Вместе заодно. Как sharing-экономика и миллениалы меняют рынок аренды жилья
Как все начиналось
Зародился этот формат примерно в 2005-м году в Калифорнии и представлял собой тогда небольшие жилища для 10-15 человек, работающих в разных компаниях Кремниевой долины. Настоящий взлет коливингов пришелся на 2008-2010-м гг. Подавляющее большинство проектов было запущено именно в Китае, где по причине поздней индустриализации далеко не у всех успела выработаться привычка жить одному в квартире.
Уже к 2019 году в китайских коливингах проживало около 2,8 млн постояльцев против 15 тыс. в Европе, где начали активно строить здания принципиально в новом формате жилья только в последние 2-3 года. Китайцы вообще менее требовательны к условиям проживания, чем европейцы и американцы. Поэтому, например, там многие комнаты не имеют своего санузла. Как, впрочем, и в Индии, где в прошлом году в коливингах жили 130 тыс. человек.
За прошлый год рынок пополнился 800 новыми проектами. И сегодня по всему миру насчитывается 2725 объектов. В ближайшие годы ежегодный прирост будет составлять не менее 30%.
Что из себя представляет типовой коливинг?
Сейчас подавляющее большинство коливингов расположены в переделанных под них старых гостиницах или офисах класса D и C. В типовом сетевом коливинге площадью в 750 кв. м живут 20 постояльцев. Он находится в непрестижном для отелей месте — на удалении от центра города и в пешей доступности от станции метро. Но миллениалам это как раз то, что нужно. Обычный срок размещения начинается от 1 месяца, а средняя цена аренды «юнита» - $971. Если смотреть усредненно, то площадь жилья и пространства, предназначенного для общественной жизни, в коливингах распределяется примерно поровну — 19 кв. м и 18 кв. м соответственно. Однако в перспективе средний размер апартаментов снизится с 19 кв. м до 12-13 кв. м, но обязательно с отдельным санузлом. В то же время средняя площадь общественных пространств на одного постояльца сохранится на уровне 18 кв. м.
На рынке останутся и такие коливинги, как Podshare в Калифорнии, где можно арендовать спальное место в общей комнате, но объем такого предложения не будет превышать 10%.
В прошлом году примерно 2/3 коливингов принимали постояльцев на срок от одного до пяти месяцев. Но при этом почти каждый пятый готов был принять вас на срок от одного дня. И примерно каждый десятый коливинг не готов вступать с вами в отношения меньше чем на полгода.
Опции коливингов
Чем больше становится сам коливинг, тем больше опций в нем должно быть. Почти у каждого пятого проекта есть места для хранения велосипедов, по 13% коливингов имеют парковку и коворкинг, в 12% случаев можно встретить тренажерный зал, в каждом десятом есть игровая зона. А такие вещи, как кафе, бассейн, кинозал, библиотека, спа или магазин есть в 5% и менее коливингов в мире.
ЦА и правила проживания в коливингах
В основном это люди от 20 до 40 лет, работающие в корпорациях или на фрилансе в коворкингах. Бывают и исключения. Например, в Old Oak самому возрастному постояльцу 72 года, но он говорит, что душой он миллениал. Что касается правил проживания, то везде они разные, но в Old Oak, например, девушку (или парня) к себе в комнату можно приводить не чаще 10 раз в месяц. Сейчас появляются семейные коливинги, но как правило там нельзя жить с детьми и животными. Хотя мы в нашем коливинге намерены быть dog-friendly. В рамках разумного, конечно. Ведь, например, у многих аллергия на шерсть, поэтому для постояльцев с животными мы отведем отдельный этаж.
Одно из главных преимуществ коливингов, как мне кажется, выразил выступавший на одной из конференций молодой немец, живший в Old Oak. По его словам, понимание Лондона, его атмосферы, баров, возможностей для отдыха, количество друзей, кратно увеличились за четыре месяца. За это время он смог узнать о городе намного больше, чем за два года жизни отдельно в обычной арендованной студии.
Коливинг - это не только место веселого времяпрепровождения, но и возможность поделиться опытом, знанием, впечатлениями. Не зря говорят, что мы живем в "экономике впечатлений". Проживая в коливинге, ты как раз эти впечатления и получаешь. Это сейчас очень ценится молодым поколением. От них все чаще можно услышать: "самое основное для нас не деньги, а саморазвитие". Возможность саморазвития и знакомства с людьми, близкими тебе по духу - это как раз то, что дает коливинг.
Цена вопроса
В 2019 году цены на проживание в коливингах в Северной Америке и Европе росли в среднем на 10%, превысив $1200 за комнату. В эту стоимость включены как коммунальные, так и бытовые услуги, причем их цена ниже рыночной за счет экономии оператора на объеме. В некоторых проектах даже существуют очереди на проживание.
Однако на эти два региона приходится только 16% общего номерного фонда мировых коливингов. А 83% работают в Азии, где цены серьезно упали — на 20% для отдельных комнат и на целых 62% для спальных мест. Но произошло это в первую очередь из-за снижения площади номеров.
А в сравнении с арендой квартиры?
Наша компания, например, с учетом ситуации с коронавирусом решили перевести апарт-отель Vertical «We&I» на Большом Сампсониевском проспекте в формат коливинга. Альтернативная студия-«однушка» стоит сейчас 27 тыс. руб. в месяц. Но к этой цене надо еще прибавить стоимость «коммуналки» и электричества (2-2,5 тыс. руб.), скоростной интернет (0,8-1 тыс. руб.), уборка (1,5-2 тыс. руб.), стирку белья (300 руб. за комплект), фитнес (1-1,5 тыс. руб.) и коворкинг, на который у нас есть скидка в 50%. В нашем коливинге все это включено в стоимость, а месяц проживания - около 35 тыс. руб. При самостоятельном заказе тот же набор услуг вместе с арендой квартиры обошелся бы в 43-45 тыс. руб в месяц.
То есть у наших постояльцев не будет болеть голова о том, как все это организовывать. Все вплоть до пиццы можно заказать через два клика на планшете. Как сказал Реза Мерчант, основатель компании The Collective Old Oak, такой подход к жизни дает возможность перестать в век интернета продолжать пользоваться методами аренды, принятыми в XIX веке.
Миллениалы привыкли жить в арендном жилье. Нередко приходится арендовать квартиру без мебели и бытовой техники. Даже после того, как ты потратишь пару месяцев на закупку всего необходимого, ты должен по старинке самостоятельно заниматься организацией своего досуга. В нашем же случае ты лишен необходимости задумываться не только о бытовых мелочах, но и о том, как организовать свой досуг.
Инвестиционный потенциал
Доходность коливингов конкурирует с доходностью отелей - 10-15% в России. Эти показатели уже доказаны предыдущими нашими проектами. Напомню, что доходность от сдачи в аренду квартиры - около 5-6%, а сервисных апартаментов - не выше 7-8%. В первую очередь, речь об экономии на масштабах. Масштаб юнита, в которым живет арендатор и который, соответственно, может купить частный инвестор. Меньше студии в 25 кв. м или "однушки" в 31 кв. м сейчас не найти. В коливинге - 12-15 кв. м при кратно большей общей площади, рассчитанной именно на досуг постояльцев. Второй плюс, влияющий на доходность - это предоставление всех услуг оптом, что дает экономию до трех раз. Это правило работает везде - от чистки белья и уборки до покупки интернет-трафика.
Коливинги в эпоху коронавирусного кризиса
Разумеется, из-за пандемии в европейском сообществе стали задаваться вопросом, не изменятся ли предпочтения людей, проживающих в коливингах. Но, как ни странно, их постояльцы как раз настаивают на том, что они имеют возможность если не ходить на улицу, то продолжать общаться внутри своего сообщества. Это как раз помогает избежать одиночества, которое очень многих сейчас доводит до злоупотребления - алкоголем или другим допингом. Многие сейчас завидуют жителям коливингов, которые могут позволить себе дальше общаться в живую в условиях самоизоляции. Согласитесь, сейчас для многих это уже стало роскошью.
Девелоперы также несколько изменили подход к модели бизнеса и стали сдавать коливинги на более долгий срок. В проекте The Collective Docklands в Лондоне, где раньше только 40% постояльцев арендовали апартаменты на долгий срок, сейчас их около 80%. В проекте Zoku в Амстердаме на пике туристического сезона большинство постояльцев останавливались на короткий срок, теперь также большая часть из них живет один и более месяцев.