Как новая схема с эскроу-счетами отразилась на строительной отрасли?

«Нет ни резкого скачка цен, ни массового ухода с рынка застройщиков, ни снижения объемов ввода», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Застройщики думают по-другому.

Продажи жилья в новостройках с введением эскроу-счетов упали на четверть. Об этом сообщает РБК, ссылаясь на данные Росреестра. В первом полугодии прошлого года многие девелоперы пытались, что называется, запрыгнуть в уходящий поезд и реализовать как можно больше непостроенного жилья до вступления в силу новых правил.

Этим и объясняются данные Росреестра, которые приводит РБК. С января по конец июня продажи жилья по договорам долевого участия подскочили почти на треть, а во втором полугодии был сравнимый спад. Но если посмотреть на весь 2019 год, все выглядит не так уж и плохо, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Михаил Гольдберг
руководитель аналитического центра «Дом.РФ»
«В целом по году количество зарегистрированных Росреестром ДДУ практически не изменилось. Там разница в 2% — это в пределах статистической погрешности. Понятно, что в первом квартале отрасль готовилась к переходу. Существовали определенные, как выяснилось потом, необоснованные опасения, что будет ли вообще возможность привлекать средства, как это будет и так далее. Ни одни из страшилок, которыми эксперты нас пугали, на самом деле не сбылись. Мы сейчас видим, что нет ни резкого скачка цен, все в пределах 10% максимум, ни массового ухода с рынка застройщиков, ни снижения объемов ввода. Ничего этого не произошло».

С 1 июля прошлого года девелоперы не могут направлять деньги дольщиков на финансирование незавершенного проекта. Собранные средства аккумулируются на эскроу-счетах, и доступ к ним застройщик получит лишь после сдачи объекта. Само же строительство осуществляется за счет целевых банковских кредитов.

По данным «Дом.РФ», стоимость проектного финансирования — 4-5%. Застройщики же говорят, что в реальности кредит на строительство жилья можно получить сейчас скорее под 7% годовых. И это не единственная проблема отрасли, отмечает директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Станислав Сагирян
директор по развитию ГК «РКС Девелопмент»
«Бизнес-модель должна полностью поменяться у 90% застройщиков. А они должны как-то банку доказать, не имея кредитной истории, что способны вернуть кредит. Второй момент, что застройщик вкладывал минимальный объем собственных средств в проект, а в основном строил за счет потока продаж. Теперь им необходимо вложить как минимум 15% от бюджета проекта. Если у московских застройщиков есть возможность привлечь средства, инвесторов, есть развитый финансовый рынок, то у региональных застройщиков такой возможности нет. Мы ожидаем, что в регионах спад объемов строительства в некоторых городах будет доходить до 40-50%».

До 1 июля прошлого года многие девелоперы использовали так называемое перекрестное финансирование: собирали деньги с дольщиков на один проект, а направляли их на завершение другого, как правило, в высокой стадии готовности. Это удешевляло строительство, но получалась своего рода финансовая пирамида, которая могла в любой момент рухнуть. Теперь такое в принципе невозможно: все контролирует банк.

С другой стороны, это может привести к повышению стоимости жилья. Например, если проект затягивается из-за того, что застройщик не может получить какое-то разрешение, банку-то он все равно должен платить за кредит, а собранные деньги дольщиков так и лежат на эскроу-счете мертвым грузом.

За рубежом эта схема работает по-другому. Вот что рассказал глава компании NAI Becar Александр Шарапов, он сейчас реализует проект с использованием средств дольщиков в Дубае.

Александр Шарапов
глава компании NAI Becar
«Правила были введены по примеру английских в 2010 году, когда были обманутые дольщики в Дубае. И тогда ввели, что 20% средств, которые ты собираешь дольщиков, должны быть аккумулированы на эскроу. Все остальные деньги ты имеешь право тратить на стройку. То есть 20% — это то, что достаточно, чтобы гарантировать достройку объектов. Сейчас повысили до 50% в Дубае не потому, что это дает безопасность государству или же покупателям, а потому, что слишком большой объем предложения вышел на дубайский рынок, и власти таким образом регулируют объем предложения».

Сейчас в правительстве обсуждается идея поэтапного размораживания эскроу-счетов по мере реализации проектов. Это облегчило бы жизнь участникам строительной отрасли, только вот ЦБ выступает против. Регулятор считает, что надо подождать год-другой, чтобы понять, как работает новый механизм.