«Ростех» съехал с дачи в Шуваловском парке

РАД по поручению «дочки» «Ростеха» продал на торгах две исторические дачи и земельный участок в Шуваловском парке. Аукцион вызвал настоящий ажиотаж: за каждый лот боролись не менее трех претендентов, а начальная цена объектов выросла в разы.

Российский аукционный дом (РАД) по поручению ООО «РТ-Капитал», входящей в структуру ГК «Ростех» и занимающейся работой с проблемными и непрофильными активами, 18 мая провел аукционы по продаже объектов, входящих в имущественный комплекс Всероссийского научно-исследовательского института токов высокой частоты имени В.П.Вологдина (ВНИИТВЧ), расположенного на территории Шуваловского парка.

На торги был выставлен памятник регионального значения псевдоготическая «Дача Месмахера», также известная как «Желтая дача» и так называемая «Дача с привидениями», построенная в 1902 году. Также с молотка ушла «Зеленая дача», построенная в начале 20 века, но не имеющая охранного статуса.

Исторические дачи вызвали большой интерес покупателей, на каждый лот претендовали сразу несколько участников. Аналитики объясняют это низкой начальной ценой объектов. Так, начальная цена «Дачи Месмахера» площадью 413,5 м2 и земельного участка под ней площадью 359 м2 составляла всего 4,3 млн рублей. В ходе аукциона эта сумма выросла на 30%: победителю, индивидуальному предпринимателю, объект достался за 5,63 млн рублей. Почти в 2,5 раза, с 3,9 млн рублей до 9,2 млн рублей, в ходе аукциона выросла цена «Зеленой дачи» площадью 160,3 м2. На объект, относящийся к жилому фонду, претендовали сразу 5 инвесторов. Третий лот, земельный участок площадью 248 м2 со сгоревшим зданием площадью 223,4 м2, выставлялся за 1,7 млн рублей, но в ходе аукциона и его цена выросла: победитель заплатит за участок 3,7 млн рублей.

Новые владельцы дачи Месмахера и пострадавшего от пожара земельного участка планируют реализацию коммерческих проектов. Шуваловский парк — объект культурного значения, и использование участков и реконструкция проданных дач будут осуществляться под контролем КГИОП, отметили в РАД.

«Петербургский рынок недвижимости продолжает развиваться. Инвесторы не боятся вступать даже в проекты с исторической составляющей, которые требуют значительных инвестиций, и реализация которых никогда не была в Петербурге простой», — подчеркнула заместитель генерального директора Российского аукционного дома Динара Усеинова.

Самой выгодной сделкой, по мнению вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, является приобретение земельного участка площадью 240 м2 за 3,7 млн рублей. «При стоимости квадратного метра 15 тыс. рублей здесь вполне можно реализовать коммерчески выгодный проект», — уверена она. Цена «Зеленой дачи», по оценкам Ольги Шарыгиной, высокая. «Зеленая дача» считается жилым объектом, но выглядит крайне удручающе. Не понятно, что могло заставить человека купить его в 3 раза дороже, чем начальная цена лота. Вероятно, покупка была сделана исключительно из-за локации», — рассуждает эксперт.

По мнению генерального директора Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексея Белоусова, инвестиционную привлекательность недвижимости в Шуваловском парке обеспечила выгодная начальная цена, что было обусловлено не слишком хорошим состоянием объектов, а также малыми площадями зданий и участков. «Продажная стоимость этих объектов сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры, и даже обязательства перед КГИОП не могут уменьшить привлекательность этих инвестиций», — уверен эксперт. По его мнению, «Зеленая дача» может превратиться в дорогостоящее жилье высокого класса, а два других объекта логично приспособить под досуговые проекты: например, частный музей, аттракцион вроде «Комнаты страха». «Такие проекты окупятся, ведь выводиться на рынок они будут не сейчас, и даже не в следующем году — не менее 1-1,5 лет уйдет только на все согласования с чиновниками. Проекты будут запускаться в 2022 году, а к тому времени мы вполне можем вернуться к уровню экономических показателей февраля 2020 года», — уверен Алексей Белоусов.

Все проданные участки находятся в рекреационной зоне, а цена продажи соответствует рыночной, отмечает партнер Rusland SP Андрей Бойков. Он считает, что в парке целесообразно размещение небольших санаторных объектов, центров престарелых, реабилитационных центров, небольших рекреационных объектов. «Возможно, на даче Месмахера будет реализован проект ресторана или места отдыха», — говорит Ольга Шарыгина.

Всероссийский научно-исследовательский институт токов высокой частоты имени В.П.Вологдина занимает бывшее Шуваловское имение со всеми постройками и жилыми домами в Парголово с 1948 года. Сам институт, входящий АО «РТ-Химкомпозит» госкорпорации «Ростех», находится в плачевном финансовом положении: в 2019 году в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти поступили сразу три иска о признании ВНИИТВЧ банкротом.

В 2007 году ВНИИТВЧ анонсировал свой проект развития Шуваловского парка. Тогда архитекторы предполагали превратить исторические постройки в конгресс-центры, отели и рестораны, а на остальной территории разместить культурно-развлекательные и спортивные объекты. Проект оценивался в 2,5 млрд рублей, которые предполагалось привлечь из внебюджетных источников, но в итоге инвестора так найти и не удалось.

Шуваловский парк внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО и является памятником федерального значения. Он занимает 142 га в поселке Парголово на севере Санкт-Петербурга, из них 136 га находится в границах охраняемого объекта культурного наследия и новое строительство там запрещено. Обязанность поддерживать парк в удовлетворительном состоянии всегда лежала на ВНИИТВЧ. В 2015 году институт акционировался и приватизировал те здания, в которых размещались его кабинеты и лаборатории, а также территорию площадью 8,4 га — все, что было расположено внутри «периметра». Все остальное отошло на баланс Санкт-Петербурга, а в 2016 году институт снял с себя обязанности по уходу за парком, также передав их городу.