Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Нет будущего без прошлого. Как пандемия изменит (или нет) рынок недвижимости

Пандемия повлияла на сегменты недвижимости по-разному. Пострадали наиболее зависящие от трафика: офисы, ТЦ и гостиницы. Выиграли — склады и жилье, точнее их девелоперы. Подробнее картину обрисовал Александр Шарапов, президент Becar Asset Management.

Одна причина — палитра следствий

Первыми опустели офисы и гостиницы. Но в первом случае собственники сохранили арендные потоки по договорам, которые, как правило, заключаются на несколько лет. Они же стали первыми трансформироваться — тенденцию к развитию сегмента гибких офисов (коворкингов) не отметил только ленивый.

В гостиницах все намного сложнее — пришлось выкручиваться или закрываться. Мы предпочли первое, тем более, что в нашем отеле Vertical на Московском проспекте уже было все необходимое, чтобы переждать карантин. Например, kitchen net (кухонный уголок), вся инфраструктура отеля тоже продолжала работать. Такая гибкость позволила нам заполнять минимум 40% номерного фонда — при средней загрузке в 5% по рынку.

Следом трафик ушел из торговых центров, но не весь. Продолжили работать якорные продуктовые ритейлеры, магазины товаров первой необходимости и фаст-фуд, сумевший оперативно организовать доставку и продажи на вынос. Крупная сеть фастфуда в нашем ТЦ "Смайл" совсем не потеряла в выручке. Вообще, малые районные ТЦ не так сильно просели, как крупные. Они и восстановились быстрее. Вообще, формат dark kitchen — кухонь, готовящих только на доставку, пережил взрывной спрос. Мировой локдаун случился тогда, когда инфраструктура в больших городах уже была к нему готова.

"Рванули вверх" и склады. Спрос на них — как со стороны конечных пользователей, ретейлеров, так и со стороны инвесторов — в этом году превысил прошлогодний еще осенью. На западе также сильно начали развиваться городские склады "последней мили" и хоум-склады. Но у нас пока эта тенденция не очень активна. А девелоперы, при прочих равных, скорее выберут дата-центры.

Ну и самый большой позитив, пожалуй, пандемия принесла на рынок квартир и апартаментов. Самоизоляция на фоне ушедших в минус фьючерсов на нефть — и народ бросился скупать новостройки. Помогла госпрограмма льготной ипотеки, а онлайн-сервисы застройщиков позволили многое сделать удаленно. Как долго сохранится ажиотаж — зависит от объема "кубышек" наших граждан и от наличия предложения по ликвидным ценам.

К чему готовиться?

Я уверен, что эти изменения оставят отпечаток на каждом сегменте. На офисном рынке развитие новых тенденций будет сопровождаться пересмотром старых договоров аренды. Чем гибче будет собственник, тем больше компаний он сохранит в старом формате площадей. Но уже сейчас некоторые собственники, не дожидаясь волны, создали компании по развитию гибких пространств, в том числе и на своих площадях. Пересмотр традиционного формата работы уже стал неизбежным, и мы предлагаем собственникам бизнес-центров создавать коворкинги GrowUp по франшизе.

Владельцам ТЦ тоже стоит задуматься. Торговая недвижимость, которую эволюция в последние годы толкала на путь трансформации в сторону развлечений, окончательно встала на эти рельсы. Поэтому вернуть 100% докризисного трафика можно, если объект будет соответствовать современной концепции многофункционального центра, куда приходят в первую очередь за впечатлениями.

А что с гостиницами? Казалось бы, границы открывают — спрос скачкообразно восстанавливается. Так же было во время предыдущих эпидемий в начале и середине 2000-х, например, в затронутых ими регионах. Но и это не совсем так. Разумеется, молодежь полетит при первой же возможности, но путешествующие пенсионеры, составлявшие раньше львиную долю отдыхающих, например, на курортах Средиземноморья, навряд ли побегут заполнять гостиницы..

Соответственно и отели, рассчитанные на семейную и пожилую аудиторию, не восстановятся быстро. Спрос сохранится, в первую очередь, на отели для одиночек, кочующих по миру, которых с каждым годом все больше. А это значит, что для номера в таких отелях достаточно до двух раз меньшей площади — 12–15 кв.м вместо прежних 22–25 кв.м. Ну и полная диджитализация — это мастхэв в современном отеле, от электронной регистрации и заканчивая заказом в номер — все должно быть доступно удаленно со смартфона.

Сервис — это главная отличительная черта, наличие которой сказывается на ликвидности объекта недвижимости. Между сервисными и обычными офисами выбор арендатора при прочих равных падет, скорее, на первые. А значит, и для инвестора они интереснее. С апартаментами то же. Простая бетонная коробка без внятного управления не сравнится с полноценной гостиницей. Время стало главной ценностью в современном мире, люди готовы платить за него, чтобы не думать о бытовых сложностях — от уборки до поиска партнеров на вечернюю игру. Пожалуй, наряду с шерингом и диджитализацией, сервис — один из тех метафизических слонов, на которых будет базироваться рынок недвижимости все ближайшие годы.

Источник

Подписаться на мероприятия