Комфорт упёрся в нормативы?
Кризис накрыл рынок на подъёме. За последние несколько лет новостройки стали гораздо интереснее. Есть реальные примеры создания и развития качественной жилой среды. Уровень застройщиков вырос – они заинтересованы отвечать на запросы потребителей. Но ситуация в глобальной экономике радикально изменилась. Всем непросто: вывод новых проектов сокращается, доходы граждан снизились, будущее неясно. На конференции, организованной редакцией «НП» и NSP.RU, обсуждали резервы для снижения стоимости строительства, спорили о предпочтениях покупателей и о том, какая помощь необходима застройщикам.
Участники дискуссии:
Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга
Александр Вахмистров, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга»
Олег Бритов, исполнительный директор «Союз строительных объединений и организаций»
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС»
Александр Брега, генеральный директор СК «Мегалит»
Анна Прозорова, директор департамента недвижимости «Лахта Плаза»
Александр Свинолобов, директор по развитию Bonava
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, руководитель по продажам сети отелей Vertical Отель Vertical We&I
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами банка «Открытие»
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу жилищного строительства «ЮИТ Россия»
Валерия Малышева, генеральный директор СК «ЛенСтройТрест»
Леван Харазов, генеральный директор Группы компаний «БКН»
Константин Трофимов, генеральный директор архитектурной студии XY
Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service
Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»
Дмитрий Синочкин:
– Все соскучились по личному общению, онлайн-конференции его не заменят. Тем более происходят действительно важные вещи, идут очень серьёзные процессы, в которых пока сложно ориентироваться. Напомню некоторые ключевые цифры, на которые мы будем опираться, обсуждая ситуацию. Сократился спрос: в Петербурге за полугодие на 39%, в Ленобласти – на 45%. (В Москве и Подмосковье аналогичная картина.) В 2,5 раза снизился вывод на рынок новых проектов. Растёт доля жилья, приобретаемого в кредит; при этом доходы граждан падают: минус 8% за полгода, по данным Росстата. При этом цены на жильё растут: по городу с января – плюс 7,2%. Есть и положительные моменты: в этом году девелоперы купили в пять раз больше участков под застройку. Резко вырос интерес к ИЖС, загородным домам, к малоэтажке в пригороде. Как будет меняться рынок в новых условиях?
Федеральное правительство и Смольный предпринимают определённые действия, чтобы помочь отрасли: субсидирование ипотеки, смягчение условий кредитования, отмена части устаревших норм, «регуляторная гильотина» и т.д. Достаточно ли этих усилий?
Александр Вахмистров:
– Кризис во всех отраслях; ситуация в мире, в России и в Петербурге оставляет желать лучшего. И пока никто не может дать прогнозов о резком улучшении положения дел в экономике. По самым замечательным прогнозам, рост начнётся не раньше 2022 года. Мы с вами не сможем повлиять на доходы населения. Надо отдать должное Правительству РФ: по самым болевым точкам принимаются решения; льготные кредиты, субсидии и т.д. В той или иной мере это делается во всех странах.
Оптимизм внушает то, что во всяком случае в Петербурге ни одна компания, занимающаяся жилищным строительством, не обанкротилась. Все застройщики концентрируют ресурсы на достройке объектов, реализуемых по старым правилам, и в штучном режиме выводят новые объекты с проектным финансированием. То, что купили много земли, – это определённый запас. В основном участки приобретают крупные компании. Земля может пригодиться и для залогов. Не надо впадать в сильный пессимизм, но и быть супероптимистом реалии не позволяют.
Николай Линченко:
– Год назад передо мной ставили задачу: наладить открытый диалог о понятных правилах игры на строительном рынке. Мне кажется, нам удаётся продвигать достаточно открытую политику. Позитивные сдвиги произошли в реализации адресной инвестиционной программы. После смены управления в Комитете по строительству объём выполнения АИП за полгода вырос в 2,2 раза, до 7,8 млрд рублей. Набранный темп не собираемся сбавлять. При секвестировании бюджета нам удалось отстоять затраты на основные социальные объекты. Вместе с инвесторами мы в этом году построим порядка 60 социальных объектов, из них 37 – за счёт бюджета. Процесс заключения соглашений с застройщиками максимально прозрачен и понятен.
Обсуждается также создание Градостроительной комиссии, в основном она будет решать вопросы обеспечения «социалкой» в тех случаях, когда речь не идёт о комплексном освоении территорий.
Переход на проектное финансирование прошёл достаточно безболезненно, существенной корректировки по стоимости жилья не случилось. Рост цен на 7% обусловлен в первую очередь ожиданиями и общей экономической ситуацией. В отличие от других регионов, мы стройки не останавливали, но требовали соблюдения норм безопасности, и ни одна стройплощадка не стала очагом заражения. Строители ответственно подошли к этим вопросам. При закрытии МФЦ удалось договориться и с Росреестром. Были открыты два окна для регистрации договоров долевого участия. Это позволило не разорвать цепочку финансирования, ведь 75% новостроек ещё продаются по старой схеме.
Субсидирование ипотечной ставки доказало эффективность ещё в 2015 году, и на этот раз аналогичная мера поддержала спрос. Ведётся работа по новому Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Приняты законы, позволяющие отменять проекты планировки или их части. Их корректировка позволит реализовать, например, 24 объекта АИП. Эти проекты не могли пройти государственную экспертизу без отмены старых ППТ. Четыре месяца не проводятся публичные слушания. Принят законопроект, позволяющий организовать их в онлайн-режиме. Такая схема уже более двух лет работает в столичном регионе. Но мы, в отличие от москвичей, не ограничиваем круг участников – ими могут быть все жители Петербурга. При расширении земельного банка застройщикам надо комплексно подходить к развитию территорий. Мы сдвинем с мёртвой точки и проекты комплексного и устойчивого развития. Мы договорились с Минстроем о корректировке методики определения максимальной цены при выкупе квартир за счёт бюджета у застройщиков. Это будет нечто среднее между рыночной ценой «квадрата» на первичном и вторичном рынках. Сейчас этот показатель составит примерно 96 000 рублей. Такая стоимость позволит застройщикам продавать казне квартиры без убытка, а в некоторых проектах и заработать. Есть проблема в удовлетворении бюджетного спроса на жильё, но повышение закупочных цен её исправит. Кроме того, мы будем возрождать строительство жилья за счёт бюджета, поскольку нужна специфическая квартирография.
Дмитрий Синочкин:
– Отрасли придётся снижать издержки. При покупке условной 50-метровой квартиры в 2014 году ежемесячный платёж по ипотеке составлял 43 500 рублей, сейчас 46 900 рублей. А зарплаты не увеличились, реальные доходы населения, мягко говоря, не выросли. Получается, что жильё стало менее доступным. Придётся строить больше и лучше, но за меньшие деньги. Есть издержки, которые можно корректировать?
Александр Брега:
– Строители – главные оптимисты. Каких только ужасных кризисов не было за 30 лет. Но жильё необходимо, его надо строить. Что касается издержек: сейчас мы строим и передаём городу садики и школы. В некоторых проектах даже дороги, хотя непонятно, что с ними делать дальше – у нас пока нет опыта передачи городу дорог и проездов. Кроме того, застройщики несут убытки при строительстве паркингов. Нынешние нормативы по минимальному числу парковочных мест несколько завышены. Это приводит к тому, что паркинги стоят непроданными, хотя стоимость продажи машино-места на 20–30% ниже себестоимости. Надо ещё раз проанализировать региональные нормы.
Сейчас многие проекты предполагают «дворы без машин». Но это больше лозунг, чем законодательное требование. Управляющие компании правдами и неправдами вынуждены убеждать жильцов, что это хорошо для детей и для взрослых. Чтобы хотя бы на ночь машины оказывались в паркинге. Может, стоит проработать законодательную инициативу, в которой прописать, что во дворах могут быть только гостевые места, а собственники жилья обязаны оставлять машины в паркингах или за пределами двора. Там, где у проектов есть придорожная зона, она вся заставлена машинами. Убытки по паркингам тянут вверх себестоимость. Бывает, что продажи машино-мест в гаражах затягиваются на десять лет, а иногда их вообще не удаётся реализовать.
Дмитрий Синочкин:
– То есть: чем просторнее в новом квартале, тем сложнее застройщику продать машино-место.
Александр Брега:
– Именно так. С одной стороны нормативы предписывают снижать плотность застройки, с другой – увеличивается число необходимых парковочных мест. Это нелогично. Если снижается плотность застройки, то и число парковочных мест должно пропорционально уменьшаться.
Максим Жабин:
– Сокращение объёмов строительства и повышение цен неизбежно. Про паркинги: какие-то ограничения нужны, и они со временем появятся, но жить надо здесь и сейчас. В нашем случае придётся строить паркинг на 500 машино-мест и находить баланс между себестоимостью и продажной ценой. Строители уже сейчас расширяют тротуары и сужают проезды, чтобы ограничить «стихийную» парковку. Но при этом надо соблюдать и пожарные нормы для спецтехники. При строительстве 16-этажных домов на 600–700 квартир обеспечить закрытый для машин двор практически нереально. Ищем возможность строить паркинг за счёт проектного финансирования, но банк готов выдать такой кредит только под прибыль от будущих проектов. Можно вводить ограниченный или платный въезд в город, лимитировать время парковки у домов. Мы знаем, что 60–70% мест в паркингах мы будем продавать лет пять. 80% покупателей пользуются ипотекой, и дополнительные 8000–9000 рублей ежемесячно за место в паркинге им выплачивать обременительно. Надо, конечно, работать с себестоимостью паркингов, но снижать её бесконечно невозможно. И это я говорю про большие проекты, которые реализуются больше 10 лет. А если речь идёт о «точечных», застройщики вынуждены делать всё, чтобы паркинг вообще не строить. Сложностей хватает, но решения должны найтись.
Дмитрий Синочкин:
– Какие есть варианты для снижения себестоимости?
Сергей Ярошенко:
– У нас есть нормативы и СНиПы, которые мы должны исполнять. Мы много лет повышали качество жилья и окружающей территории. Чтобы что-то снизить, придётся открыто признать, что мы вынуждены отступить назад. Те же паркинги заполняются 10 лет. Всё больше квартир приобретается в ипотеку, и пока покупатель не выплатит кредит, он будет ставить машину там, где сможет, и никакие машино-места покупать не станет.
Чтобы снижать себестоимость, надо менять нормативы: по социальным объектам, по парковкам. Но вряд ли это возможно: мы всё-таки хотим жить в комфортных условиях. Удешевлять само строительство – тоже утопия. Можно разве что избыточные пожарные требования поправить, но арматуры не докладывать не получится. Мы все пришли к тому, что жильё должно сдаваться с отделкой, а скоро придём к тому, что и с мебелью. Так что заметного снижения себестоимости мы не увидим. Надо отдавать себе отчёт, что себестоимость выросла, и цена продажи тоже вырастет.
Елена Бодрова:
– В Красносельском районе кадастровая стоимость места в паркинге 2,8 млн рублей. А застройщик предлагает его по 300 000 рублей. Это не актив, его страшно продавать!
Николай Линченко:
– Так проблема в переоценке кадастровой стоимости машино-места, а не в нормативе по числу парковок.
Дмитрий Синочкин:
– Власти решили субсидировать ставки по ипотеке на первичном рынке. Каковы перспективы продления программы льготной ипотеки?
Татьяна Хоботова:
– Безусловно, эти решения помогли сохранить объёмы продаж и поддержать на плаву строительную отрасль. Процентная ставка и до начала программы была достаточно низкой – на уровне 8,5%. Но беспрецедентная ставка в 6,5% показала, что ёмкость рынка достаточно велика, и ещё многие могут воспользоваться ипотекой. Наш банк в итоге снизил процент до 5,99%, и средняя ставка по программе господдержки держится на уровне 6,1–6,2% годовых. Треть ипотечных кредитов выдаётся сейчас по этой программе. Когда до 12 млн увеличили максимальный размер кредита, в нашем банке средняя сумма займа выросла на 6%: была 3,4 млн рублей, стала 3,6 млн рублей. Расширились список объектов и квартирография, увеличилось число клиентов, которые хотят более просторное жильё.
Сейчас минимальный первоначальный взнос по госпрограмме уменьшили до 15%. Снизился совокупный семейный доход, необходимый, чтобы взять ипотеку. В Петербурге рекомендованный доход – 81 000 рублей. То есть если в семье два человека работают и получают по 40 000 рублей, они вполне могут претендовать на кредит в размере 3,5 млн рублей.
Пока есть господдержка, многие люди будут ею пользоваться. Объём государственных средств, выделенных на программу, с 740 млрд рублей увеличен до 900 млрд. На середину июля выдано кредитов, на субсидирование которых необходимо 200 млрд рублей.
Николай Линченко:
– Снижение первоначального взноса особенно важно для молодых семей, которые экономически активны, у них могут быть выплаты на рождение первого или второго ребёнка, которые по сумме и составляют этот первоначальный взнос.
В части корректировки нормативов обеспеченности жилья социальными и прочими объектами, конечно, вспоминаются времена, когда застройщикам ничего из этого не надо было делать. Эта тема много обсуждалась. Когда застройщики просят о снижении нормативов, хочется спросить: а вы сами-то, господа, живёте в тех домах, которые строите? Для кого вы их строите?
Петербург – единственный регион, который не подписал соглашение по увеличению объёмов ввода жилья в рамках нацпроекта. Потому что 5,35 млн кв.м жилья в год – для города невозможная и ненужная цифра. Даже 3,9 млн кв.м жилья в 2018 году, когда «перетягивали» сдачу объектов, которые должны были вводиться в январе 2019-го, это уже перегрев рынка. Комфортный объём – от 2,5 млн до 3 млн кв.м жилья в год. Эти цифры подтверждены долгосрочными программами, прогнозами социально-экономического развития. Да, это может сказаться на стоимости. Но мы нашли понимание у федеральных чиновников. Дважды прошли всю цепочку от заместителей министра и до президента РФ. И в Ленобласти тоже пересматривают объёмы ввода. Хотя Ленобласть может себе позволить комфортно вводить 1 кв.м на жителя в год, а для Петербурга это будет губительно. Президент РФ распорядился, чтобы показатели обсудили с каждым регионом и чтобы цифры были объективные.
В части эксплуатации – новыми проектами управляют компании, аффилированные с застройщиками. Они могут ввести режим пользования закрытым для машин двором, чтобы повысить спрос на паркинги.
Дмитрий Синочкин:
– Вы хотите, чтобы жильё, в котором проживают руководители застройщиков, стало массовым форматом?
Николай Линченко:
– Нет. Просто они говорят про плохие технико-экономические показатели проектов, рассказывая, что у них низкий коэффициент использования территории. Мы должны уходить от перегрева рынка. Затраты на социальную инфраструктуру, магистральные сети, дороги и так далее будут огромными. Они растут, опережая увеличение объёмов. Немного осталось масштабных территорий для нового строительства, но и с их владельцами мы уже ведём переговоры о том, чтобы они сами строили и магистральные сети, и головные источники. Чтобы в принципе иметь возможность вовлечь этот земельный ресурс, они берут на себя бремя комплексного развития. Без этого сегодня невозможно.
Максим Жабин:
– Я как раз живу в доме, который мы построили, и именно с теми жителями, для которых его построили. Пользуюсь теми же парковками и дорогами. Человек не пойдёт за машиной в паркинг, расположенный в 800 метрах от дома. Даже из соображений безопасности – с сумками, с детьми. Он будет ставить машину ближе к парадной. Планируя паркинг внутри жилого квартала, мы сталкиваемся с санитарными зонами, с шириной проездов и т.д. Его просто невозможно там разместить! Если мы ищем баланс между удобством клиента и соблюдением всех нормативов, мы обязательно придём к тому, что паркинги проще не строить. Сейчас мы вынуждены их размещать там, куда житель за машиной не пойдёт.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская:
– Что касается себестоимости, есть вопрос не только создания ценности, но и её реализации. Пандемия неожиданно сказалась на расходах по привлечению клиентов. Понятно, что продаже предшествует осознание потребности клиентов и оценка альтернатив. Здесь есть интересные метаморфозы. У нас, например, рекордные объёмы продаж и рекордно низкий маркетинговый бюджет.
И это на фоне рекордной конверсии: привлекая минимальное количество заинтересованных клиентов, мы имеем максимальный процент покупателей.
При этом рынки всех стран ушли на карантин – все решили, что вернутся позже и ничего не случится. Но не в России! У нас потребители знают, что надо срочно подсуетиться, да ещё и ипотека подешевела. Решения принимаются гораздо быстрее.
Леван Харазов:
– Из всех нормативов, которые застройщикам хочется изменить, чтобы повысить свою доходность, скорректировать можно только один – количество мест в школах. Детские сады, как показывает практика, заполняются полностью. А вот востребованное число мест в школах на 1000 жителей около 80, а в нормативе – 120. Что касается парковок – это неотъемлемая часть комфортной среды. Петербург, в отличие от многих других городов, очень чётко выстраивает концепцию. В режиме постоянной борьбы застройщиков и администрации сначала снизился высотный регламент, на мой взгляд, правильно. Введены довольно жёсткие показатели по озеленению. Но в Петербурге средняя площадь новой квартиры – около 40 кв.м. А норматив – одно парковочное место на 80 кв.м. То есть одно место на две квартиры. Да, надо придумать, как его организовать с точки зрения дворового пространства. Но это не значит, что норматив надо занижать: машины всё равно появятся. Сокращать норматив можно было бы, если б во дворах не было машин, паркинги стояли бы пустыми, а все ездили бы на метро.
Дмитрий Синочкин:
– Если мы хотим делать комфортные проекты, это может происходить или за счёт сокращения их числа, или за счёт дополнительных затрат бюджета, поскольку доходы граждан этого не позволяют.
Николай Линченко:
– Или за счёт оптимизации затратной части, в первую очередь – в части стоимости земельного ресурса.
Леван Харазов:
– Земельный рынок в городе в какой-то степени исчерпан. Это или редевелопмент, либо комплексное освоение окружающих территорий.
Константин Трофимов:
– Общество переживает переход к постиндустриальным общественным отношениями. Эта трансформация требует переосмысления подходов к застройке города. Любые градостроительные решения инерционны, и их отпечаток проявляется десятилетиями. В Петербурге было три основных периода: аграрный, промышленный и новейшая история, когда фокус внимания сместился на человека, на качество его жизни. Но эти задачи не формируются нормативами. Нужны новые принципы. Мы предлагаем их шесть. Первый – необходимость создания альтернативных центров и управления ими. Второй – стратегия смешанного использования разных функций. Третий – регулирование и саморегулирование. Четвёртый – разделение зон реконструкции и мест нового строительства. Пятый – стимулирование контактов. Шестой – связанность и проницаемость территорий.
Что касается регулирования и саморегулирования, то город создаётся двумя уровнями. Макроуровень (политический) отвечает за прокладку дорог, сетей, за установку регламентов. Он обеспечивает устойчивое развитие города, формируя его каркас, и напрямую не связан с извлечением прибыли. Второй уровень – бизнес. Он определяет функциональную насыщенность ячеек в этом каркасе и в первую очередь работает с инвестиционно привлекательными территориями. Эти уровни нельзя перемешивать: любые попытки одним уровнем решить задачи другого, как правило, обречены. Мы видим много примеров, когда инфраструктурный проект пытаются сделать окупаемым, что в принципе невозможно.
Ресурс центростремительной модели развития города исчерпан. Важно перейти к агломеративной модели, преодолеть административные барьеры, которые создают границы между Петербургом и Ленобластью. Объединение регионов даст колоссальный толчок развитию новой полицентричной структуры города.
А кризис – хорошее время для совместной работы власти и бизнеса по созданию новой градостроительной политики.
Дмитрий Синочкин:
– Как на практике обстоят дела с децентрализацией, например, в проекте города-спутника Южный?
Леван Харазов:
– Все проекты комплексного освоения в первую очередь сталкиваются с проблемой транспортной и инженерной доступности. Затем идёт создание среды. В Южном проделана большая работа. В 2018 году архитектором Юрием Григоряном создана концепция. Наша компания её полностью переработала, приведя в соответствие нормативам. Изначально проект предусматривал 4,3 млн кв.м жилья, мы сократили до 3,7–3,8 млн кв.м. Очень много нововведений. Весь город проектируется в режиме 3D и будет соответствовать самым современным требованиям стандарта smart-city. Решены вопросы с Кондакопшинским лесом и болотом. Эти территории выведены за пределы застройки и переведены в зону зелёных насаждений.
Город развивается в большей степени на северо-запад. Второе направление – юг. И при работе над Генпланом больше всего внимания уделяется южной планировочной зоне. К ней трепетное отношение, здесь жёсткий высотный регламент, охранные обязательства. Но Петербург в любом случае будет развиваться в этом направлении, и случится это уже лет через пять. Южный проектируется как центр притяжения – это и индустриальный кластер, производственные площади и серьёзный «якорь» в виде ИТМО, музеи и культурные центры. Рабочие места будут созданы почти для половины будущих жителей, это сократит маятниковую миграцию.
Дмитрий Синочкин:
– Спад затронул не только жильё. Серьёзные проблемы есть и на смежном рынке апартаментов…
Анна Прозорова:
– В составе комплекса «Лахта Плаза» на Приморском проспекте есть действующий отель. Он работал в традиционном формате – классическая гостиница для краткосрочного пребывания. В период пандемии мы увидели интерес к длительному проживанию. В проекте есть обширная и качественная инфраструктура, которая приглянулась клиентам, и более половины номеров мы сдавали в долгосрочную аренду. И сейчас эта тенденция сохранилась, и услуга остаётся востребованной, хотя минимальная стоимость с 70 000 рублей в месяц за номер с завтраком и всеми гостиничными услугами выросла до 100 000 рублей. Люди уходят от приобретения собственности, не хотят ответственности, не хотят содержать имущество и уходят в арендные отношения.
Константин Сторожев:
– Есть две причины создания апартаментов. Это привлечение денег частных инвесторов в туристическую инфраструктуру и отчасти в формат долгосрочного проживания. И вторая – это гибкий формат. В Петербурге два высоких сезона: в туристической отрасли – летний, в деловой жизни – зимний. И правильное соединение этих сезонов даёт хорошую отдачу на инвестиции и формирует полезную функцию города.
Из-за коронавируса мы столкнулись с идеальным штормом: 1 марта мы открылись с планами загрузить все 400 номеров в этом году, но этого не случилось. В тот момент мы «включили» низкий сезон, и за три месяца в долгосрочном формате полностью загрузили номера до следующего высокого сезона. Просадка с точки зрения ставок, конечно, была. Но всё равно мы обеспечили доходность. Те, кто купил апартаменты в конце строительства, заработали около 5%, если на ранних этапах – до 10%. Апартаменты полезны для города, и это очень гибкий формат.
Николай Линченко:
– Самое важное – разделить разные направления. Одно дело – это профессиональная деятельность, инвестирование в туристическое направление. Другое – квазижилищное строительство. Зачастую форматом апартаментов пользуются в силу градостроительных ограничений.
Дмитрий Синочкин:
– Хорошо бы ещё с «серой» жилищной арендой разобраться. Ещё несколько лет назад было подписано трёхстороннее соглашение между Смольным, МВД и ФНС…
Николай Линченко:
– Уже внедрена качественная федеральная государственная информационная система, выявляющая нарушения в части эксплуатации объектов недвижимости собственниками. Её запустили полтора года назад, и её эффективность растёт. Рано или поздно всех «серых» арендодателей найдут. Все участники этого рынка неотвратимо выйдут на чистое поле.
Константин Сторожев:
– Определить, строится «псевдожильё» или гостиница, можно ещё на стадии проекта. Если в проекте заложены гостиничная инфраструктура и технологии, понятно, что жильём это не будет. Например, лобби в 400 кв.м, присвоение «звёзд»… Но мы вот хотим ещё одну гостиницу сделать, а нас ставят перед выбором: или не делать кухни, или делать, но заплатить за социальные объекты.
Катерина Соболева:
– Наши проекты рассчитаны именно на малых и частных инвесторов и изначально продаются только в пакете с управлением от международного или российского оператора. Мне важно услышать, что проекты не будут оцениваться «под одну гребёнку» и не подадут в один ряд с псевдожильём. Выдержать требования для гостиниц и уложиться в финансовые показатели и так непросто, а заставить нас строить садики и школы – это утопия. В Европе уже до 80% граждан арендуют жильё, и мы к этому тоже придём.
Николай Линченко:
– В Европе именно арендное жильё. Никто гостиницы не выдаёт за жилые дома.
Катерина Соболева:
– Да. И мы хотим создать «белый» рынок арендного жилья, и апартаменты будут этому способствовать. Мы пошли на эксперимент, убрав кухонные зоны из ряда апартаментов в наших проектах. Через полтора года будет понятно, насколько они нужны.
Дмитрий Синочкин:
– Приведите примеры: какой проект с апартаментами считать гостиницей, а какой псевдожильём?
Николай Линченко:
– Например, ФСК «Лидер» строит псевдожильё и не скрывает этого. Они приходят и говорят, что строят апартаменты там, где не предусмотрена жилая застройка, но готовы выполнить все требования по социальным объектам.
Александр Свинолобов:
– Надо, чтобы заработал закон, позволяющий проводить общественные обсуждения онлайн. Думаю, что многие застройщики остановились со своими проектами, поскольку слушания не организуют.
Что касается объёмов ввода, надеюсь, мы никогда уже не перейдём к плановой экономике – так или иначе рынок и его перегрев должны регулироваться спросом и предложением. Что касается Градостроительной комиссии, которая будет решать, как обеспечивать «социалкой» объекты, не входящие в проекты КОТ. В небольших проектах, например, зачастую школу просто негде разместить. Нужен разумный компромисс.
О кредитах: мы должны понимать, что снижение ипотечных ставок толкает цены на жильё вверх. Кредиты становятся доступнее, но не жильё. В проблеме с паркингами есть и другой аспект. Дольщики стали более юридически подготовленными. И если в плане застройки, прошедшем экспертизу, нарисовано машино-место у подъезда, граждане через суд могут добиться, чтобы оно было. И никакая управляющая компания с этим никогда не справится. А действующие нормы вообще не позволяют все машины убрать в паркинги – определённое число мест должно быть на открытой территории.
Валерия Малышева:
– Стоимость складывается из определённых составляющих: земля, себестоимость строительства, социальная нагрузка, накладные расходы, расходы на продажу и банковская ставка. Нет оснований говорить, что земля будет дешеветь. Мы ожидали такого спада, но лендлорды цены не снижают и никуда не торопятся: земля – это невосполнимый актив. Поэтому в нашей себестоимости мы закладываем удорожание участков. В строительной части тоже чудес не будет. Если мы придумываем дополнительные опции, улучшаем качество жилья, уменьшаем плотность застройки, увеличиваем площадь озеленения – это всё отразится на стоимости.
Данные по агломерации показывают, что за первое полугодие продано 1,7 млн кв.м, а выведено на рынок 1 млн кв.м. Предпосылок для снижения ценников застройщиками нет. Спрос и предложение на протяжении многих лет были сбалансированы, сейчас вывод новых проектов запаздывает, что позволяет девелоперам выдерживать свою ценовую политику.
Субсидирование ипотечных ставок – это мегаподдержка отрасли. Но ежемесячный платёж для клиентов остался неизменным. Для человека психологически важно знать, что он не переплачивает банку, и застройщики этим пользуются. Я думаю, что при снижении ключевой ставки больше нет особого экономического смысла продолжать программу. Банки и так могут держать ипотечные ставки в районе 7%. Если осенью мы не уйдём во вторую волну пандемии, то субсидирование тогда и закончится. Здесь тоже есть психологический фактор: даже некоторые люди, которые не планировали покупать квартиру, решили воспользоваться низкими ставками.
Давно не менялись нормативы по «социалке». Как было в 1960-х, так и осталось: в школьных классах окна слева, 30 парт в три ряда. Мы смотрели, как строят, например, в Финляндии, в Эстонии – там более гибко подходят к проектированию социальных объектов.
Николай Линченко:
– Наши нормативы устанавливают только минимальные показатели, и нет предела совершенству. Тот же Минстрой какие-то новации прорабатывает, например, пятиэтажные школы. Минимальная площадь на одного обучающегося – 18 кв.м. Но мы видели объекты, где 31 кв.м. А в Финляндии зачастую требования к участкам гораздо жёстче – там для школы на то же число учеников участок должен быть в разы больше.
Дмитрий Синочкин:
– По ходу дискуссии мы затронули разные темы, но, по сути, пытались решить старую задачу: как строить больше, лучше и при этом дешевле. Насчёт «лучше» вроде бы получается, но с другими двумя параметрами – серьёзные сложности.