Международные гарантии доходности

На фоне борьбы за гостиничного клиента в сегменте апарт-отелей Петербурга тренд на привлечение к работе международного гостиничного оператора становится более очевидным. Девелоперы видят в такой коллаборации возможность повысить эффективность управления бизнесом, инвесторы — увеличение доходности за счет привлечения большего числа клиентов, а постояльцы — гарантию качества вследствие контроля со стороны международного бренда.

По мнению большинства опрошенных “Ъ” экспертов, в ближайшие годы насыщения рынка апартаментов в Петербурге не произойдет, а в течение следующих пяти лет номерной фонд общим объемом не менее 2,5–3 тыс. апартаментов будет выводиться в продажу ежегодно. На этом фоне девелоперы стараются придать своему продукту ряд уникальных характеристик — начиная от реализации мультиформатных проектов, дающих кумулятивный эффект, и заканчивая интересными инструментами инвестирования. В их числе — привлечение в проект международных гостиничных операторов.

Долгие переговоры

Как отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), на петербургском рынке апартаментов заявлено несколько брендов от международных операторов: Mercure — в комплексе Valo, Novotel — в комплексе Status by Salut! (оба бренда принадлежат оператору Accor) и Ramada Encore — в cOASIS Vertical (оператор Wyndham)

«Для того чтобы международный оператор взял любой будущий объект под управление или предоставил право пользования брендом, он должен контролировать создание этого объекта с самого начала до его завершения»,— говорит Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service. На первом этапе определяется именно концепция: что это будет за проект, какого уровня, а также требования к нему, месту его размещения и путям подъезда. После этого начинается согласование планировок — как общественных зон, так и каждого номера.

«У международных операторов всегда жесткие требования к площади и наполнению номера. Даже во время строительства мы обязаны привлекать аккредитованных оператором экспертов — по пожарной безопасности, акустике, инженерному обеспечению, чтобы соответствовать стандартам»,— делится подробностями реализации проекта апарт-отеля под контролем международного оператора господин Сторожев. По его словам, только если объект построен полностью в соответствии с требованиями оператора, вступает в силу договор на управление. «Поэтому только те объекты, которые построены по стандартам и под контролем оператора, в наибольшей степени соответствуют самым последним требованиям гостиничной индустрии»,— уверяет господин Сторожев.

Согласование с оператором касается и дизайна номеров. Каждый этап дизайнерских решений должен проверяться, подтверждаться головной компанией — это обязательное условие соответствия стилю, подходу и идеологии самого бренда. Что касается сроков согласования всех условий с международным оператором, то от «первого касания» с представителем Mercure до старта продаж прошло около двух лет, говорит господин Сторожев.

«Для нас было важно найти баланс между тем, чтобы принимаемый объект вписывался в комплекс в целом и при этом соответствовал предъявляемым требованиям. Именно это делает процесс согласования непростым и глубоко прорабатываемым»,— отмечает Константин Сторожев. Так, договор франшизы занимает 250 страниц, договор технического сопровождения — около 100 страниц. «Это серьезная и многоэтапная работа»,— добавляет он.

Плата за бренд

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, отмечает, что западный бренд — это и преимущества, и одновременно особенности в работе. «Здесь, безусловно, много плюсов: сформированный бренд со сложившейся репутацией, который будет добавлять стоимости проекту, а также существующие стандарты как маркетинговое преимущество при его реализации»,— говорит госпожа Конвей.

Но эта услуга далеко не бесплатна — за бренд надо платить, замечает она. «Бренд накладывает определенное количество ограничений как на процесс реализации, так и на процесс эксплуатации. Стандарты — это не только упорядоченность и системность, но и некий побочный эффект, который будет ограничивать свободу воли девелопера»,— поясняет госпожа Конвей.

«Сумма инвестиций в такие апартаменты выше, однако привлечение международного оператора усиливает позиции апартамент-отеля на рынке, а также в сфере туризма, обеспечивая высокую заполняемость и лояльность, тем самым принося постоянный доход инвестору»,— соглашается с коллегой Ольга Трошева.

Стоимость юнитов в отелях под управлением международного бренда возрастает на 10–15%, отмечает Людмила Фролова, руководитель Rusland SP Hospitality. «На операционной стадии по сравнению с аналогичными небрендовыми объектами цена номера для гостей будет выше на 10–40% в зависимости от длительности сдачи номеров»,— добавляет она.

«Сложность работы с международным брендом состоит в том, что подобные апартаменты обречены быть более дорогими. Их можно сравнить с любыми другими дорогими вещами под известными брендами. Например, автомобили марки Mercedes тоже продавать, с одной стороны, сложно, потому что они дорогие. С другой стороны, несложно — поскольку это известный бренд. Плюсы и минусы при реализации апартаментов точно такие же»,— поясняет господин Сторожев.

Игра стоит свеч

По мнению госпожи Конвей, стандарты западного бренда отличают продукт от тех практик, которые приняты у локальных девелоперов. «Привлечение оператора к управлению позволяет стандартизировать предлагаемый продукт, то есть гарантировать определенный набор качеств»,— добавляет Ольга Трошева.

«У любого проекта есть составляющие: и локация, и специфика, и удачно сформированный портрет будущего арендатора. Конечно, бренды — это гарант того, что само место и концепция — удачны, поскольку международные операторы не входят в проект, полностью не отвечающий необходимым параметрам»,— уточняет Елизавета Конвей. И, несмотря на то что подобное сотрудничество предполагает дополнительные расходы на франшизу, специфические требования к отделке и оснащению, вложения все равно окупаются быстрее за счет более высокой арендной ставки.«Международные операторы имеют четкие стандарты качества сервисов, чем вызывают у покупателей больше доверия. Поэтому темпы продаж апартаментов под международными брендами намного выше»,— добавляет госпожа Фролова.

С этим солидарна и Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. «С точки зрения преимуществ привлечения известного бренда к управлению можно заметить, что для покупателя это может послужить дополнительной гарантией качества и высокого уровня проекта, а также позволит сдавать апартаменты по более высокой ставке»,— говорит она.

Частные инвесторы понимают, что, помимо собственных каналов продаж, международный гостиничный бренд дает возможность расширить привлекательностью отеля, в том числе и для иностранцев, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. «Это означает, что его заполняемость будет выше»,— подчеркивает эксперт.

По словам господина Сторожева, вложения в апарт-отели под управлением гостиничных операторов в России окупаются гораздо быстрее, чем на Западе. «Если в западных странах инвестор вложит средства в отель Mercure во Франции, например, то его доходность будет в два раза ниже. В России инвестор принимает риски страны, вкладываясь в международный бренд, но имеет за это премию к доходности»,— говорит господин Сторожев. Что касается окупаемости, то, по его словам, операционная окупаемость от момента инвестиций до момента полной окупаемости составляет девять-десять лет, а с учетом капитализации — шесть-семь лет.