Кризис - время возможностей, если выбрать правильный объект инвестирования

Кризис – это время возможностей, а Европа – лучшее место для инвестиций в недвижимость по соотношению доходности и риска. Об этом на юбилейной 15-йонлайн-конференции на YouTube-канале «Недвижимость+», организованной порталами Arendator.ru и Urban Awards рассказал управляющий директор, глава департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаил Девятов.

Кроме того, он назвал топ-8 самых благоприятных городов для инвестирования в жилую недвижимость: Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Стокгольм, Вена, Люксембург, Амстердам и Брюссель. Там рост ВВП за 10 лет самый высокий в Европе, кроме того, там арендные ставки также выше, чем в остальных городах. Если посмотреть на статистику по странам Западной Европы, то там жилье подорожало на 15%. Кроме того, если покупать жилье для сдачи в аренду, то законодательно в Европе закрепляется изменение арендных ставок с учетом инфляции.

Генеральный директор УК VALO Service, Председатель экспертного совета по апартаментам РГУД Константин Сторожев рассказал, что во все предыдущие кризисы самым надежным активом были гостиницы и отели. В первую очередь потому, что гостиницы работают не только на внутренний, но и на внешний рынок. Однако нынешний кризис показал, что и отели могут попасть под удар. Когда границы закрылись, а люди расселись по домам, заполняемость отелей сократилась в разы. Однако и в такое время есть актив, который может быть интересен инвестору. По мнению Константина Сторожева, апартаменты являются достаточно надежным инструментом за счет своей гибкости. Если сезон открыт, и туристов много, то апартаменты функционируют как гостиницы. Если сезон низкий, то апартаменты превращаются в жилье и сдаются на долгий срок. В этот коронакризис именно апартаменты смогли быстро переменить тактику, что позволило им остаться на плаву.

Автор YouTube-канала РентаВед Руслан Сухий заявил, что сейчас стрит-ритейл будет востребован, но в хороших проходных локациях. Кроме этого, по по его словам, коливинги стремительно набирают обороты в России - у нас это направление пока не так развито, но на Западе, но интерес к ним большой. Останутся интересными и коворкинги, но для маленьких компаний, которые в перспективе смогут развиться в средний бизнес. Жилая недвижимость может быть не так привлекательна для инвесторов, которые хотят именно заработать на объекте, а не жить в нем. Для улучшения жилищных условий инвестиции в квартиры – это хорошая тактика, но для приумножения капитала подойдут далеко не все квартиры. Оптимальным решением может стать небольшая квартира в бизнес-классе в хорошей локации, но покупать нужно на этапе котлована. Также эксперт отметил критическую нехватку складской недвижимости. «Идет активная борьба за хорошие склады последней мили», - считает эксперт.

Юрий Бычков, владелец центров здоровья и отдыха «Термы» напомнил, что российская экономика – сырьевая, поэтому ее состояние напрямую зависит от цен на нефть. Можно заметить, что с 2005 года цена только падает, а значит, вместе с нефтью падает и экономика, а в период кризисов падение только ускоряется. «Профессиональные инвесторы предпочитают выходить из такого рынка, продавая свои активы. Однако в таких условиях остается недвижимость, которая достойна внимания – это торговые центры, которые будут предлагать не товары, а впечатления. Нет никаких сомнений, что люди удобно и быстро могут купить нужные товары в интернете, однако сейчас, после снятия режима самоизоляции, люди пойдут в ТЦ, чтобы погулять. Там нужно создавать такие условия, чтобы клиент не захотел уходить. Доход от такого актива будет тогда, когда владелец переделает бывшие торговые зоны в территории для получения эмоций и впечатлений: места, где можно посидеть с друзьями или закрытый платный парк, зона для активного детского отдыха и так далее. Это будет своего рода антиторговый центр (по аналогии с антикафе). Люди платят деньги за время, проведенное тут», - считает эксперт.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина поделилась своими взглядами на коливинги. По ее мнению, тот факт, что средняя заполняемость таких мест в мире составляет 80% — это уже чудо в условиях кризиса. «Такой формат может быть привлекателен для молодого и еще необремененного детьми человека. В России пока коливинги только зарождаются, но в самом туристическом городе нашей страны – в Санкт-Петербурге скоро появится коливинг сразу на 100 тысяч квадратных метров», - отметила она. Кроме того, Ольга Шарыгина сообщила, что их компания верит в перспективу локальных небольших торговых центров, которые будут удовлетворять потребности местных жителей.

Основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru Оскар Хартманн отметил, что Россия сильно отстает в развитии от западных стран, в связи с этим, россиянам не нужно предлагать нечто эксклюзивное и неоправданно дорогое, например, модные стрижки собак, а напротив, нужно делать акценты на базовых потребностях людей – продуктовые магазины, аптеки и т.д. «Россияне сейчас живут ниже своего достоинства» - заявил эксперт, добавив, что нужно увеличивать качество их жизни.

«Пандемия показала, что граждане нашей страны не хотят сидеть дома, так как дом плохой: маленький, старый и без ремонта. Как только ограничения сняли, все люди вышли на улицы. Также нужна качественная логистика в городах – мини склады, так как люди ждут моментальной доставки», - считает он. А вот относительно перспектив коливингов эксперт высказался негативно, так как ситуация с пандемией показала, что совместное проживание с чужим человеком может быть опасным - у каждого должно быть свое пространство. Также спикер посоветовал инвесторам самим управляться со своим капиталом и активами, так как фонды по управлению могут отнимать большой процент из-за комиссий. «Все крупные инвесторы, которые формируют свой портфель из объектов недвижимости, делают его диверсификационным, то есть разнообразным. В него попадает недвижимость разного типа, именно поэтому в кризис такой инвестор может устоять», - заключил он.