Остаться в живых: торговая недвижимость оказалась одной из самых уязвимых в условиях карантина

Рынок в замешательстве

Сидеть дома и никуда не выходить предписали власти россиянам в конце марта. На карантин были закрыты все торговые и торгово-развлекательные центры в стране, а также магазины, не считая продуктовых и аптечных точек. 2 апреля 2020 года Российский Совет Торговых Центров направил открытое письмо президенту России Владимиру Путину «О государственной поддержке отрасли торговой недвижимости», в котором еще раз подчеркнул катастрофическое положение, в котором оказался один из крупнейших сегментов рынка. Еще с начала марта наблюдается рекордное снижение посещаемости ТЦ - до 70% от посещаемости в предыдущие месяцы, падение или отсутствие продаж у всех арендаторов, за исключением продовольственных магазинов, отмечают авторы обращения. С 28 марта 2020 года в более чем 2 тыс. ТЦ по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена. Часть торговых центров закрыта полностью.

Практически весь сегмент находится в замешательстве, констатирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Тактику на период «карантина» каждый разрабатывает индивидуально, в зависимости от концепции объекта и набора арендаторов. Это связано, в том числе, и с действиями арендаторов: кто-то из них отказывается от площадей и разрывает договор аренды, кто-то просит о скидке, либо об арендных каникулах на время карантина. «Продуктовые» арендаторы благополучно продолжили свою работу, хотя и ощутили приличное снижение трафика.

– Сейчас, прежде всего, обсуждается предоставление арендных каникул на период от 3 до 6 месяцев для большинства ритейлеров, за исключением сегментов, которые по-прежнему работают в обычном режиме – супермаркетов и гипермаркетов, – рассказывает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.

Рынок сразу ощутил негативные последствия за счет снижения спроса в сфере общественного питания, которая на сегодняшний день составляет около 50% от общего числа запросов на поиск новых посещений, отмечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Также был остановлен поиск площадок у некоторых продуктовых ритейлеров.  За последние две недели марта спрос от ритейлеров сократился в среднем на 40%, что связано, во многом, и с отложенными подписаниями. Как отмечают эксперты CBRE, падение продаж одежды, обуви и аксессуаров может составить 30–50% по результатам 2020 года, в зависимости от длительности ограничений.

По словам генерального директора консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, рынок сейчас полностью замер, 90% операторов не платят аренду или пытаются ее не платить, собственники не понимают, из каких источников формировать свои расходы, обслуживать кредиты.  

По мнению Юлии Чернышевой (ТРЦ «Охта Молл», Санкт-Петербург) под ударом сейчас оказались небольшие локальные ритейлеры, крупные сети все-таки не пострадают так значительно. Тем не менее, все сейчас ждут определяющих решений правительства, которые скажутся на выживании бизнеса, в целом. Речь идет и о сроках скидок, и о таких понятиях как отсрочка или период действия льготных мер.

Как рассказала  Ирина Пехова (ТРК «Красный Кит»),  коллеги пока стараются не создавать ограничений арендаторам и не начислять пени, планируя разбираться по факту дебиторской задолженности по итогам мая. После этого уже будут сотрудничать с арендаторами по договоренности. Речь идет и о тех партнерах, с которыми истек срок действия договора, и текущих, и о тех, кто сами заявили о расторжении.

Помогут ли скидки и арендные каникулы

Если мы говорим о сегменте street retail, то большинство договоров аренды в марте были подписаны без дисконта по арендной ставке, обращают внимание в CBRE. А в рамках долгосрочных договоров аренды многие собственники пошли навстречу ритейлерам: скидки ресторанам и кафе, обороты которых снизились более чем на 50%, начинались от 20-30 % на 1-2 месяца. Что касается торговых центров, большинство (более 70%) собственников ТЦ не пошли на уступки арендаторам в I квартале 2020 года, но сейчас рассматривают такую возможность на апрель. По оценкам Ольги Шарыгиной, диапазон скидок, предоставляемых ТЦ, можно оценить в 30-50% от фиксированной ставки.

– Сейчас мы даем арендные каникулы тем арендаторам, которые полностью прекратили работу из-за текущей ситуации, – говорит коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. – Кроме того, мы предоставляем скидки до 70−80% компаниям, которые смогли продолжить работу.

В свою очередь, SRV в России не взимает арендную плату, но арендаторы оплачивают операционные расходы и коммунальные платежи:

– Мы понимаем, что те арендаторы, которые не ведут коммерческой деятельность, не получают доход, – говорит исполнительный директор компании Ольга Болотникова. Поэтому приняли решение о взимании на период ограниченной деятельности ТРЦ операционных расходов (OPEX) и коммунальных платежей еще до того, как Правительство РФ выпустило Постановление о порядке снижения арендной платы. К каждому арендатору мы подходим индивидуально, тщательно анализируя ситуацию.

– В настоящий момент около 200 компаний являются нашими арендаторами, 95% из них запросили арендные каникулы или скидки, – рассказали в компании R4S. – Условия аренды с каждым из них пересматриваются сейчас практически ежедневно. Для части арендаторов, временно приостановивших коммерческую деятельность с 28 марта, компания R4S предоставила арендные каникулы. Представителям отраслей, наиболее подверженных экономическим рискам, будут предложены дополнительные скидки и льготы, если этого потребуют внешние обстоятельства. Пересмотр условий в индивидуальном порядке будет как для арендаторов помещений стрит-ритейла, так и для компаний, занимающих площади в наших торговых центрах «Март» и «Заря».

Остаться на плаву

Впрочем, игроки рынка пытаются предпринять определенные шаги, чтобы минимизировать ущерб от ограничительных мер.

– Так, многие ТЦ приняли решение о сокращении операционных расходов, снижены или полностью удалены статьи расходов, связанные с маркетингом, там, где это возможно – существенно снижены расходы на эксплуатацию зданий и т. п., – говорит директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова. – Некоторые арендаторы отправили часть персонала в отпуск.

Генеральный директор управляющей компании SVN и доктор экономических наук Павел Люлин провел опрос, в котором приняло участие более ста представителей торговых центров и ритейла. По его словам, администрации ТЦ оказывают арендаторам следующие меры поддержки (в порядке убывания): временные скидки, оперативное информирование обо всех мерах противостояния пандемии, арендные каникулы, рекламная кампания. В то же время, арендаторы распределили эти варианты в другом порядке (в плане ожиданий от ТЦ): арендные каникулы, временные скидки, оперативное информирование, помощь в получении разрешений на деятельность, рекламная кампания.

– Что касается торговых центров и их арендаторов, они смогут пережить пандемию, только договорившись друг с другом, – убежден эксперт. – Эффективное соглашение я представляю следующим образом: ТЦ освобождают закрывшиеся магазины от арендной платы, но взимают эксплуатационные платежи. Продуктовые гипермаркеты сейчас неплохо себя чувствуют, поэтому можно немного уменьшить арендную плату, OPEX взимать в полном объеме.

От государства ждут большего

При этом предложенные государством меры поддержки сегмента, к сожалению, недостаточны в текущих реалиях, уверена директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Ольга Яруллина. Расходы, которые сейчас несут организации и ИП, «перекрывают» предоставленные льготы. Более того, по ряду налогов и взносов правильнее было бы говорить об отсрочке, а не о снижении. НДС, НДФЛ, НДПИ и акцизы не получили даже отсрочки.

Как отмечает партнер по развитию бизнеса и управлению недвижимостью компании RRG Алдынай Юмбуу, владельцы ТРЦ, ТЦ и стрит-ритейла выпали из поля зрения первичного фокуса. Первая волна мер была направлена на малое и среднее предпринимательство (МСП), и она до сих пор корректируется. Но торговые центры являются значимыми прямыми и косвенными работодателями. В крупном торговом центре Москвы могут работать до 5 тыс. сотрудников. По мнению экспертов, совокупно в отрасли задействовано до 4 млн человек. Торговые центры в подавляющем большинстве строятся на кредитное финансирование, и восстановления рынка после кризиса 2014 года не произошло. Открывшиеся с 2014 года торговые центры так и не заполнены полностью арендаторами. Один месяц простоя для кредитного объекта – это, по сути, дефолт, так как обслуживание необходимо продолжать.

Предоставленные отсрочки по арендным платежам затронули не только государственное имущество, но и частное, что ведет к снижению поступлений практически на 90%, а значит, существенно увеличивает риск дефолта по кредитам собственников ТЦ, – резюмирует Ольга Яруллина.

Обратный путь займет годы

– При снятии ограничений в течение 1-1,5 месяцев мы увидим постепенное оживление активности всех игроков рынка, а его нормальное функционирование восстановится уже осенью, – прогнозирует Владислав Фадеев. – Другой вопрос, что, хотя восстановятся все экономические связи, основные показатели будут соответствовать кризисным – высокая доля вакантных площадей, низкие темпы поглощения, перенос сроков ввода. Возврат к докризисным показателям займет еще 1-2 года.

– Мы ожидаем, что большинство ритейлеров будут готовы вернуться к развитию не ранее III - IV кварталов при благоприятном развитии событий и в 2021 году – при неблагоприятном – отмечают аналитики CBRE. Риск рецессии в 2020 году в России сохраняется, в том числе, в связи со снижением цен на нефть. После кризиса 2014-2015 гг. ТЦ Санкт-Петербурга восстановились за 2,5 года – уровень вакансии на момент 3 кв. 2014 года повторил себя в 3 кв. 2017 года – 5,5%, – напоминает Ольга Шарыгина. – В текущей ситуации, которая несколько хуже, срок точного возврата будет больше. Чтобы вернуться, рынку понадобится не менее 3 лет, считает эксперт.

По прогнозам Антона Белых, после карантина не откроется от 30 до 60% операторов или откроются они существенно позже, но платить прежние ставки не будет почти никто, кроме продуктовых ритейлеров. Уровень вакантных площадей может вырасти до 20% к лету и до 30-35% к осени, особенно, в больших и не самых успешных ТЦ.

– Будет очень много пустых помещений, особенно, в крупных ТЦ и в центре Москвы, – прогнозирует эксперт. – Ставки снизятся, думаю, процентов на 15-40% в зависимости от сегмента и помещения. Рынок купли-продажи замрет: покупать будут только дистрессовые активы с высокой окупаемостью. Цены упадут на 20-60%, а на дорогие и крупные активы покупателей не будет и вовсе. Думаю, самый сильный удар будет в конце лета-начале осени, а с начала следующего года при вообще сохранении в стране хоть какого-то бизнеса начнется небольшое восстановление.

В краткосрочной и среднесрочной перспективе можно будет наблюдать большое количество банкротств, прогнозируют в R4S. В первую очередь пострадают стартапы, экспериментальные проекты и мелкие бизнесы, не имеющие запаса прочности. Наиболее устойчивыми к изменениям окажутся торговые помещения стрит-ритейла в локациях со сверхинтенсивным трафиком, на которые у арендодателей всегда есть лист ожидания.

Достаточно много предприятий торговли и общественного питания кризис не переживут, соглашается генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. Вместе с тем, многие сети уже перешли на онлайн-торговлю, объем которой возрастает с каждым днем, отмечает руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Оксана Мостяева. Сети, у которых данный вид услуги уже был отработан, сегодня имеют возможность выжить и достойно выйти из кризиса. Главное, чтобы режим самоизоляции сильно не затянулся.

Если говорить о сроках – как минимум 1,5 года после окончания эпидемии мы будем в состоянии «после» - все бизнес-процессы, действия и решения компаний будут этим продиктованы, считает директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров. По его прогнозам, рынок вряд ли вернется к состоянию «до». Хотя бы по той причине, что пандемия пошатнула один из центральных принципов жизни поколения миллениалов – экономику эмоций и индустрию впечатлений: фрилансервство, гостиницы, туризм, сервисы по типу AirbnB и т.д. Мир вновь возвращается к таким жизненным ценностям как семья, собственный дом, стабильный доход, здоровье.

Наиболее оптимистично оказался настроен Иван Татаринов:

– Безусловно, рынок ждет долгое восстановление — в течение 8−10 месяцев. Ключевое влияние на сроки будет оказывать экономическая ситуация в стране, в том числе нефтяной вопрос, который пока не решился. Однако я уверен, что на место закрывшихся магазинов и ресторанов придут новые игроки.

Торговля «потеряет крышу»

Кризис может затронуть даже такие стороны существования торговых центров, как архитектура и планировки, считают некоторые эксперты. В перспективе пандемия может изменить подход к проектированию торговых центров и их архитектуре в целом, говорит управляющий партнер Blank Architects Магда Чихонь. Так, для безопасности людей и обеспечения наименьшего количества контактов, торговые центры могут переформатироваться в улицы магазинов, где реально соблюдать дистанцию и создать наиболее обособленные условия для каждого покупателя.

– Сами по себе торговые центры также могут стать безопаснее, став более открытыми окружающей их среде и городу, – считает эксперт. – На смену стандартным торговым центрам могут прийти ТЦ под открытым небом: с большей территорией, созданные как ритейл-парки или аутлеты.

Очевидно, что пандемия коронавируса нанесла глубокий удар по торговому сегменту коммерческой недвижимости. Чтобы вполне прийти в себя, учитывая общеэкономическую ситуацию, потребуется значительный период времени.