Конкуренция за гостя
Эксперты и участники рынка надеются, что показатели загрузки гостиниц, апарт-отелей и квартир с посуточной арендой в этом году в Петербурге будут выше прошлогодних. Но конкуренция за гостя между разными сегментами средств размещения растет на фоне расширения номерного фонда. Туристы могут выбирать между высокими стандартами сервиса, дополнительными услугами или более низкой ценой размещения.
Вышли в лидеры
Уровень загрузки апарт-отелей в Петербурге с начала года обогнал гостиницы в 1,5 раза. Апартаменты категорий «три звезды» и «четыре звезды» по итогам первого квартала 2023 года были заполнены на 73%, тогда как классические гостиницы — только на 49%, подсчитали в Nikoliers.
По данным компании «Ай Би Рисеч», объем рынка гостиничной недвижимости в Петербурге составляет 51,7 тыс. номеров и апартаментов, в структуре предложения наибольшую долю (56%) занимают апартаменты и гостиницы категории 3*.
«В 2023 году Санкт-Петербург, наконец, избавился от дефицита трехзвездочного номерного фонда. И сделал это за счет апарт-отелей. Большая часть из которых строится и классифицируется, как три звезды. И поскольку это наиболее востребованный формат размещения, де факто наибольший выбор среди свежего фонда 3* в Петербурге сегодня предлагают апарт-отели», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
В Nikoliers отмечают, что завершение строительства гостиничных проектов, как правило, приходится на начало туристического сезона, и апарт-отели не исключение: к летнему сезону завершилось строительство комплекса Valo, где откроется сразу четыре апарт-отеля с разной концепцией, и первого корпуса We&I Ramada by Vertical в составе проекта Digital Village. «Открытие апарт-отелей в обоих проектах запланировано уже летом, что обеспечит прирост рынка на более чем 2 тыс. номеров», — приводит статистику руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева.
К новому сезону выросло не только количество номерного фонда, но и качество оказываемых услуг. «Внутреннего туриста стало больше, и, изучив поведенческие паттерны данного сегмента гостей, многие отели, готовясь к высокому сезону, подключили больше удобства на модулях бронирования: быстрые ссылки на оплату, возможность ознакомиться с максимальным количеством информации об отеле заранее и докупить все услуги в момент бронирования», — сообщил генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ») Николай Антонов. Кроме того, большинство объектов запустило собственные программы лояльности для клиентов.
570 тыс. туристов приехало в Петербург на майские праздники
По оценкам Becar Asset Management, на рынке апартаментов Петербурга сейчас порядка 17,5 тыс. юнитов, из которых около 6 тыс. находятся под управлением профессиональных УК и имеют сертификацию. «Данные юниты сдаются в кратко— и долгосрочную аренду в примерном соотношении 30:70 в низкий туристический сезон — с октября по апрель, и около 75/25 в высокий туристический сезон — с мая по сентябрь. То есть сейчас число юнитов в краткосрочной аренде резко возросло», — уверена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Прогнозы по загрузке
Большинство опрошенных РБК+ Петербург экспертов прогнозируют рост загрузки. «Летний сезон в Санкт-Петербурге будет очень загруженным. Город уже который сезон подряд лидирует по числу бронирований среди всех российских городов, сильно обгоняя Москву и Сочи», — говорит Юрий Кузнецов, генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру».
Начавшийся в пандемию тренд на низкую глубину бронирования — туристы обычно планируют свои поездки практически за пару дней — все еще сохраняется. «Объектам размещения достаточно сложно прогнозировать загрузку, но показатели безусловно растут», — подчеркивает Николай Антонов.
«Рынок точно оживает, причем неплохими темпами. 2022 год был лучше 2021-го по загрузке и по росту тарифов, 2023-й будет лучше, чем 2022-й», — подтверждает Ольга Шарыгина. По ее словам, в этом году вероятна загрузка на уровне 85–95% за сезон.
В Смольном придерживаются более скромных оценок. В Комитете по развитию туризма рассматривают два сценария — пессимистичный, при котором в город приедут всего 5 млн туристов. В этом случае загрузка инфраструктуры не превысит 50%. Оптимистичный сценарий предусматривает рост турпотока на 5–7% к прошлому году, когда город посетили 8 млн человек.
Начало года внушает определенную надежду на успешный сезон. По оценке Российского союза туриндустрии, доходы коллективных средств размещения Петербурга за первый квартал 2023 года составили 7,8 млрд руб. Это на 1,5 млрд руб. больше, чем в 2019 году. В майские праздники, по данным системы аналитики Hotel Advisors, максимальная загрузка петербургских гостиниц уровня 3*–5* достигала 94%.
Чем привлечь туриста?
Апарт-отели Санкт-Петербурга стали полноценно конкурировать за клиента не только с классическими гостиницами, но и с рынком аренды квартир, признают эксперты и участники рынка. «Основное преимущество данного формата состоит в том, что он закрывает потребность в среднесрочной аренде (размещение сроком от двух недель до трех-шести месяцев), что дорого в случае аренды отеля и практически невозможно в случае аренды квартиры», — считает Алина Базаева.
«Апарт-отели конкурируют с отелями за счет локации и оснащения номеров: кухня и бытовая техника. Преимущества перед арендными квартирами — в сервисе, который не уступает гостиничному. Все гостиничные услуги, включая ресепшн, доступны гостям апарт-отеля. В результате получается простая формула успеха. Апартаменты сочетают в себе лучшее из отелей — сервисная составляющая, востребованная категория; и жилых квартир — планировки, оснащение и уют», — перечисляет Сергей Софронов.
Спектр гостиничных услуг и объем номерного фонда апарт-отелей удобен как для работы с турфирмами, так и для индивидуальных туристов, добавляет Николай Антонов. По его словам, особое преимущество у сетевых отелей, в них со стороны управляющих компаний уже внедрены определенные стандарты, и гости вправе рассчитывать на одинаково высокий уровень сервиса.
«В этом году вырос групповой сегмент по отношению к прошлому году. Организованные туры пользуются большим спросом, ввиду их более доступной цены и снижения платежеспособности клиента», — подтверждает рост спроса по стороны групп генеральный директор сети отелей Vertical Юлия Шмидт.
По мнению Юрия Кузнецова, главная причина, по которой туристы отдают предпочтение посуточному жилью — это стремление сэкономить. «Средняя арендная ставка на посуточную аренду в Санкт-Петербурге на это лето составляет 4,5 тыс. руб. Но можно найти варианты за 2,5-3,5 тыс. руб. в сутки. При этом, как правило, хозяева квартир и апартаментов не берут плату за дополнительных гостей, как в отелях. Таким образом, если ехать отдыхать семьей или компанией, аренда получается на 30-50% дешевле, чем в гостиницах», — поясняет он.
85–95% в этом летнем сезоне может достичь загрузка мест размещения в Петербурге
По словам директора сервиса бронирования, среди критериев, по которым туристы подбирают варианты для размещения, — близость к метро и центру, наличие wi-fi и кухонной зоны.
Планы по развитию
В Becar Asset Management указывают на рост предложения в девелопменте сервисных апартаментов, поэтому в ближайшие годы будут выходить новые проекты в аренду. Плавное стабильное восстановление рынка продолжится в 2023-м, средний тариф и загрузка покажут рост: тарифы +15-25% к средним тарифам 2022-го, средняя загрузка +3-4 п.п. к уровню загрузки в 2022 году.
Рынок апартаментов определенно ждет эволюция как в части продукта, так и в части квалификации управляющих компаний, считают в Nikoliers. «Конкуренция растет пропорционально приросту номерного фонда, а ожидания клиентов постоянно повышаются. Изначально апартаменты позиционировались как аналог арендной квартиры с понятным стандартом отделки и минимальным сервисом. Сейчас у клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном формате размещения», —отмечает Алина Базаева.
Дальше — больше. Апарт-отели становятся все более актуальны, а опыт создания таких продуктов преимущественно сосредоточен в Санкт-Петербурге. В текущей ситуации, когда потенциал дальнейшего развития внутреннего туризма очевиден, многие управляющие компании трансформируют свои продукты в полноценные гостиничные сети. «Предлагают франшизы и выходят в новые регионы, чтобы создавать не просто апарт-отели, но также развивать территории и формировать полноценные курорты», — говорит Базаева.
Ранее ключевые управляющие компании активно выходили из Петербурга в Москву, сейчас происходит экспансия в другие регионы. Апарт-отели становятся все более актуальны в городах-миллионниках. «Выход туда игроков чаще всего связан с недостатком и устареванием номерного фонда средней ценовой категории, особенно на фоне возросшего спроса из-за всплеска внутреннего туризма, а также деловыми командировками и корпоративным сектором — в Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, Сочи и др.», — констатирует эксперт.
Среди примеров региональной экспансии: проекты сети Vertical Boutique в Казани и Пскове, МТЛ — в Новосибирске, Ye's — запускает франшизы в Казани, Нижнем Новгороде и Новосибирске, Valo анонсировал строительство апарт-отеля в Иркутской области.
Сергей Софронов, ГК «ПСК»:
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«Загрузка апарт-отелей напрямую зависит от количества туристов в городе. В этом году и, скорее всего, и в следующем kpi заключается в возвращении на показатели турпотока 2019 года. Только на майские праздники в Петербург приехало в общей сложности 570 тыс. туристов. С одной стороны, это всего 6% от условного показателя 2019 года, который городу хотелось бы набрать по итогам всего сезона. С другой — майские праздники все же не пиковый период. Поэтому результаты по итогам высокого сезона, скорее всего, будут хорошими.
Также неплохое развитие показывают рекреационные апартаменты. Курортный район Петербурга, судя по всему, будет районом с наибольшим числом таковых. Эти апартаменты востребованы как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. На этом рынке в ближайшее время вполне может начать складываться сервисная составляющая. Аналогичная той, что используется в апарт-отелях Петербурга».
Николай Антонов, «МТЛ-АПАРТ»
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-АПАРТ» (входит в ГК «БестЪ»):
«Загрузка апартаментов растет, и вне зависимости от роста конкуренции на рынке, номерного фонда в Петербурге по-прежнему не хватает. Появляются новые камерные игроки с номерным фондом до 20 — дизайнерские и центральные, но в общей массе внутреннего туриста больше, чем мест размещения. Рекреационный сегмент рынка так же активно развивается, особенно в загородной нише. Спрос большой. Многие гости комбинируют отдых в городской среде с целью посещения достопримечательностей, а также предпочитают на 1–2 дня уехать в Ленинградскую область, насладиться природой и видом Финского залива, Ладоги или Вуоксы.
Рынок развивается в сторону цифровизации и уникального опыта, все больше отелей и апарт-отелей интегрируют в свои сервисы разного рода умные гаджеты. А гости все больше заинтересованы в неповторимом опыте, стандартные отели становятся для всех обыденной историей, и необходимо искать свою «изюминку». Все больше внутренних компаний создают свои уникальные продукты, которые успешно интегрируются в отельный бизнес».