошибся с управляющим, то можешь какое-то время терять доходность, после чего придется все же искать нового управляющего. А это — лишние затраты времени; в чем и риск.

Второй большой минус недвижимости – низкая ликвидность. Объект недвижимости нельзя продать в тот же день, как акции, или моментально снять с него деньги, как с депозита. Даже три месяца на сложном рынке – недостаточное время. Выйти из объекта реально в течение трех-шести месяцев, поэтому вкладывать в недвижимость имеет смысл только те деньги, которые не потребуются завтра.

Третий существенный минус недвижимости – то, что в налоговой сфере она связана с политикой государства. А оно очень неохотно меняет на нее налоги, особенно в отношении частных мелких собственников. Но здесь этот риск сравним с любым другим риском в сфере инвестиционной деятельности.

Большой плюс в недвижимости – возможность leveradge («кредитное плечо» — англ., прим. Д.Н.): взять кредит на покупку. И на Западе этим вовсю пользуются. У нас в России к такому варианту нужно относиться намного более осторожно из-за высоких ставок по ипотеке. Поэтому этот плюс в России менее значим. Но я советую взять таблицу американского института IRM (Institute of Risk Management – прим. Д.Н.) и своими глазами увидеть все плюсы и минусы, сравнив недвижимость с золотом, акциями, облигациями, предметами искусства. Это – общедоступная информация, которую несложно перепроверить.

Д. Назарова: Вы начали говорить про ипотеку. Насколько мне известно, ваши апарт-отели как раз оформляются в собственность по 214-ФЗ. Правильно?

А. Шарапов: Мы продаем по 214-ФЗ апартаменты в Петербурге, а в Москве при реконструкции 214-ФЗ не используем: там сразу же заключаются договора купли-продажи объекта недвижимости.

Д. Назарова: Повлияют ли на вашу финансовую модель изменения, которые произошли с 1 июля?

А. Шарапов: Повлияют, потому что теперь при строительстве новых объектов мы будем вынуждены использовать эскроу-счета. По тем проектам, которые стартуют в будущем, произойдет удорожание для нас стоимости строительства на 5-12%. Зависеть это будет от того, привлекли ли мы больше средств в опережающем формате, чем потратили на стройку, или строим в основном на банковские кредитные деньги.

Д. Назарова: Вы планируете привлекать банковские средства?

А. Шарапов: Напомню суть 214-ФЗ: даже если ты привлек на строительство объекта достаточное количество частных инвестиций и можешь строить только на них, то 5-6% ты все равно должен заплатить банку «за красивые глаза». Если же строишь на банковские деньги, то придется отстегнуть где-то 12% годовых. Поэтому в будущем вполне вероятна следующая стратегия: строить выгоднее целиком на банковские средства, поскольку это выгоднее, а продавать – в конце строительства. Ведь цена квадратного метра на финальном этапе работ выше. Сейчас мы внимательно изучаем предложения банков и сравниваем, в какой момент в будущем будет выгоднее начать продажи. Если сейчас мы начинаем их еще на этапе котлована, то в будущем, возможно, это будет выгоднее делать на этапе, когда мы уже сдали объект госкомиссии, меблируем отель и занимаемся его отделкой.

Д. Назарова: У вас прошел инвест-тур, в рамках которого вы показывали уже готовый отель и отели подобного формата. Кто инвестор кондо-форматов? Опишите максимально подробно его портрет.

А. Шарапов: Тот, кто инвестирует в кондо-отели, чаще всего, – человек от 35 лет, задумавшийся о том, что ему нужен пассивный доход. Как правило, это менеджеры, малые и средние предприниматели, желающие большей стабильности в своей жизни. Стабильность – основной параметр, который характеризует нашего покупателя. Он хочет подстраховать себя и в будущем обеспечить себе пенсию. В России, Китае, Индии, Бразилии – на всех развивающихся финансовых рынках таких покупателей намного больше, чем на развитых. В цивилизованных странах многие предпочитают страхование жизни, пенсионные фонды. А на развивающихся финансовых рынках подобных инструментов нет.
Тот, кто раньше покупал «пенсионную» однушку, теперь покупает у нас номер в отеле. Продукт похож, а доходность вдвое выше.

Д. Назарова: Как часто это – россияне, и как часто – иностранные инвесторы? Насколько вам интересно работать с теми же покупателями из стран БРИКС, привлекая их инвестиции в РФ?

А. Шарапов: В России мы предлагаем продукт россиянам. Было несколько интересантов из Китая, но они объект так и не приобрели. Потому что мы имеем дополнительные риски с рублем. Для китайца это – не только покупка номера, но еще и покупка рублей. Рубль – валюта нестабильная, но для тех, кто живет в России, инвестиции в рублях являются логичными. Если хочется «поиграться» с валютой, сделай это на рынке Forex, где можно получить как большие доходы, так и большие убытки. А если хочешь стабильности, то лучше получать доход в валюте страны, где живешь.

Д. Назарова: Какой сегодня у вас минимальный порог входа для инвестора?

А. Шарапов: От 2,5 млн рублей. Но если инвестор готов покупать в ипотеку, у нас есть ипотека от Сбербанка: тогда достаточно 400 000 рублей, а остальное можно взять в кредит. Таких покупателей у нас где-то около половины. Это очень похоже на пенсионную программу, когда ты ежемесячно оплачиваешь взнос, но не в пенсионный фонд, а за ипотеку. На доход в дальнейшем можно помогать своим детям или же позволить себе дауншифтинг, на какое-то время уехав из страны. Это в том числе и страховка от усталости: людям важно иметь возможность в какой-то момент взять паузу в своей жизни. Для этого многие в России, перемещаясь с места на место, сдают свои квартиры.

Есть такое французское слово «rentier». В русском мы его сейчас редко используем: по-моему, оно нам больше напоминает что-то из Бальзака. Но слово это становится все более популярным. Понятие «рантье» перестало быть ругательным словом: это – не лентяй, а человек, который заработал и теперь имеет возможность быть более свободным. А стабильность и свобода – как раз то, что обеспечивает постоянный доход от недвижимости.

Д. Назарова: Анализировали ли вы те случаи, когда инвесторы выходили из сделки? Насколько в среднем произошла капитализация, насколько объект вырос за это время? И на какой стадии они вступали в сделку? И почему выходят?

А. Шарапов: Люди, выходящие из сделки, нередко хотят приобрести жилье для себя и для детей. Есть ситуации, когда инвесторы уезжают из России и решают, что теперь им нужны доходы в иной валюте. Что касается доходности – это сильно зависит от того, на начальном или конечном этапе происходит сделка. Потому что в процессе строительства ежегодное увеличение цены происходит на 15-20%. Когда строительство завершается, происходит скачок цены, подтверждая, что наши прогнозы были корректны, и люди получают обещанную в первый год доходность в 8-9%. В этот момент они могут выставить объект на рынок, подтвердив документами от УК получаемый доход.

Все указывает на то, что инвестиционная привлекательность и Москвы, и Санкт-Петербурга будет расти. И мы видим, что стоимость номеров в обеих российских столицах за последние пять лет фактически удвоилась в рублях. А стоимость аренды осталась старой. И если стагнация на рынке квартир продолжается уже долгие годы, то гостиницы продолжают дорожать.

Однако не стоит забывать, что в 2008 году, когда случился мировой кризис, турпотоки упали на 30%. И восстановились они только к 2010-му. В подобные экономически сложные периоды гостиницы начинают зарабатывать существенно меньше. На этот случай мы все отели оборудованы mini-kitchenette – маленькой кухней – так что можем переключиться на предложение долгосрочного размещения. В этом случае доходность, разумеется, скорректируется.

В периоды экономических кризисов доходность всех инструментов очень падает: в это время вроде как надо покупать золото. Но мы видим, что на длительных временных промежутках недвижимость отыгрывает и инфляцию и сглаживает эти «пики». Обращаю внимание, что если в 70-е годы прошлого века огромные институциональные пенсионные фонды либо страховые компании, которые имеют огромное количество денег, вообще не вкладывались в недвижимость, то сегодня стратегия всех крупных игроков серьезно изменилась: 10%, а то и 20% их портфелей сейчас – как раз-таки доходная коммерческая недвижимость.

Д. Назарова: Слышали ли вы про инициативу группы отельеров о лоббировании в правительстве решения о снижении налогового бремени на гостиничный сегмент? И как вы к этому относитесь?

А. Шарапов: Многие годы я активно занимаюсь общественной работой. С 2002 года вместе с коллегами я создавал Гильдию управляющих и девелоперов. Более чем за 15 лет мы предложили властям множество инициатив. Но власти сейчас считают, что девелопмент живет «с излишним жирком». Видимо, изменить эту точку зрения можно только одним образом: довести девелоперов до того, что они начнут убегать в другие страны. Крайне популярный сейчас тренд – завершить проекты в России и начинать новые на зарубежных рынках. Люди завершают проекты в России и готовы начинать новые в США, Германии, Британии и Дубае.

Д. Назарова: А в Америке у вас что?

А. Шарапов: В США в 2010 году мы инвестировали в multi family. Это был первый проект Fox Run в Северной Каролине (Fox Run Resort – прим. Д. Н.). На следующий год, в 2011-м, мы инвестировали в проект в Техасе, в 30 милях под Хьюстоном. С тех пор у нас уже реализовано семь проектов, причем три из семи уже проданы. Это Южная Каролина, Северная Каролина, Феникс и Техас. Только южные штаты Америки. Там мы видим более «проинвестиционный» климат.

Д. Назарова: Вы строите там поселки?

А. Шарапов: Мы покупаем уже готовые multi family а-ля арендное жилье по 200-300 юнитов в двух- трехэтажных зданиях: получается что-то вроде мини-поселка. Там, где давно не делали ремонт, — делаем его, улучшаем и продаем Пенсионному фонду. Или же покупаем объекты там, где есть свободные земельные участки. Предположим, приобрели в Южной Каролине 300 апартаментов, upper-middle class, крепкие 4*, если оценивать с позиции звездности. Был кусочек земли, построили там еще 60 апартаментов, стабилизировали поток доходов в течение полутора лет и выставили на продажу.

Д. Назарова: Как распределены активы в вашем собственном инвест-портфеле?

А. Шарапов: Я совсем не знаю рынок акций и не располагаю временем, необходимым, чтобы его изучать. Иногда банки требуют, чтобы их клиенты размещали свои деньги в акции и облигации через их сервисы, поэтому там размещены 1-2% моих активов.

Все остальное, чем я владею — это недвижимость, очень несущественная часть которой — недвижимость для жизни. Я покупаю землю, чтобы строить на ней гостиницы, либо вкладываюсь в готовые объекты, которые «стабилизируются» и продаются, либо же провожу реконцепцию в устаревших объектах для последующей продажи. В итоге я владею недвижимостью в США, Великобритании, России. Дом, где я живу в Лондоне, — арендую. На счетах у меня лежат крупные суммы в течение краткого периода после совершенной сделки. Если я не вкладываю эти средства в недвижимость по истечении небольшого промежутка времени, то начинаю волноваться.

Источник

Подписаться на мероприятия