Becar подводит итоги 2019 года на рынке кондо-офисов Москвы

В 2019 г. наблюдался рост спроса на готовые офисные кондо-продукты. Помимо увеличения объёмов продаж, компании, занимающиеся реализацией кондо-офисов, отмечали сокращение сроков экспозиции лотов, рост повторных и ипотечных сделок. Основные факторы, стимулирующие спрос, снижение ключевой ставки ЦБ и общая благоприятная ситуация на офисном рынке.

Бизнес-центры кондо-формата (кондо-офисы, кондо-БЦ) – это объекты, где офисные помещения разделены на отдельные лоты, принадлежащие разным собственникам.

По итогам 4Q 2019 г. в Москве и области насчитывается 161 бизнес-центр кондо-формата общей арендопригодной площадью 3,6 млн кв. м.

Объём рынка кондо-БЦ складывается преимущественно из офисов класса А и В+, общая доля которых по площади составляет 82 %. 95 % всего объёма арендопригодной площади кондо-БЦ – действующие объекты (всего 153), составляющие 19 % от общего объёма офисного рынка.

На строящиеся бизнес-центры со сроками ввода с 2020 по 2023 гг. приходится 5 % объема рынка кондо-офисов (8 объектов). Это 16 % от общего объёма, планируемого ко вводу в указанный временной промежуток. Из знаковых проектов стоит отметить: «LOFT Квартал Сколково», DM Tower, «Stone Белорусская», Jazz, Beetle Business Loft, ТДК «Проспект», «Парк Легенд» (II очередь), «Резиденции Архитекторов».

71 % офисных площадей кондо-формата расположены в 4-х округах Москвы – Центральном АО, Южном АО, Западном АО и Северо-Восточном АО. На локации внутри ТТК приходится 34 % площадей кондо-БЦ.

Продажа объектов лотами впервые была реализована девелоперами в начале 2000-х гг.

В настоящее время продажа отдельными помещениями является вариантом стратегии выхода из проекта. Среди девелоперов, использующих данную схему, можно выделить компании: Plaza Development, MR Group, Capital Group, Stone Hedge, Sminex, Glincom, ГК ТЭН, KR Properties.

Предложение кондо-офисов в продаже

Объём предложения отдельных офисов в открытой продаже в 4Q 2019 г. составил 407,1 тыс. кв. м в 142 бизнес-центрах (+3,4 % к 3Q 2019 г.).

Половина объёма площадей в продаже (49 %) сконцентрирована в классе В+, при этом его доля уменьшилась относительно 3Q 2019 г. на 9 п.п. в пользу класса А (+6 п.п. за 4Q 2019 г.).

За 4Q 2019 г. в структуре предложения увеличилась доля офисов, расположенных за пределами ТТК – с 67 % до 71 %. В пределах центрального делового района по-прежнему предлагается 2 % площадей кондо-формата.

Больше всего площадей (суммарно 68 %) в кондо- БЦ выставлено на продажу в Западном АО, Центральном АО, Южном АО.

Средняя площадь офисного лота в продаже в 4Q 2019 г. практически не изменилась по сравнению с 3Q 2019 г. и составила 274 кв. м.

54 % офисных лотов в продаже предлагается с готовым ремонтом. 27 % лотов по количеству (или 17 % по площади) продается как арендный бизнес. К «упакованным» кондо-продуктам офисной недвижимости, гарантирующим доходность частному инвестору за счет долгосрочных договоров аренды, можно отнести предложение в действующих бизнес-центрах: «Станция» (Becar), Neo Geo (Stone Hedge), 7One (Stone Hedge), Riverdale (Glincom), «Парк Мира» (Sminex), «Полесский», O2 Office, а также в строящемся ТДК «Проспект». Все перечисленные объекты относятся к классу В+/B.

Спрос

Объём спроса на офисы кондо-формата в 4Q 2019 г. оценивается в 114,5 тыс. кв. м площадей, что составляет 29,1 % объёма экспозиции 3Q 2019 г.

Наибольший объём реализован в классе В+ - 61 %; на класс А в 4Q 2019 г. пришлась треть объёма продаж (32 %). Доля классов В и С суммарно не превысила 10 % в объёме продаж.

В 4Q 2019 г. 66 % площадей реализовано за пределами ТТК. Наибольший объём продаж кондо-офисов зафиксирован в Центральном АО – 31 %, Западном АО – 16 % и Южном АО – 15 %.

Площади проданных в 4Q 2019 г. офисных помещений находятся в диапазоне 8,0 – 4 047 кв. м, средняя площадь проданных помещений составила 258 кв. м.

Доля реализованных в 4Q 2019 г. лотов с отделкой составила около 65 % (51 % по площади). Доля лотов, заявленных как арендный бизнес, составила в продажах 4Q 2019 г. 22 % по количеству или 14 % по площади.

Стоимость проданных в 4Q 2019 г. офисных лотов варьируется от 60,0 до 977,8 тыс. руб./кв. м без НДС.

Средневзвешенная цена проданных в 4Q 2019 г. офисов составила 189,2 тыс. руб./кв. м без НДС, что на -3,5 % ниже средневзвешенной цены предложения в 3Q 2019г.

Средняя доходность проданных помещений оценивается в 9,6 % годовых (+1,0 п.п. к доходности предложения 3Q 2019 г.), в том числе в классе А – 10,0 %, В+ - 9,3 %, В – 10,9 %, С – 9,9 %. Средний срок окупаемости по проданным помещениям составил около 10 лет.

Коммерческие условия и доходность

Средневзвешенная цена продажи офиса в Москве в 4Q 2019 г. составила 185,2 тыс. руб./кв. м без учета НДС, что на 5,5 % ниже цены 3Q 2019 г.

Наиболее дорогие офисы выставлены на продажу в объектах «Москвы-Сити», поэтому по средней цене предложения лидирует центральный АО. За ним с отрывом в 1,9 раза следует Юго-Западный АО. Наименьшая средняя цена предложения – в Восточном АО и Новомосковском АО.

Минимальный порог входа для частного инвестора составил 1 270,5 тыс. руб. (с НДС) за лот. За эту стоимость можно приобрести 11,5 кв. м в бизнес-центре класса В+.

Средняя расчетная доходность офисов кондо-формата в Москве оценивается на уровне 9,2 % годовых без учета индексации арендной ставки и налогообложения (+0,6 п.п. к 3Q 2019 г.).

Средний срок окупаемости вложений составляет 10 лет 11 месяцев.

Доходность объектов, расположенных за пределами ТТК, в среднем выше, чем у объектов центрального расположения (в пределах ЦДР – 7,9 %; между ЦДР и ТТК – 8,2 %; за пределами ТТК – 10 % в 4Q 2019 г.). Это обусловлено тем, что цена продажи, как правило, ниже, а арендная ставка объектов с хорошей доступностью может быть сопоставима со ставкой объектов внутри ТТК.

«Несмотря на то, что доходность кондо-продуктов в офисном сегменте ниже, чем в гостиничном (здесь цифра может достигать 17 % годовых), для частных инвесторов рынок БЦ в настоящий момент является более понятным, прозрачным и относительно предсказуемым. Именно поэтому как доходный бизнес распродажа офисов в розницу пользуется такой популярностью», - комментирует Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management.

Исследование подготовлено Центром развития недвижимости Becar Asset Management.