Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22

Напишите нам
RU
24 Июня 2020

Апартаменты на вырост

Подводя итоги первого квартала 2020 года на рынке апартаментов Петербурга, эксперты говорят о неплохих результатах, но прогнозируют, что картина будет совсем иной уже по итогам второго квартала — скажется снижение инвестиционной активности. Вместе с тем, привлекательность рынка для инвесторов и иногородних покупателей сохранится, и рост возобновится после снятия ограничений, полагают участники рынка. Самоизоляция же уже подстегнула спрос на загородные и рекреационные апартаменты.

Рынок растет

По данным Becar Asset Management, в первом квартале 2020 года на рынке апартаментов и апарт-отелей Санкт-Петербурга было представлено 48 проектов на 5,7 тыс. юнитов. В том числе в первом квартале 2020 года в эксплуатацию были введены два комплекса сервисных апартаментов — YES на Социалистической (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). По данным Colliers International, всего до конца года ожидается ввод около 200 тыс. м2 апартаментов, или 5,5 тыс. номеров. Если все заявленные планы будут реализованы, предложение на рынке увеличится вдвое и станет рекордным.

По итогам января — марта 2020 года объем апартаментов на продажу составил 8 тыс. номеров общей площадью 278 тыс. м2, сообщили в компании Knight Frank. Доля сервисных апартаментов на рынке составила 83%. Основные объекты расположены в Выборгском (32%), Невском (20%) и Московском (19%) районах.




Всего с января по март 2020 года в Петербурге было продано 810 апартаментов общей площадью в 22,3 тыс. м2 против 790 юнитов площадью 28,8 тыс. м2 в первом квартале 2019 года, подсчитали в Colliers International. Средняя стоимость апартаментов выросла за год на 10,7%, составив на конец марта 155 тыс. руб./м2. Наиболее востребованными оказались проекты комфорт-класса — на них пришлось 79% от общего объема продаж. Значительный перевес в пользу «комфорта» объясняется тем, что доля проектов этого класса на рынке Петербурга довольно велика, отмечают аналитики.




При этом брокеры фиксируют рост интереса к рекреационным, или загородным апартаментам. Их продажи выросли в два раза, отмечают в Knight Frank. «Есть основания полагать, что текущий ажиотажный спрос на загородное жилье разных форматов (в том числе и апарты) окажется краткосрочным. «Тем не менее ситуация с пандемией фундаментально изменит предпочтения людей (покупателей и арендаторов), и популярность загородного проживания еще несколько лет будет превышать уровни прежних лет. Особенно с учетом того, что многие только сейчас задумались о такой опции, а кто-то наконец смог попробовать и оценить преимущества загородных объектов», — отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

Местный опт и единичный премиум

На рынке жилой недвижимости доля сделок с иногородними клиентами, по разным оценкам, составляет почти треть от общего объема, но ситуация в сегменте апарт-отелей значительно отличается, говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. «Этот формат недвижимости не распространен в регионах и меньше знаком региональным покупателям, которым привычнее покупка классической квартиры. Апартаменты, как правило, приобретают уже имея квартиру для собственного проживания, как инвестиционный продукт, — поясняет Агапов. — К примеру, в одном из наших объектов в центре города практически все инвесторы граждане России, из которых чуть более 71% — петербуржцы и жители Ленобласти и порядка 20% — жители Москвы и Подмосковья».

По оценке директора управляющей компании Yard Group Екатерины Титомир, доля иногородних покупателей на рынке апартаментов Петербурга стабильна и составляет около 20-30%.

По словам Титомир, можно выделить две группы покупателей апартаментов: оптовые и «единичные», причем последние — в основном жители других регионов. Оптовые покупатели приобретают 10-12 юнитов стоимостью в среднем около 2 млн рублей каждый, со средней доходностью в 10-11%. Как правило, это жители Петербурга. Вторая категория — граждане, которые делают единичные покупки, чаще всего это жители Москвы и других регионов, которые предпочитают приобретать статусные апартаменты премиального сегмента. «Они более щепетильны в выборе недвижимости, им сложнее решиться на покупку, и важное значение приобретает взаимодействие с управляющими компаниями, — отмечает Екатерина Титомир. — Если есть обратная связь от УК, она помогает принять решение. Управляющим компаниям в некоторых отношениях удобнее работать с этой группой покупателей, так как клиенты, находясь за пределами Петербурга, больше нуждаются в услугах УК, чем местные жители».

Участники рынка отмечают также категорию иногородних граждан, которые рассматривают апартаменты как первое жилье в Северной столице. «Для жителей других регионов апартаменты являются возможностью начать жизнь в Петербурге в собственной недвижимости. Например, родители покупают апартаменты детям, которые поступают в петербургские вузы», — говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Для таких покупателей востребованными являются проекты с программами доходности. Апартаменты здесь выигрывают за счет невысокой начальной цены, отделки и двойного назначения: когда в юните можно жить самому или сдавать в аренду через доверительное управление.




«Для покупателей из Москвы, так же как и для любого другого клиента, важны репутация застройщика, расположение апарт-отеля и развитая внутренняя инфраструктура, а также меблировка, дизайн и многое другое, — отмечает Антон Агапов. — Но особое внимание уделяется наличию профессиональной управляющей компании». «При прочих равных клиенты предпочитают объекты, управляющая компания которых уже имеет позитивный опыт работы с апартаментами, а значит, может обеспечить хорошую доходность», — поясняет Екатерина Титомир.

По словам Сергея Мохнаря, клиенты, купившие апартаменты для проживания, рано или поздно все же принимают решение переехать в жилой дом. «Как правило, через три-шесть лет после проживания в купленных апартаментах иногородние собственники принимают решение продать объект или сдавать его в аренду. Доходность в ряде случаев способна полностью компенсировать ежемесячные выплаты по ипотеке», — добавляет Сергей Мохнарь.

Фактор неизвестности

По словам Валерия Трушина, инвестиционная активность из-за кризиса на рынке апартаментов в этом году будет ниже, но имеет все шансы на восстановление. «В целом восстановление инвестиционной активности может произойти осенью: ограничительные меры начинают поэтапно снимать, за три летних месяца можно провести хотя бы первые итоги влияния пандемии и строить более длительные прогнозы. Рынок начнет выходить из стрессового состоянии, если не начнется вторая волна пандемии. Фактор неизвестности присутствует и сейчас».

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко не исключает изменения сроков реализации некоторых комплексов. «Девелоперы не заявляли о переносах сроков, однако снижение эффективности строительства и уменьшение объемов инвестирования, скорее всего, повлекут за собой пролонгацию сроков и перенос ввода некоторых объектов, заявленных на 2020 год», — поясняет Московченко.

По мнению Андрея Косарева, конкуренцию апартаментам сегодня оставляет жилая недвижимость. «В этом году есть спрос на первичное жилье, и тут серьезным драйвером, поддерживающим спрос, является льготная ипотека. К сожалению, на апартаменты она не распространяется, что способствует дополнительной переориентации спроса в пользу жилья», — отмечает эксперт.

Снижение заполняемости, вызванное ограничительными мерами по борьбе с распространением вируса, окажет и другое влияние на сегмент. «Исторически сложилось так, что в Петербурге апартаменты являются в первую очередь инвестиционным продуктом, генерирующим доход для инвесторов за счет краткосрочной аренды. Но сегмент краткосрочной аренды пострадал от коронавируса наиболее сильно, что не может не сказаться и на спросе на апартаменты, — комментирует руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. — Поэтому уровень ожидаемой доходности обречен на снижение, а вслед за ним — и цены на апартаменты. Возможно, это произойдет с некоторым временным лагом, но к концу года продавцы почувствуют на себе давление кризиса».

В итоге сегмент городских сервисных апартаментов может измениться. «Перспективы сегмента связаны в первую очередь с переориентацией большинства проектов на профессиональную долгосрочную аренду и, соответственно, более консервативные уровни доходностей для инвесторов; при этом спрос на долгосрочную аренду должен восстановиться довольно быстро, а глобально есть много предпосылок, чтобы он рос», — заключает Андрей Косарев.

Екатерина Титомир, директор управляющей компании Yard Group:




«Сегодня доля иногородних покупок апартаментов на рынке Санкт-Петербурга значима. По моим оценкам, она составляет около 20-30%. Динамики с начала года я не вижу. Более того, из-за пандемии происходит спад продаж после недолгого мартовского подъема, когда люди искали, куда инвестировать, чтобы не потерять деньги, и рассматривали покупку апартаментов как подходящий вариант. Что касается перспектив развития рынка, то не думаю, что доля иногородних покупок существенно изменится в обозримом будущем. Но если рынок апартаментов города будет развиваться успешно, небольшой рост спроса может присутствовать. Особенно в случае, если в информационном поле появятся удачные примеры инвестиций в апартаменты — это будет стимулировать спрос, в том числе иногородний. Что касается онлайн-сделок с апартаментами — пока на этом этапе они не особо востребованы, так как люди не привыкли покупать объекты недвижимости, не видя их. Тем более что апартаменты — рынок новый, которому только еще предстоит устояться».

Сергей Мохнарь, директор департамента по развитию ГК «ПСК»:



«В сегменте апартов наиболее востребованными остаются проекты с программами доходности. Апартаменты здесь выигрывают за счет начальной цены, отделки и двойного назначения: можно жить самому или сдавать в аренду через доверительное управление. Что касается иногородних инвестиций, то при усугублении рецессии инвестиционные сделки закономерно будут сокращаться. Мы дополнительно запускаем специальные программы. Льготная ипотека, рассрочка на 5 лет, покупка и владение по долям. Все эти инструменты предлагаются на рынке апартаментов впервые. И пока можно сказать, что интерес растет с анонсом каждой новой программы. Для иногородних покупателей, в частности, пятилетняя рассрочка позволяет существенно упростить покупку и не обращаться в банки. То есть процесс покупки идет значительно быстрее. При текущей динамике вторая половина 2020 года покажет докризисный результат — около четверти покупок вновь будут приходиться на долю региональных покупателей».

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:


«Думаю, популярность апарт-отелей выйдет за пределы Петербурга и формат начнет завоевывать Москву, также достаточно вероятный сценарий — это выход данного формата в регионы. Дело в том, что не весь земельный банк застройщиков предназначен для строительства жилой недвижимости. Какая-то часть по законодательству идет под строительство коммерческих объектов. Как показала текущая обстановка, торговые и бизнес-центры оказались неустойчивыми форматами с инвестиционной точки зрения в период кризиса. Мы видим, что владельцы коммерческих помещений теряют арендаторов, работодатели переводят своих сотрудников на удаленный формат и далеко не факт, что сотрудники вернутся к привычной офисной жизни. Вполне вероятно, что многие оценят формат удаленки. Именно поэтому девелоперы, у кого есть земля под коммерческую застройку, будут переключаться на формат апарт-отелей. Поэтому у сервисных апартаментов достаточно высокий потенциал развития».

Источник

Подписаться на мероприятия