Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Пандемия без крова: этим летом россияне могут лишиться своих квартир

За прошлый год существенно увеличилось количество банкротств застройщиков, а количество обманутых дольщиков на конец 2019 года достигло 200 тысяч человек, рассказывал ДОЛГ.РФ в феврале 2020 года. Это было ожидаемо и вызвано вводом эскроу-счетов.

Сейчас же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, количество людей, оставшихся без жилья, может возрасти еще на 135 тысяч при условии продления карантина до июля. Остальные перестанут покупать недвижимость из-за потери работы и сокращения доходов.

Так ли все печально на самом деле и что ждет российский рынок недвижимости в 2020 году, разбирался ДОЛГ.РФ.

Российский рынок может пойти по двум сценариям развития

После того, как власти снимут ограничительные меры, рынок российской недвижимости может продолжить развитие по одному из двух сценариев.

Глава департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев уверен, что столичный рынок недвижимости пойдет по китайскому сценарию. Он отметил, что уже сейчас формируется отложенный спрос. Если клиент не покупает, то все равно продолжает мониторить варианты, общаться с брокерами. Поэтому практически сразу после карантина рынок может пойти вверх.

Олег Мамонт, руководитель направлений по защите инвестиций юридической компании a.t.Legal, уверен, что Россию ожидает второй вариант развития событий: резкое сокращение числа желающих обзавестись жильем. Это станет последствием сокращения доходов, а восстановление спроса станет возможным лишь при кардинальной смене экономического курса. Ипотека в данном случае не спасет.

«Падение покупательского спроса в период пандемии будет продолжаться и после снятия ограничительных мер. В связи со снижением доходов населения покупательная способность сократится, что вынудит участников рынка постепенно снижать цены на жилье. Рост спроса на жилье будет напрямую зависеть от роста благосостояния граждан», – отметил эксперт.

По его мнению, единый реестр проблемных объектов пополнится после 1 января 2021 года многоквартирными домами и иными объектами недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.

Принятие государством мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции неизбежно повлечет увеличение сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов из-за приостановки строительных работ и перебоев с поставками материалов и оборудования.
«Какое количество объектов будет сдано с нарушениями сроков трудно предсказать, это во многом будет зависеть от продолжительности и характера принятых мер. Бум банкротств можно ожидать после 1 января 2021 г., когда закончится срок моратория на начисление неустойки и процентов за неисполнение обязательств по договорам долевого участия», – считает Олег Мамонт.

Количество девелоперов, которые разорятся, напрямую зависит от того, как долго продлятся карантинные меры, связанные с запретом на ведение строительных работ, а также серьезно затрудняющие продажу новостроек, отмечает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость

На сегодняшний день ситуация выглядит опасной, и вполне вероятно, что к концу лета наш рынок потеряет ряд игроков. Если запретительные меры затянутся, то действительно появится существенный риск срыва сроков сдачи строящихся объектов. Но угроза "остаться без жилья" должна рассматриваться также и в другом разрезе - уже сейчас, из-за падения курса рубля застройщики закупают импортные строительные материалы по более высокой цене, а значит, уже растет себестоимость строящихся объектов. Очевидно, что по ряду причин в ближайшее время нас ждет рост рублевых цен новостроек, притом, что многие потенциальные покупатели сейчас переживают период снижения доходов или и вовсе теряют их источники.

Кризис есть, но спрос остался

Эксперты сходятся во мнении, что ожидания будущего у всех напряженные, однако спрос на недвижимость есть. Такое потребительское поведение наблюдалось и ранее, при предыдущих кризисах. Люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость, считая этот инструмент самым надежным вложением.

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, сообщал «РИА Недвижимость», что в конце марта на 40% увеличился поток заявок на покупку студий и однокомнатных квартир. Аналогично вырос спрос на апартаменты.

На 50% увеличился спрос на покупку номеров в апарт-отелях. Они ориентированы помимо туристов на среднесрочное проживание, а в начале режима самоизоляции спрос на такое жилье как раз вырос. В основном за счет людей, которые ранее проживали с престарелыми родителями. Из-за нежелания их заражать ряд молодых людей от 20 до 40 лет в срочном порядке начали искать студии или апартаменты на 2-3 ближайших месяца.

Телеканал «Москва24» в одном из своих выпусков также обращал внимание, что у покупателей изменились приоритеты – вместо новостроек популярностью стало пользоваться вторичное жилье в пятиэтажках.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), заметила, что небольшой спад спроса фиксировался только в начале апреля.
«В апреле мы отмечали снижение спроса в силу объективных причин: люди находятся дома на самоизоляции, отделы продаж девелоперов перестраиваются на работу в онлайн-режиме. Однако переходный период закончился, продажи успешно перешли в онлайн, и уже на последней неделе апреля, после старта программы льготной ипотеки, спрос вернулся к показателям мартовских значений (а март стал самым активным месяцем в первом квартале)», – пояснила эксперт.

Она также обратила внимание, что наибольшим спросом у покупателей сейчас пользуется бюджетное предложение – недорогие квартиры-студии и однокомнатные.
«Такое предложение быстро вымывается с рынка, что также способствует увеличению средней цены кв. м. Так, в апреле в Петербурге, вопреки негативным прогнозам, средняя стоимость квадратного метра не только не снижалась, а даже выросла на 1,5%, до 116,2 тыс. руб. за кв.м.», – объяснила Ольга Трошева.

По ее словам, люди с накоплениями на банковских счетах, прекрасно понимают, что сейчас вложение в недвижимость – самый надежный и прибыльный способ сохранения денег и получения высокой доходности. Вот почему на фоне дешевеющего рубля в марте многие люди приняли решение не откладывать покупку, а приобрести квартиру прямо сейчас.

Господдержка и цифровизация деятельности

По мнению Александра Шарапова, избежать массовых банкротств девелоперов можно. Для этого государству стоит:

Основательно проработать вопрос льготного кредитования сектора. Сейчас строители могут взять займ в госбанках со ставкой 7-11%, но более приемлемым в текущих условиях стало бы значение на уровне 2-3%.

Усовершенствовать механизм предоставления проектного финансирования. Речь о нем ведется давно, однако субъектам из сегмента среднего и малого бизнеса крайне сложно его получить.
Сократить размер средств, депонированных на эскроу-счетах в банках. Сейчас это 100% поступлений от дольщиков. Однако зарубежный опыт свидетельствует о том, что достаточно 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.

Сразу привлекать девелоперов, консультантов и брокеров, когда банки начнут забирать ряд девелоперских проектов по низким ценам. В пример Шарапов привел банк «Траст», куда ранее стекались distressed-активы на миллиарды долларов. В результате такого аккумулирования многие из них так и не нашли своего владельца. Разумнее передавать такие активы сразу девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость: строительство апарт-отелей, коворкингов и коливингов вместо старых отелей и офисов.

Ольга Трошева также смотрит на ситуацию с будущим строительного рынка позитивно. Она напомнила, что деятельность застройщиков относится к системообразующим отраслям экономики. Это значит, что возведение домов продолжается и в условиях пандемии.

При этом финансовое состояние строительных организаций находится на контроле у государства. В случае необходимости правительство окажет поддержку сектору. Одна из мер поддержки уже реализована – льготная ипотека со ставкой 6,5%.

«Практически сразу же после объявления о льготной ипотеке отделы продаж ведущих застройщиков начали фиксировать серьезное увеличение количества обращений от покупателей. К примеру, в компании «Петербургская Недвижимость» ипотека интересует каждого второго клиента, который обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата», – отметила представитель компании.

По словам Ольги Трошевой, отрасль продержится не только за счет государственной помощи, но и за счет банковской поддержки.

«После перехода на эскроу-счета строительный рынок стал менее зависим от текущих показателей спроса. Многие проекты теперь финансируют банки, а не дольщики. Поэтому, если вдруг спрос на какой-то объект снизится, его строительство все равно будет продолжено за счет средств банка, а большинство квартир будут продаваться по высоким ценам на завершающих стадиях готовности объекта», – подытожила Ольга Трошева.

Генеральный директор Ikon Development Антон Детушев отметил, что строительный сектор столкнулся с необходимостью строчной цифровизации, подстройкой под изменённое покупательское поведение и скачками спроса.

«Клиенты теперь более «целевые». Они знают, чего хотят, принимая решение о покупке очень оперативно. Продажи переведены в «цифру», сейчас мы активно работаем над технологической составляющей бизнеса. На смену традиционным инструментам пришли online-сделки, виртуальные туры и консультации. Чтобы сдержать кризисный удар, нужно выкладываться на максимум, искать новые пути развития и точки роста», – объяснил Детушев.

Жилье – базовая потребность, которую люди склонны удовлетворять в любые времена. Поэтому снижение спроса – явление временное, а падение рынка – маловероятный сценарий. Особенно это касается качественных проектов с удачной локацией, продуманной планировкой и инфраструктурой. На них спрос будет держаться на стабильно высоком уровне, несмотря на экономические потрясения.

Источник

Подписаться на мероприятия