Заманчивая однородность

Красивые фасады за высоким забором больше не привлекают покупателей элитной недвижимости. Эксперты рынка отмечают, что взыскательных клиентов все больше интересую т благоустройство территории, однородность социальной среды и наличие концептуальных общественных пространств.

Рынок элитной недвижимости Петербурга был и остается высококонкурентным. Девелоперам приходится выходить за границы стандартных предложений и создавать оригинальные концепции, в том числе в вопросах благоустройства территории, говорит Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов «Петербургской недвижимости». По его словам, это один из тех параметров, который сегодня рассматривается покупателями в первую очередь.

Интересные статистические данные приводит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: в Лондоне более 88% покупателей элитных объектов оценивают внутреннюю инфраструктуру объекта и считают ее существенно важным фактором при принятии решения о покупке, в Санкт-Петербурге этот параметр является важным для 46% покупателей.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», отмечает, что общественные пространства стали активно развиваться около пятнадцати лет назад, когда девелоперы и покупатели осознали, что понятие «дом» не ограничивается лишь квартирой, а включает в себя дворы, холлы и окружение — все то, с чем жители комплекса соприкасаются каждый день.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, согласна с коллегами и считает, что жизнь активно выходит за пределы квартиры и люди приобретают квадратные метры не только самой квартиры, но и общественных зон, дворовых пространств, прилегающей территории.

Будущий собственник элитного жилья никогда не покупает просто квартиру, считает Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active. По его словам, покупателя интересует концепция комплекса в целом. «Первое и обязательное требование — наличие закрытой благоустроенной территории с детскими площадками, парковкой, зонами отдыха и ландшафтным дизайном. Дальше покупателей можно поделить на две категории: те, кому необходимо в комплексах наличие ресторанов, банков, клиник, детских садов, премиальных магазинов шаговой доступности и тех, кто готов заплатить любые деньги, но жить в спокойном, тихом доме, территория которого закрыта от посторонних и охраняется»,— рассказывает господин Волков.

Элитные «фишки»

Жилые комплексы элитного сегмента ориентированы на уединенность, безопасность и однородную социальную среду. Эти характеристики влияют и на наполнение общественных зон. По мнению Александры Каменевой, консультанта отдела стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге, холл элитного жилого комплекса является, по сути, бизнес-центром класса А либо лобби пятизвездочного отеля, который предполагает наличие рецепции, переговорных комнат, лаундж-зоны, ресторана, бара. «Все должно быть благоустроено, чтобы провести деловую встречу, не покидая территорию комплекса. Для нужд жильцов может быть организован винный погреб или хьюмидорная комната,— рассказывает госпожа Каменева.— На территории, помимо благоустроенной детской площадки, должна располагаться как минимум спортивная зона, а также в зависимости от локации — скверы с фонтанами и террасы с зонами отдыха, а если комплекс располагается на воде, то и благоустроенная набережная и причалы для яхт». Кроме того, большое внимание уделяется озеленению с использованием последних тенденций ландшафтного дизайна.

По оценкам Андрея Петрова, в тренде использование натуральных материалов, функциональное зонирование пространства и озеленение. При выборе ландшафтного дизайна двора отдается предпочтение минимализму и естественности.

По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта города-курорта Gatchina Gardens, в высоком ценовом сегменте сформировался запрос на современную инфраструктуру и ее многофункциональность. «Изменились стиль и образ жизни людей, их отношение к здоровью и ежедневные привычки. Формат "красивый фасад за высоким забором" стремительно теряет ликвидность,— поясняет Наталья Осетрова.— Мультикомплексность проекта исходит из сочетания экономики и привычек клиента: спортивные клубы, парки с инфраструктурой для пробежек и велосипедных прогулок, рестораны, wellness & spa, развлекательные и образовательные объекты, бутики и салоны красоты, клубные форматы отдыха для мужчин и женщин. Все это должно быть в пешей доступности».

Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), отмечает, что в век цифровых технологий растет запрос на живое общение, люди хотят проводить свободное время в общественных и культурно-досуговых местах, а не дома в четырех стенах.

«В наших проектах мы уже не первый год реализуем и развиваем концепцию двора как общественного пространства. Например, в жилом комплексе Futurist на Барочной улице мы устанавливаем световые арт-объекты и масштабную архитектурную подсветку и реализуем европейский подход к детским площадкам — на основе рекомендаций детских психологов и ландшафтных дизайнеров,— рассказывает господин Гущин.— У нас появятся площадки немецкой компании Richter Spielgeraete — на таких играют дети по всему миру, а в Петербурге они есть пока только в Новой Голландии. Деревянный настил для отдыха, настольный теннис, доска для рисования мелом — все эти детали, которые мы планируем здесь реализовать, тоже важны при создании комфортного двора для всех возрастов».

Рядом с ЖК Futurist находится памятник конструктивизма — Левашовский хлебозавод. Компания намерена реконструировать это здание, а рядом появится новый городской сквер. «Проект реконструкции памятника и создания здесь общественного пространства требует серьезных вложений и вряд ли сможет окупить себя — в лучшем случае общественное пространство сможет покрывать собственные операционные расходы. Но это нормально для проектов реконструкции объектов наследия: они редко выходят в ноль с точки зрения формальной рентабельности. Однако сам факт присутствия такого уникального объекта в составе жилого комплекса создает дополнительную ценность»,— поясняет господин Гущин.

По мнению Светланы Ленчик, начальника отдела продаж элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», в случае с элитной недвижимостью общественное пространство должно выполнять функцию места для встреч и приятного времяпрепровождения. «Когда мы создавали комплекс "Парадный квартал", то запланировали на стилобате площадь, изюминкой которой стал фонтан. Полюбоваться площадью с фонтаном могут все жители и гости Санкт-Петербурга,— рассказывает госпожа Ленчик.— Большой популярностью сейчас пользуются набережные, которые город и застройщики начали активно благоустраивать, создавая там общественные пространства с зонами отдыха, дорожками для прогулок. В нашем проекте Neva Haus тоже появится благоустроенная набережная. Жителям комплекса понадобится всего несколько минут, чтобы оказаться на берегу Малой Невки».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, отмечает, что владельцам элитных квартир нужно то же самое, что и владельцам другого вида недвижимости, просто в более камерной обстановке. «Например, в ЖК "Привилегия" есть свой винный и сигарный клуб, можно в него вступить и найти необходимую социализацию. Несмотря на то, что это жилой дом, в нем доступны все сервисы отеля категории "пять звезд", а в соседнем доме этого же уровня, но построенном раньше, отмечают детские дни рождения прямо во дворе: в лифтах размещают информацию об имениннике — и все желающие приходят»,— приводит примеры госпожа Соболева.

Елизавета Конвей обращает внимание на то, что с повышением класса объекта растут и клиентские требования в отношении дендроплана, качества растений и дорожек, присутствующих на территории комплекса. «Особое внимание уделяется отделке набережных объектов, расположенных на первой линии. Стоит отметить, что в приоритете у покупателей стоит концептуальный подход к выполнению проекта и качество проделанной работы. Яркими примерами реализованных общественных пространств в элитных комплексах можно назвать лаундж-зону в ЖК "Привилегия", проект апартаментов "Роял Парк" с благоустроенной набережной, больше дворовое пространство в проекте "Дом у моря", атриум в Diadema Club House»,— рассказывает госпожа Конвей.

Из успешных зарубежных примеров организации общественных пространств Оксана Кравцова выделяет элитные лондонские комплексы Bramah с видом на Темзу и The Lancasters с окнами квартир, выходящими на Гайд-Парк. «Их главная особенность состоит именно в организации внутренней инфраструктуры и общественных пространств: несмотря на небольшие метражи апартаментов, для жителей работает спа-комплекс с бассейном и фитнес-центром, служба сервиса в формате 24/7 с полным набором услуг — от приема почты до заказа бизнес-джета, подземный паркинг, собственный сад, ресторан, пекарня, детская гостиная и супермаркет»,— комментирует госпожа Кравцова.

Посильные затраты

Наличие статусных общественных пространств удорожает стоимость проекта и увеличивает эксплуатационные платежи собственников, но эти факторы, как правило, не отталкивают потенциальных покупателей. По оценкам Натальи Осетровой, затраты для девелоперов вызваны необходимостью не просто снизить плотность и вывести из коммерческого оборота определенный объем земельного ресурса, но еще и спроектировать и построить «умную» инфраструктуру.

Затраты на создание общественных пространств зависят и от качества выбранных материалов. Основные расходы, по мнению Елизаветы Конвей, идут на внутреннее оформление. «Содержание самих общественных пространств не предусматривает больших затрат (обычно это традиционные клининг, охрана, услуги ландшафтных дизайнеров), за исключением тех случаев, когда на территории функционирует ресторан, предусматривающий содержание полноценного штата»,— добавляет госпожа Конвей.

Светлана Московченко полагает, что уровень эксплуатационных платежей не будет обременительным для жителей элитного дома. «Наличие бассейнов, тренажерных залов, спа-зон, зимних садов обеспечивают жильцам дополнительные расходы, которые в среднем варьируются в диапазоне 150–200 рублей за квадратный метр в месяц»,— уточняет госпожа Московченко.