Апартаменты: туманное будущее или светлое настоящее?

Законопроект о жилом статусе апартаментов вносился в Госдуму в 2018 году, однако в октябре был снят с рассмотрения нижней палаты парламента. С тех пор строительство комплексов апартаментов не снизилось, а проблемы остались нерешёнными. В конце января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал журналистам, что правовой статус апартаментов станет одной из задач для работы правительства в 2020 году. То, что даже в современной непростой экономической ситуации законодатели не оставляют данный вопрос без внимания, указывает на желание окончательно утвердить правовой статус данной формы жилья.

«Скорее всего, не все проекты с апартаментами смогут быть отнесены к жилым помещениям, а только те, которые максимально приближены к жилью (например, апартаменты и квартиры, расположенные в одном корпусе», – говорит Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». – В этом случае стоимость квартир и апартаментов может сравняться.

В тех же проектах, которые реализуются на территории бывших промышленных зон, где параметры помещений далеки от норм по инсоляции и другим квартирным СНИПам, апартаменты обретут некий переходный статус, считает эксперт. Всё будет зависеть от критериев разделения нового вида жилья от квартир.

Активность инвесторов на рынке апартаментов сейчас довольно высока, так как цена апартаментов ниже квартир в среднем на 20-25%, а доход от сдачи аналогичен. С другой стороны, повышенные налоговые и коммунальные платежи снижают выгоду в долгосрочной перспективе. Так, если закон позволит решить проблемы, сопутствующие покупке апартаментов, а цена «покупки останется на том же низком уровне ‒ стоит ожидать повышенный рост интереса к ним.

Если цена повысится – основные преимущества будут потеряны и данный формат уйдёт с массового рынка, оставшись лишь в премиальных сегментах, где проблемы с пропиской и платежами не играют роли», – утверждает Сергей Ковров.

Между тем Евгений Поташников, первый заместитель генерального директора AFI Development отмечает, что в проекте его копании «Резиденции Архитекторов» интерес клиентов к апартаментам подскочил на 18%. В комплексе «Резиденции Композиторов» спрос также заметно вырос – на 20%, а число завершенных сделок увеличилось почти на треть.

«Если закон о признании апартаментов жилыми помещениями будет принят, общий спрос на новые объекты от застройщиков возрастет на 40%, – уверен эксперт. – Во многом этому будет способствовать и ситуация на вторичном рынке, где цены на апартаменты, по оценкам AFI Development, могут подскочить почти в 1,3 раз. Это связано с тем, что на текущий момент апартаменты стоят на 25-30% дешевле, чем жилые лоты того же размера в аналогичной локации. Однако налог на владение апартаментами на 20-30% больше, и коммунальные платежи ощутимо выше – приблизительно на 10%. Уравнивание статуса квартир и апартаментов существенно снизит расходы собственников апартаментов и увеличит стоимость подобных лотов».

Однако есть в этом вопросе и некоторые нюансы. «Конъюнктура рынка апартаментов будет зависеть от конкретных решений. Так, если изменения затронут только юридический статус апартаментов, а при строительстве по-прежнему будут действовать градостроительные и технические нормы для нежилых помещений, то низкая цена сохранится, а права владельцев расширятся», – уточняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Законопроекты по регулированию правового статуса апартаментов разрабатываются на протяжении многих лет, однако ни одна законодательная инициатива еще не была реализована. Вместе с тем необходимость прояснить юридический статус данного типа недвижимости назрела уже давно, поэтому, безусловно, рано или поздно решение будет принято, уверена эксперт.

«В целом, доля инвесторов в сегменте апартаментов выше, чем на рынке жилой недвижимости, подтверждает, –  Надежда Коркка. – В отдельных апарт-комплексах за весь период реализации она может составлять 20-25% против 10-15% в сегменте квартир. Однако этот показатель сильно варьируется в зависимости от проекта. В комплексах с высокой транспортной доступностью, в центре города, вблизи деловых кластеров доля инвесторов может быть выше, особенно на старте продаж».

Кроме того, все большую популярность на рынке набирает формат апартаментов под управлением гостиничного оператора. Зародившись в элитном сегменте, они стали известны и в более доступных классах. Так, в 2018 году вышли два апарт-отеля комфорт-класса под брендом YE’S, а во 2 квартале 2019 года заявил о себе проект бизнес-класса «Vertical на Таганской». В 2019 году доля данного формата в общем объеме предложения апартаментов превысила 10%.

Сервисные апартаменты ориентированы в основном на инвесторов: по сути, они предлагают готовую модель арендного бизнеса.