«Когда волна отступит, мы увидим, кто купался без трусов»

Все сегменты коммерческой недвижимости переживают пандемию и экономический кризис по-разному. Больше всех досталось гостиницам и торговым центрам. Офисы за счет длинных контрактов чувствуют себя неплохо, хотя на пятки им наступают коворкинги. Апартаменты смогли даже заработать на самоизоляции, а склады так рванули в своем развитии на спросе, созданном онлайн-торговлей, что перегнали самые смелые прогнозы аналитиков. «Новый проспект» обсудил с игроками разных сегментов коммерческой недвижимости Петербурга итоги минувшего года и планы на год наступивший. 

Дмитрий Киселев, соучредитель компании «Охта групп»:

— Если коротко, то для коммерческой недвижимости 2020 год был плохой. Сильнее всего пострадала, конечно, торговая недвижимость, а на офисном рынке большого провала не было, хотя спрос уменьшился. Многие компании (в том числе и мы) сократили размер офиса за счет деск-шеринга, однако я ни от кого не слышал о радикальном переходе на удаленку всех и навсегда. Формат гибких офисов — коворкингов — стал набирать обороты. Арендодатели стали более гибкими — а куда деваться? А арендаторы, особенно из сферы торговли, резко сократили горизонты планирования.

Примечательно, что на рынке очень много инвесторов, готовых вкладывать в коммерческую недвижимость, но хороших предложений для них мало. Ответить на вопрос, что будет в 2021 году, можно только цитатой персонажа из фильма «Карнавальная ночь»: «Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе — науке это не известно». Вопрос к эпидемиологам. Наши планы простые: развивать существующие проекты и приобретать новые. Пандемия же не вечная, задел надо создавать.

Александра Селезнева, коммерческий директор группы «Ориентир»:

— В 2020 году складская недвижимость демонстрировала уверенный рост, сохранила активность и ускорила качественное развитие. Главным драйвером этого роста стала интернет-торговля. Она резко выросла в объемах с 4–5% до 10% и стала наращивать логистическую и складскую инфраструктуру. Речь идет не только о чистых онлайн-ретейлерах, но и о классических торговых компаниях, которые, следуя за современными трендами, повышают эффективность своей логистики и прирастают дополнительными складскими мощностями. В Петербурге среди основных событий года хотелось бы отметить введение компанией «Ориентир» в эксплуатацию распределительного центра для «Ленты» площадью 70 тыс. м2 в индустриальном парке «М-10». 

Традиционный ретейл и e-com модернизировали и наращивали складскую и фулфилмент-инфраструктуру, в основном по схеме build-to-suit, что стало одним из главных трендов года. Также среди трендов — рост инвестиционной привлекательности складского сегмента. За год инвестиции в склады составили треть от всего объема инвестиций в недвижимость. Это рекорд. Мы наблюдаем приход новых инвесторов и рост аппетита к сданным в аренду качественным складам на фоне дефицита предложения. 

Будущее складского рынка за онлайн-компаниями и автоматизацией. Во-первых, мы это видим на примере Европы, США, стран Азии. Во-вторых, российский рынок онлайн-ретейла, несмотря на свой рост в 2020 году, все еще очень далек от потенциальной емкости. В ближайшие годы мы увидим значительный рост в абсолютных цифрах, а продуктовые ретейлеры продолжат развивать онлайн каналы. Для складского рынка это означает, что спрос на технологичные объекты — фулфилмент-фабрики — будет стабильным в течение как минимум нескольких лет, и вслед за e-com-компаниями такие объекты начнут появляться в регионах. 

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:

— Главным событием года для рынка коммерческой недвижимости, разумеется, стал локдаун. От этого выиграли только склады в роли центров распределения. Запредельного роста вакансии в офисах и торговых центрах пока мы не видим. В первом случае арендаторы связаны жесткими контрактами на несколько лет, а часть освобождающихся площадей сдается в аренду коворкингам. Ретейлеры же будут ждать как минимум до следующей осени, чтобы понимать, куда движется рынок.

Локдаун стал акселератором тенденций, развивавшихся в последние несколько лет. Сильнее всего это видно на примере коливингов и апарт-отелей. Коливинги в мире потеряли лишь несколько процентных пунктов в загрузке, а апарт-отели перестроились на долгосрочное проживание и держали загрузку не ниже 30–40% даже в самый жесткий карантин. Апарты в наших проектах благодаря ажиотажному спросу продавались лучше, чем в прошлом году, а коворкинги, несколько просев в карантин, довольно быстро вернулись к допандемийным показателям. Остальные сегменты нашего портфеля недвижимости также продолжили планомерное развитие.

В следующем году нас, скорее всего, ждет основной удар кризиса. Коммерческая недвижимость из-за своей инертности реагирует на события с определенным лагом, тем более что сейчас существенная часть мировой экономики закрыта. Какие-то перспективы будут видны лишь после снятия основных карантинных ограничений. К сожалению, классические офисы продолжат терять арендаторов, если их собственники не перестроятся оперативно под формат гибких офисов. А владельцам крупных торговых центров уже сейчас стоит приготовиться к оттоку привычных посетителей и арендаторов. Такие объекты будут становиться больше лайфстайл-центрами. 

Мы, например, в 2021 году откроем проект коливинга в Дубае — как раз ко Всемирной выставке, которая стартует в столице Эмиратов будущей осенью. Продолжим открывать новые коворкинги GrowUp и строить наш проект cOasis в Петербурге. 

Всем коллегам хотелось бы пожелать в наступившем году крепких нервов и спокойствия. Мы переживаем уже не первый кризис, за которым всегда наступает восстановление. Во всем надо искать позитив. В чем он сейчас? Да хотя бы в том, что когда волна в конце концов отступит, мы увидим, кто купался без трусов.

Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE:

— Для разных сегментов рынка коммерческой недвижимости этот год был разным. Есть сегменты, которые сильно пострадали в этом году из-за введения коронавирусных ограничений и закрытия как такового туризма: это и торговые центры, и стрит-ретейл, и гостиницы. Офисный сегмент, к примеру, показал себя в целом неплохо, но лучше всего себя чувствовала складская недвижимость, это один из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости в 2020 году. И это единственный сегмент, продемонстрировавший не только максимальную устойчивость основных показателей, но и их рост, и усиление интереса со стороны инвесторов.

Если говорить в целом про все направления, то в 2020 году появилась общая нервозность и неопределенность по всей отрасли, потому что все происходящие из-за пандемии экономические процессы отражаются на недвижимости.

Мы увидели много новых трендов. Если говорить об офисной недвижимости, то там наметился тренд на аренду готовых помещений под ключ: никто не хочет делать отделку и тратить сейчас время на планировки. В складской недвижимости — бум новых форматов, того же dark store. Все основные игроки рынка открыли это направление и планируют развивать. Безусловно, вырос интерес к складам и логистике у потенциальных инвесторов, это общий глобальный тренд 2020 года.

Мы закончили год позитивно благодаря сплочённой работе всей нашей команды и правильному стратегическому планированию. От 2021 года ждем одного — чтобы пандемия пошла на спад, и мы смогли бы дальше заниматься любимым делом.

Наталья Козырева, руководитель направления аренды торгово-выставочного комплекса «Гарден Сити» и мебельного центра «Мебель Сити»: 

— В 2020 году мы начали развивать уличные форматы торговли. Наша традиционная садовая ярмарка проходила с оглушительным успехом в течение всего сезона, и особенно в его начале, который пришелся на локдаун. Люди, решившие переждать непростое время за городом, с удовольствием занимались садами: на растения, саженцы спрос был устойчивым всю весну и лето. В какой-то момент мы столкнулись с запросом посетителей «на поесть» и стали думать, что делать — в итоге освоили формат фудтраков. И, конечно, то, что мы в условиях жестких ограничений на выставочную деятельность сумели организовать и провести в этом году мотосаммит, добавило нам всем оптимизма и уверенности в себе.

В 2021 год смотрим со сдержанным оптимизмом. Формат торговли в этом году необратимо изменился, и новый год мы начинаем с мыслями о реконцепции торгового центра. В этом году мы увидели повышенный спрос на бытовую технику и вообще всякую технику для дома, сада, квартиры. Будем думать, как его удовлетворить. Точно будем улучшать ресторанную зону: ограничения на работу фудкортов не будут бесконечными. Активизируем выставочную деятельность — направление, просевшее по понятным причинам в 2020 году, но очень востребованное посетителями и участниками.

Николай Артёменко, генеральный директор компании Malltech (ТРЦ «Лето»):

— Во время локдауна мы столкнулись с двумя основными проблемами. Первая проблема — сектор торговой недвижимости власть не воспринимала как что-то значимое. На мой взгляд, это сильно навредило отрасли, так как не было осознания, что торговые центры — значимая часть экономики, что они обеспечивают 25% розничного потребления страны и создают миллионы рабочих мест. Падение выручки в весенние месяцы в ТЦ достигло 90%. Но торговым центрам не оказывали должной поддержки, а, наоборот, решали проблемы других бизнесов за счёт нашего сектора. Вторая проблема — когда стали обсуждаться меры поддержки отрасли, оказалось, что нет технической возможности их осуществить: пресловутые коды ОКВЭД всему виной. Суммарная потеря доходов ТЦ по итогам 2020 года, думаю, составит около 40%. Это в лучшем случае.

Екатерина Трушлякова, исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (ТРЦ «Невский центр»):

— Мы столкнулись с первым в истории России локдауном и существенными ограничениями в работе торговых центров, которые стали его следствием. Основным потребительским трендом года стало увеличение конверсии на фоне существенного снижения посещаемости ТЦ. Минувший год познакомил индустрию ТЦ с тем, что моллы могут закрыть на длительный срок по решению властей. Новая реальность дала возможность компаниям научиться работать в неполном формате, задействуя только ограниченную часть торгового комплекса. Персонал ТЦ столкнулся с необходимостью выполнять непривычные задачи и работать больше обычного. Многие направления пришлось перевести на работу в удаленном режиме. 

Тем не менее 2020 год стал для нас годом новых открытий: мы подписали договоры аренды с целым рядом новых якорных операторов «Невского центра», которые приняли решение развивать свой бизнес в Петербурге вместе с нами.

Чего рынок ждет от 2021 года? Победы над пандемией. По прогнозу, заболеваемость коронавирусом начнет снижаться в марте. Следом мы увидим восстановление рынка и возвращение посетителей в торговые центры. При благоприятном развитии событий уровня 2019 года удастся достичь не ранее 2022 года.