Безрадостные перспективы: почему апартаменты Петербурга могут потерять своих покупателей

В I квартале 2020 года в Петербурге было продано 810 апартаментов. За год их стоимость возросла на 10,7% – до 155 тыс. рублей за квадратный метр. По мнению экспертов Colliers International, в ближайшем будущем продажи в этом сегменте недвижимости, скорее всего, упадут. Причин несколько: это и снижение покупательской способности, и переход на проектное финансирование, и повышение себестоимости строительства, которое вызовет дальнейший рост цен.

Наиболее востребованными в сегменте сервисных и несервисных апартаментов в первом квартале 2020 г. оказались проекты комфорт-класса – на них пришлось 79% и 84% от общего объема продаж соответственно. Столь значительный перевес в пользу «комфорта» объясняется преобладанием таких проектов в структуре предложения Петербурга.

При этом ключевым критерием для покупателей при выборе апартаментов несервисного формата стало наличие в проекте собственной инфраструктуры – чаще всего юниты приобретали в составе жилых или многофункциональных кварталов с внутренней торговой и социальной инфраструктурой.

За календарный год средняя стоимость апартаментов в Петербурге выросла на 10,7%, до 155 тыс. руб./кв. м. Максимальная динамика была отмечена в сегменте несервисных апартаментов комфорт-класса, где с марта 2019 г. средний показатель цены увеличился на 31%, до 132 тыс. руб./кв. м.

Основными причинами стали повышение уровня готовности проектов и изменение в составе их экспозиции – прежде всего с рынка «вымывались» недорогие юниты в комплексах на низкой стадии готовности. Стоимость сервисных апартаментов в проектах комфорт- и бизнес-класса увеличилась на 2% и 13% – в абсолютных выражениях цена составила 115 тыс. руб./кв. м и 189 тыс. руб./кв. м соответственно.

При дальнейшем росте себестоимости строительства, отделки и оснащения апартаментов, а также повышении доли проектов, реализуемых через эскроу-счета, вполне вероятным, по мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, является снижение объёмов продаж.

«Девелоперы вынуждены будут повышать цены, а спрос, вероятнее всего, будет стагнировать. К тому же в периоды турбулентности у инвесторов вырастают ожидания по доходности, а у девелоперов и УК сейчас нет ресурсов для повышения прибыльности апартаментов, особенно на фоне значительного прироста их объема на рынке Петербурга», – добавляет он.

В первом квартале 2020 г. в эксплуатацию в Петербурге было введено два комплекса апартаментов общей площадью более 47 тыс. кв. м, тогда как за тот же период в 2019 г. – ни одного. Оба объекта – YES на Социалистической (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar) представляют сегмент сервисных апартаментов. Всего до конца 2020 г. ожидается ввод около 200 тыс. кв. м апартаментов или 5 465 номеров. В случае реализации заявленного объема, показатель станет рекордным.

Пандемия и ограничительные меры внесли коррективы в работу апарт-отелей, которые ранее ориентировались преимущественно на туристический поток и фокусировались на услугах средне- и краткосрочной аренды.

Так, некоторые комплексы предлагают горожанам «самоизоляцию» в апартаментах на месяц и более по стоимости аренды квартиры, но с дополнительными сервисами, среди которых ежедневная уборка, доставка продуктов или трехразовое питание в номере.

Другие подошли к решению еще более креативно. Например, апарт-отель Vertical предлагает юниты для удаленной работы с 8 утра до 9 вечера, что практически воспроизводит условия работы в коворкинге, но для одного человека.

Большой прирост предложения юнитов в аренду в построенных апарт-комплексах и стремящийся к нулю туристический поток дали мощный импульс развитию рынка цивилизованной долгосрочной аренды.

«Это делает апартаменты инструментом для консервативных инвестиций, приближая их к жилью, но в максимально «пассивной» модели получения дохода, благодаря сервисам УК. После шока 2020 года девелоперы и управляющие компании станут ещё более консервативно подходить к программам гарантированной доходности, вплоть до полного отказа от них, либо сохранения преимущественно как маркетингового инструмента», – отмечает Андрей Косарев.