За год в Петербурге очень сильно подорожало жилье. Почему? Ждать ли снижения цен и отмены льготной ипотеки?
За прошедший год в Петербурге резко подорожала недвижимость. По данным аналитиков, цены на жилье бизнес-класса и массовое прибавили более 30 %. А по росту цен на элитные квартиры город обогнал Москву и Лос-Анджелес.
Эксперты говорят, что у такой ситуации много причин — от льготной ипотеки до пандемии и неустойчивого курса рубля. «Бумага» отвечает на главные вопросы о ценах на жилье в Петербурге.
В Петербурге подорожало вообще всё жилье? Как сильно?
Рост цен за последний год отличался в зависимости от класса жилья, но составил 16–33 %, говорит «Бумаге» руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, сильнее всего подорожали квартиры в бизнес-классе (на 33 %). Жилье массового спроса увеличилось в цене на 29,5 %.
Цены выросли одновременно и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она оценивает рост в 25–28 %. По данным компании, которые «Бумаге» предоставили в мае, студии в Петербурге подорожали примерно на 32 %, трехкомнатные квартиры — в среднем на 24 %.
Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, элитное жилье в Петербурге за год подорожало на 13,4 % — сильнее, чем в Москве (12,4 %) и даже Лос-Анджелесе (12,6 %). Петербург занял шестое место в топе городов по росту цен на недвижимость, хотя ранее занимал 43-е.
В марте 2021 года продажи первичного и вторичного жилья начали падать: эксперты объясняют это тем, что люди ждали снижения цен, но этого не произошло. Объем сделок с жильем бизнес-класса в Петербурге за первый квартал 2021 года сократился на 54 %, отмечают в Knight Frank St Petersburg.
А арендные ставки тоже увеличились?
Нет, цены выросли только на покупку. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России, включая Петербург, за год повысилась всего на 2,7 %. Цены на аренду двухкомнатных квартир выросли за год на 1,9 %.
Как писал «Коммерсантъ», спрос на долгосрочную аренду всё еще ниже докризисного. Заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова говорила газете, что рассчитывает на активизацию арендаторов к осени, но всё равно не видит предпосылок для роста ставок. Причина в том, что у россиян на фоне кризиса не увеличиваются доходы.
Почему недвижимость так подорожала?
Эксперты выделяют несколько причин. В Becar Asset Management упоминают льготную ипотеку, нестабильность рубля, низкие ставки по банковским вкладам, введение в середине 2019-го эскроу-счетов (банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки), отток дешевой рабочей силы из Петербурга на период пандемии и рост цен на строительные материалы.
В Knight Frank St Petersburg объясняют, что колебание цен всегда зависит от уровня спроса и предложения, которые отличаются по ценовым сегментам. Покупатели массового и элитного жилья по-разному реагируют на события в экономике и государственные меры стимулирования. В 2020 году, по данным компании, основными факторами роста цен стали льготная ипотека и кризис.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— На фоне повышенной активности покупателей предложение на рынке сокращалось очень стремительно, а его восполнение было ограничено, девелоперы предпочли сосредоточиться на реализации текущих проектов, а не выводить новые объекты в ситуации неопределенности и пандемии.
Власти, в том числе президент Владимир Путин, признают существенный рост цен на жилье. «Мы видим, что на изменение цен оказал влияние комплекс факторов, среди которых можно выделить и отток трудовых мигрантов, и увеличение цен на стройматериалы, и переход на проектное финансирование, и, конечно, эпидемиологическая ситуация», — говорили «РБК» в пресс-службе вице-премьера Марата Хуснуллина.
Власти как-то борются с ростом цен?
С середины апреля 2020 года в России действует льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5 % годовых. Как объяснял Владимир Путин, эта мера должна была поддержать во время пандемии и граждан, и строительную отрасль.
Программа должна была завершиться 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Чтобы получить кредит на квартиру в новостройке, нужно внести первоначальный взнос от 15 %, а также уложиться в лимит (для Петербурга это 12 миллионов рублей). Срок кредита — 20 лет.
Однако в трети городов России льготная ипотека уже не компенсирует рост цен на недвижимость, рассказали «Бумаге» в ЦИАН. «Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1 % от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене)», — говорится в отчете компании.
По данным ЦИАН, средний размер ежемесячного платежа по ипотеке, несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем у заемщиков, взявших кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготной программы. В Петербурге платеж по кредиту вырос на 18 %.
В Центробанке соглашаются, что, несмотря на льготную ипотеку и снижение ставок по кредитам, жилье в России не стало доступнее.
А цены на жилье могут упасть?
В Knight Frank St Petersburg считают, что сейчас никаких предпосылок к снижению цен на жилье в Петербурге нет. В Becar Asset Management говорят, что единственное, чего можно ждать — это стабилизации цен. Причина в том, что факторы, из-за которых подорожала недвижимость, продолжают действовать.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— Восстановление предложения на рынке происходит достаточно медленно, стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться, а программа с льготной ипотечной ставкой способствует поддержанию спроса на высоком уровне.
Льготную ипотеку отменят?
В некоторых регионах льготную ставку по ипотеке могут не отменить и в июле 2021 года, говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. О каких регионах идет речь — он не уточнил. Окончательное решение правительство примет в июне.
Эксперты по недвижимости, опрошенные «РБК», считают, что это действительно может помочь развитию строительной отрасли и поддержке граждан, но в Москве и других мегаполисах льготу всё же придется отменить. Вероятно, это произойдет и в Петербурге.
Ранее ФАС пообещал проверить обоснованность роста цен на жилье в России.
На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Читайте партнерский материал «Бумаги» о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.