Technopolis идёт на выход. Несостоявшийся инвестор петербургского технопарка хочет покинуть российский рынок

О том, что финский девелопер всерьез решил уйти с российского рынка, «Фонтанке» рассказал источник, близкий к готовящейся сделке, и подтвердили несколько участников рынка коммерческой недвижимости. По словам собеседника «Фонтанки», знакомого с планами Technopolis, компания в последние несколько месяцев активно вела переговоры и пришла к соглашению с одним из потенциальных покупателей. Продажа российских активов могла бы принести финскому собственнику 4 млрд рублей.

Предметом сделки являются 100% долей ООО «Технополис Санкт-Петербург», владеющего участком 4,6 га на Пулковском шоссе, рядом с КАД и аэропортом, с расположенным на нем бизнес-центром класса «А» Technopolis Pulkovo.

В финской Technopolis holding OY отказались от комментария. Генеральный директор ООО «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова сообщила, что не может «ни подтвердить, ни опровергнуть информацию». Но, по данным СПАРК, в конце марта финский собственник увеличил уставный капитал российской «дочки» почти в два раза — с 1,8 млрд рублей до 3,19 млрд рублей, что может косвенно свидетельствовать о подготовке к сделке.

Technopolis еще в начале этого года искал покупателя на свои активы, знает топ-менеджер одной из крупных сетей бизнес-центров. По его словам, петербургская компания рассмотрела предложение, но не заинтересовалась условиями, предложенными финнами. Также о желании Technopolis уйти из России осведомлен топ-менеджер одной из международных консалтинговых компаний. По его словам, финны некоторое время назад прощупывали почву, «не сильно бегали с этим по рынку». Но не исключено, что случившаяся в марте девальвация рубля, могла усилить решимость финских собственников расстаться с активом, добавляет представитель крупной девелоперской компании.

По словам источника, близкого к Technopolis, компания пришла к предварительной договоренности с одним из претендентов. Название он не раскрыл, но отметил, что это «российская компания», до этого не являвшаяся игроком на рынке коммерческой недвижимости. Сделку предполагалось закрыть до конца второго квартала, но в последние две недели процесс согласования остановился. Официально обоснование — задержка предоставления банковского финансирования. Но не исключено, что из-за эпидемии коронавируса покупатель затягивает финальное решение.

По мнению другого собеседника издания, из-за неопределенности, возникшей на рынке из-за эпидемии, сделка, вероятнее всего, отложится. «Все возьмут паузу и будут смотреть на развитие событий», - говорит он.

Финская Technopolis вышла на российский рынок еще 2006 году. Изначально она намеревалась принять участие в масштабном проекте Смольного по созданию технопарка Петербурга рядом с Университетом телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича. Тогда сообщалось о намерении стать резидентом и вложить в стройку более 150 миллионов долларов. Но петербургское «Сколково» так и осталось на бумаге, в то время как Technopolis начала осваивать участок на Пулковском шоссе, решив построить на нем бизнес-центр класса «А».

Первая очередь Technopolis Pulkovo была сдана в 2010-м, вторая – в 2013-м. Общее арендопригодное пространство двух этапов на данный момент составляет 35000 кв. м. Все помещения заняты арендаторами. Среди якорных клиентов: Газпром, «Метсо», «Аэрофлот», «Росавтодор», «Ренессанс Страхование» и др. В 2019 году девелопер анонсировал строительство третьей очереди. Как сообщал портал NSP, общая площадь составит 22 000 кв.м, арендопригодная – свыше 17 000. Инвестиции оценивались в 2–2,5 млрд рублей, на стройплощадку компания намеревалась выйти в 2020 году.

Бизнес Technopolis в России был доходным. По данным СПАРК, выручка ООО «Технополис Санкт-Петербург» в 2018 году составила 689,9 млн рублей, прибыль — 268,5 млн рублей. По мнению экспертов, на желание расстаться с активом могла повлиять девальвация рубля, из-за которой доходы финских собственников заметно просели. Другие девелоперы из Суоми, работающие на российском рынке, тоже сокращают масштабы бизнеса (YIT) или изучают возможности продажи своей недвижимости (SRV).

По оценке Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, первые две очереди Technopolis Pulkovo «в нормальной ситуации» могут стоить 3-3,5 млрд рублей. «Но сейчас, когда налетели «коршуны», которые ищут сделки под 13-14% годовых, цена может снизиться до 2-2,3 млрд рублей», - считает она. К цене «плюсом» пойдет третья очередь, которая может варьироваться от 0,6 до 1,2 млрд рублей, поскольку нет информации о стадии готовности и наличии предварительных договоров аренды, отмечает эксперт. «В почти любом случае для долгосрочных инвесторов такая покупка может быть весьма выгодной», - комментирует Шарыгина.

«Актив сейчас можно реализовать только, если предложат цену ниже рыночной. Как известно, большинство бизнес- и торговых-центров сегодня испытывают трудности. Большинство арендаторов просят скидки и арендные каникулы», - комментирует Андрей Бойков, партнёр Rusland SP. По его словам, инвесторы готовы рассматривать покупку объектов, но не по ценам, которые имели место полгода назад. «Для оценки нужно брать в расчёт пессимистичную ставку аренды, оценивать примерный арендный поток. Но, в любом случае, стоимость не превысит 100 тыс. рублей за кв. м», - говорит он.

По словам участников рынка коммерческой недвижимости, одним из вероятных претендентов на покупку Technopolis Pulkovo являются структуры «Газпрома». «Газовый гигант испытывает потребность в качественных площадях для своих «дочек», кроме того, он - один из немногих, кто сейчас готов покупать «задорого», - говорит топ-менеджер одной из крупных сетей бизнес-центров. Сейчас «Газпром» является одним из арендаторов, но не основным. Ему может быть интересно выкупить объект, чтобы полностью забрать его под себя.

Деньги могут найтись у застройщиков, специализирующихся на жилой недвижимости, рассуждает представитель этого рынка. «Рубль обесценивается, и надо конвертировать деньги в недвижимость», - говорит он. Вероятными покупателями могли бы выступить, к примеру, Glorax Development, Seven Suns, «Отделстрой».

Момент для продажи сейчас не слишком удачный, но финские компании еще с момента предыдущего кризиса изучают возможности покинуть российский рынок. «Это нормальная ситуация. Есть поговорка: если скандинавы и финны начинают продавать, значит, скоро кризис кончится», - говорит Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «Бестъ».