Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU
18 Февраля 2021

Почему стратегический и инвестиционный партнёр Петербурга пытается отобрать у жителей города зеленые насаждения

Сквер этот (кадастровый номер: 78:34:0004163:4729) ранее был частью парка 300-летия Петербурга, от которого на протяжении всей его недолгой истории (парк было заложен в 1995 году) регулярно «отрезали» куски так, что его официальная площадь сократилась к настоящему моменту почти в два раза – с 94 до 54 га.

Жители окрестных домов сколотили крутую команду и яростно противодействуют очередной уплотнительной застройке. Во-первых, потому что в Приморском районе дефицит зелёных насаждений и так составляет 158 га. Во-вторых, потому что новый дом – это новая нагрузка на инфраструктуру.

О том, что в окрестностях не хватает школ и детских садов, даже смешно говорить, когда из микрорайона просто не выехать, не въехать в него да и припарковаться негде. Ведь машинами забито всё во дворах, на газонах и разве что не на крышах: сюда едут посетители ТРК «Питерленд», парка 300-летия Петербурга и Приморского парка Победы. А уж когда на новом стадионе гоняют в футбол, здесь и вовсе яблоку негде упасть, ведь закуток между ЖК «Золотая гавань» и «Питерлендом» – ближайшая точка подъезда к «Газпром-Арене».

Интересно, что жителей поддерживает и Градостроительный совет Петербурга, который уже неоднократно отказывал «Плаза Лотос Груп» в согласовании проекта.

17 июля 2020 года на Градсовете заслуженный архитектор Евгений Герасимов заявил: «Рассматриваемый проект по сути является жилым домом, и в случае реализации территория вокруг него обрастет неорганизованными стоянками машин, будет уничтожен зеленый угол городской территории, и возникнет новый виток конфликта с жителями».

На том же собрании эксперт ЗакСобрания, директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов указал на то, что участок застройщику был предоставлен с нарушениями. А профессор кафедры архитектуры Академии художеств им. Репина Вячеслав Ухов предостерёг Совет от совершения градостроительной ошибки, подчеркнув, что участок должен оставаться территорией общего пользования.

Тем не менее, несмотря на протесты жителей и мнения экспертов, на последнем заседании Комиссии по землепользованию и застройке, прошедшем 12 февраля, заявки на возвращение сквера в рекреационную зону были отклонены.

Любая критика неизменно натыкается на железобетонный ответ чиновников: ООО «Плаза Лотос Груп» является стратегическим инвестором Санкт-Петербурга, а его проект «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» – стратегическим инвестиционным проектом.

Название ООО «Плаза Лотос Груп» (ПЛГ) связано с именами очень влиятельных застройщиков – братьев Бориса и Михаила Зингаревичей.

Неужели же ПЛГ действительно оказалось столь важным партнёром для нашего города, что приходится закрывать глаза и на явно мешающую жителям города уплотнительную застройку? Или сеть гостиниц – это панацея, без которой Петербург в ближайшие годы не сможет жить и дышать?

Или всё-таки дело в том, что застройщик не простой, что это те самые братья Зингаревичи?

Ответ на этот и многие другие вопросы удалось найти в решении Управления Федеральной антимонопольной службы (УФАС), опубликованном 20 ноября 2019 года.

Для начала оказалось, что ООО «Плаза Лотос Груп», которое грозит застроить сквер на Приморском проспекте, вовсе не компания братьев Зингаревичей. Существует два разных ООО:

– первое ООО «Плаза Лотос Груп», ИНН 7813445009, созданное 26 мая 2009 года, это знаменитая компания Зингаревичей;

– второе ООО «Плаза Лотос Груп», ИНН 7842062272, было создано 8 сентября 2015 года, учредитель – некая Смирнова Ольга Владимировна, управляющая – некая Павлюкевич Марина Валерьевна, уставной капитал всего лишь 10 тыс. руб. Именно эта компания собирается строить апарт-отель на Приморском проспекте. Павлюкевич М.В. также является генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Новые территории девелопмент». То есть у обоих компаний – один и тот же руководитель.

Так зачем создавать компанию-двойника с ничтожным уставным капиталом при начале крупного строительного проекта? Вероятно, чтобы не рисковать в случае, если проект прогорит. Чтобы вкладывать как можно меньше, зарабатывая как можно больше.

Тогда неизбежно возникает следующий вопрос: как же так, стратегический инвестор – и вдруг боится вкладывать? Ведь разве не потому он инвестор, что хочет инвестировать деньги в развитие города? Ответ: обычно – да, но не в случае с ООО «ПЛГ».

Но тут уже начинаются дебри, поэтому давайте, чтобы не запутаться, пойдём по порядку, с самого начала.


Так должен выглядеть апарт-отель, который «Плаза Лотос Груп» собирается возвести на Приморском проспекте

Этап 1. Мутная сделка. В 2010 году, при губернаторе Валентине Матвиенко братья Зингаревичи (а точнее их компания «Оранж Девелопмент») получила памятник федерального значения Конюшенное ведомство, что на Конюшенной площади – для «приспособления к современному использованию».

Этап 2. Общественность спасает Конюшенное ведомство. Через пять лет, уже при губернаторе Георгии Полтавченко «Оранж Девелопмент» представил проект превращения уникального исторического здания с манежем в апартаменты. Разгорелся скандал. Выплыла наружу и неприятная история о том, что федеральный памятник в Золотом треугольнике Петербурга достался братьям Зингаревичам за смешные 19,1 млн рублей.

По хорошему Смольному надо было обращаться в правоохранительные органы, но историю предпочли «забыть». Всё же общественность не удалось убедить в благих намерениях Зингаревичей, и в результате от «современного использования» Конюшенного ведомства отказались.

Этап 3. Переговоры. Летом 2015 года руководство «Оранж Девелопмент» направило в Смольный письмо о том, что в реконструкцию Конюшенного ведомства уже вложено 1,2 млрд руб. Это был своего рода намёк на то, что затраты неплохо бы компенсировать.

В этот момент у губернатора Полтавченко вновь был выбор: поступить по закону и предложить Зингаревичам решить дело в суде или начать договариваться «по понятиям». К сожалению, руководство города пошло на «договорняк» и «поменяло» Конюшенное ведомство на 6 участков под застройку: в общей сложности 9 га стоимостью около 2 млрд руб.

Был ли подписан какой-то «договор» или «мировое соглашение», мы не знаем. И если следовать модным сегодня теориям заговора, то почему бы не предположить, что скандал вокруг Конюшенного ведомства был устроен специально с целью получить от города компенсационные участки для застройки?

Интересно, что эти шесть участков получило не «Оранж Девелопмент», сообщавшее о полученных убытках в 1,2 млрд руб., а совсем другие компании!

Этап 4. «Договорняк». 9 марта 2016 года выходит постановление Правительства Санкт-Петербурга №166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга».

В постановлении нет ни слова о Конюшенном ведомстве, ни слова о «расходах» «Оранж Девелопмент». Оно просто признает инвестиционный проект «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» стратегическим инвестиционным проектом.

Одновременно оно признает стратегическими инвесторами шесть обществ с ограниченной (!) ответственностью, входящих в некое «инвестиционное товарищество».

То есть официально всё подаётся так, будто этот проект «сети гостиниц» – и правда важное и нужное для города дело.

Мол, никакой мены не было! А на голубом глазу чиновники получили предложение от инвестора и загорелись настолько, что дали ему без торгов шесть участков под застройку.

Вот они, эти компании, которые стали стратегическими партнёрами Петербурга. Почти все они – микропредприятия с минимальным уставным капиталом и мизерным штатом, без должного опыта работы.

ООО «Новые территории девелопмент» (ООО «НТД») – получило 2 участка на ул. Кораблестроителей на Васильевском острове (на данный момент договоры аренды расторгнуты через суд).

ООО «Новый век» – получило участок у метро Купчино. Там теперь заканчивается возведение апарт-отеля «Интуит».

ООО «Управляющая компания «Аурум Менеджмент» – в декабре 2017 года получило участок на Синопской набережной. За шесть лет начиная с того момента оно должно возвести апарт-отель на месте автостоянки.

ООО «Вечная крепость» – апарт-отель был построен на ул. Александра Невского на месте сквера.

ООО «Стайл-Строй» – получило участок на пр. Большевиков у м. Дыбенко, проект «Про-молодость». Здесь, как рассказали нам местные жители, незаконно ночью, явно как можно быстрее, были вырублены все деревья. Видимо, чтобы не возиться с порубочными билетами и не встречать сопротивления.

ООО «Плаза Лотос Груп» – компания с уставным капиталом 10 000 руб. получила участок №83 на Приморском проспекте.

Компании приступили к освоению полученных участков с переменным успехом: там, где они встречались с сопротивлением жителей, возникали серьёзные проблемы, например на Васильевском острове и на Приморском проспекте; а где интересы жителей затрагивались меньше, стройка шла вполне успешно.


«Зеленый щит» – одна из многочисленных акций жителей Василиевского острова в защиту зеленой зоны на Смоленке. 14 октября 2018 года. В итоге договор аренды двух участков в устье реки был отменен через суд
Фото: activatica.org

Теперь доказываем, почему апарт-отели не стратегические и не инвестиционные

Может ли этот проект сети гостиниц являться стратегически важным для города?

Этот вопрос детально изучили в УФАС. Результаты изложены в его решении от 20 ноября 2019 года.

Оказывается, что по закону, действовавшему на момент принятия постановления №166 (в 2016 году), стратегический инвестиционный партнёр обязан был соответствовать следующим требованиям:

– инвестор готов обеспечить инвестирование в социально значимые отрасли на сумму не менее 1 млрд руб.

– инвестор или аффилированные с ним лица должны обладать опытом реализации аналогичных проектов стоимостью не менее 2 млрд руб.

Как вы можете догадаться, фирмы-однодневки ничего этого не имели: ни собственных денег, ни опыта реализации проектов. Например, по данным УФАС, у ООО «НТД» «отражена дебиторская задолженность 10 000 руб. по вкладам в уставный капитал, иных активов нет», а у ООО «Плаза Лотос Груп» (второго, копеечного) инвестиции составляли 5 тыс. руб.
Городской Комитет по инвестициям и стратегическим проектам возражал УФАС: компания Зингаревичей ООО «Плаза Лотос Груп» имело опыт крупных проектов. При этом указывалось на проект «Марсово поле»: реконструкция здания казарм Павловского полка под элитную гостиницу.

Что же касается инвестиций, то от кипрского офшора Nova Zefaro Holdings Limited, которому принадлежит настоящее ООО «ПЛГ», было гарантийное письмо. В этом письме офшор уверял, что у него есть возможность профинансировать строительство, а когда оно будет закончено – выкупить построенные объекты у компаний-застройщиков.

УФАС возражает: Nova Zefaro Holdings Limited своих финансовых возможностей не подтвердил. Однако можно допустить, что деньги у офшора, т.е. у Зингаревичей, есть. Но что мы имеем по факту?

А по факту мы имеем, что шесть фирм-однодневок строят апарт-отели не за счёт средств Nova Zefaro Holdings Limited, а за счёт привлечённых средств дольщиков. Более того, когда строительство заканчивается, квартиры-апартаменты остаются в собственности дольщиков. Причём дольщики очень бы удивились, если вдруг по окончании строительства как из-под земли выскочил бы кипрский офшор и потребовал немедленно эти квартиры ему продать (ведь он гарантировал их выкупить!).

Что эти два факта означают на круг? Они означают, что данные проекты направлены исключительно на извлечение прибыли застройщиком и дольщиками, и никакими стратегическим для города не являются!

Более того, как справедливо указывает УФАС, строительство «сети гостиниц» подразумевает, что все они должны быть оформлены в едином стиле, под единым брендом – чего в реальности нет. По факту речь идёт о шести совершенно разных проектах.

Как нет и гостиниц – а есть «апартаменты», то есть по сути обычные квартиры обычного жилого дома, только с заниженными требованиями по строительным и санитарным нормам, обязательным для обычных квартир. Например, соблюдение норм шумоизоляции, соляризации, вентиляции – ко всему этому не требуется применять правила, установленные для жилых помещений. И как это всё в реальности будет застройщиком реализовано – остаётся исключительно на совести самого застройщика. А если задача – извлечение прибыли, то в теории экономить могут на всём, на чём получится сэкономить. При том что цены на эти апартаменты – как на элитное жильё…

Итак, проекты «сети гостиниц» никакой стратегической пользы городу не принесут. Вся суть их в том, чтобы привлечь дольщиков возможностью заработать: купите у нас апартаменты с отделкой и мебелью и сразу сможете сдавать их в аренду!

Теперь о второй составляющей – об опыте работы над проектом «Марсово поле», который выставлялся как доказательство инвестопригодности «стратегических партнёров». Во-первых, заявляет УФАС, формально шесть компаний-промокашек к этому проекту никак не относились. А значит, использовать этот проект как признание их стратегических заслуг в Смольном не имели права.

Во-вторых, интересна сама по себе судьба перестройки казарм Павловского полка. В 2018-м – всего через два года после принятия постановления №166, проект «Марсово поле» прогорел окончательно! Банк «Санкт-Петербург» забрал его у ООО «Лотос Отели», которое ранее было связано с ООО «Плаза Лотос Груп» Зингаревичей, за долги.

«Без документов и оператора, с обременениями КГИОП проект стоит ноль», – прокомментировала «Коммерсанту» директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Отличный из ПЛГ выходит стратегический партнёр для города, вы не находите?

Итак, УФАС убедительно доказал, что никаких оснований признавать компании-однодневки стратегическими инвестиционными партнёрами у города не было. И никто бы их не признал, если бы не изначальный договорняк по Конюшенному ведомству. Но об этом сейчас и чиновники, и пресса – молчок!

В решении УФАС есть ещё множество придирок по формальным основаниям. Вроде того, что, когда головное, настоящее ООО «Плаза Лотос Груп» предлагало себя в качестве стратегического инвестора, тех компаний, которые в итоге стратегическими инвесторами были признаны, в природе ещё не существовало… Но по сравнению с остальным это мелочи.

А вот ещё один важный аргумент. Почему вообще стратегические партнёры городу нужны? Потому что они вкладывают деньги не в какие угодно проекты, а в стратегически важные. Вот их список: «Развитие здравоохранения, образования, культуры, физической культуры и спорта, науки, инновационной деятельности, туризм».

А что насчёт гостиниц? Насчёт гостиниц вот что: список был дополнен словами «в том числе путём создания гостиниц» только 10 февраля 2016 года. Именно тогда Законодательное собрание приняло изменение в Закон Санкт-Петербурга «О стратегических инвестиционных проектах».

Постановление №166 о признании стратегическими шести однодневок вышло ровно через месяц, 9 марта 2016. То есть, похоже, целый закон поменяли специально под это постановление!

Итак, если вы когда-либо сомневались – действительно ли строительство апарт-отелей является стратегически важным для Петербурга, – вы сомневались правильно! Оно таковым не было до 2016 года. И признали его «стратегическим», скорее всего, по одной простой причине – специально для того, чтобы разойтись по понятиям с солидными людьми – братьями Зингаревичами.

В этом месте очень хочется воскликнуть «Ура!», ведь УФАС наконец-то раскрыл всю эту схему, а значит, все неправильные решения можно наконец-то отыграть назад! Так? А вот и ничего подобного, ведь наступил 2021 год, но ничего не изменилось.

Этап 5. Прежние грабли. Каша, заваренная при Матвиенко, вылезла на всеобщее обозрение при Полтавченко. Но тот предпочёл самостоятельно её не расхлёбывать, а снова запихать под ковёр. Теперь эта история снова выплыла на свет божий уже при Беглове. То есть уже третий губернатор подряд с этой заразой мается!

Что должен был сделать Смольный в 2019 году, когда появилось решение УФАС? Немедленно расторгнуть все договорённости с Зингаревичами, отменить постановление №166 и забрать у непонятных однодневок участки. Если у компании появились бы претензии – добро пожаловать в арбитраж! А между тем нужно было бы написать пространное заявление в Следственный комитет, чтобы тот установил: как вообще всё это стало возможным. И нет ли всё-таки здесь коррупционной составляющей.

Но – ничего подобного не произошло. Смольный при Беглове снова уверенно зашагал по граблям. При рассмотрении дела в УФАС Комитет по инвестициям упорно стоял на стороне компаний-промокашек. А когда они оспорили решение УФАС в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти – снова встал на их сторону. Защищая то ли честь мундира, то ли коммерческие интересы Зингаревичей.

Арбитражный суд СПб и ЛО 3 октября 2020 года принял неожиданное (но при этом парадоксально ожидаемое) решение: решение УФАС отменить. Причём, если почитать решение судьи Гуляева Сергея Борисовича, то возникает такое ощущение, что решения УФАС он не читал. Или читал, но не понял. Или читал и понял, но руководствовался при этом… какими-то иными соображениям.

Например, судья Гуляев утверждает, что УФАС применял к постановлению 2016 года законы, принятые в 2017 году. Хотя в решении УФАС подробно разбирается, какие законы действовали на 2016 год, и как они были нарушены Постановлением №166.

Или судья Гуляев утверждает, что «статус стратегического инвестора носит декларативный характер, то есть не связан с предоставлением каких-либо преференций». Что уж мы просто оставим на совести судьи.

В итоге в апелляционной жалобе в 13 Арбитражный апелляционный суд УФАСу пришлось чуть ли не полностью заново изложить все обстоятельства, изначально содержащиеся в его решении.

А теперь главная бочка дёгтя в нашу ложку мёда. Решение УФАС, даже если оно устоит в суде, напрямую касается только двух участков – на Васильевском острове, тех самых, право аренды на которые и так уже забрали по суду.

Конечно, Правительство Санкт-Петербурга, если всё-таки решит выполнить предписание УФАС, может выполнить его в расширенном порядке. Например, отменить Постановление №166 целиком, что было бы и верно, и разумно. Но что-то подсказывает нам, что оно этого не сделает. И за сквер на Приморском проспекте местным жителям придётся ещё биться и биться.

Источник

Подписаться на мероприятия