Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты

Инвестиции после эскроу

Сегмент апартаментов и коммерческой недвижимости переживает всплеск инвестиционного интереса на фоне снижения доходности от обычного жилья. Эксперты и участники рынка расходятся в оценках долгосрочности тренда, а также его связи с введением эскроу-счетов, но соглашаются: заработать пока можно везде, и растущая грамотность некрупных инвесторов должна помочь в этом.

Эскроу против инвестора

Участники рынка по-разному оценивают влияние эскроу-счетов на смещение инвестиционного интереса, но быстрой спекулятивной прибыли на квартирах уже точно не получить. «Прошлый год показал, что с переходом на эскроу рынок прощается со схемой «купил подешевле — продал подороже». Разница в цене на этапе котлована и после ввода дома в эксплуатацию сейчас хорошо если на уровне 15%, и будет продолжать нивелироваться», — говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Проекты в историческом центре все еще на вес золота, но в остальных случаях перепродажа недвижимости высокого дохода не принесет, убежден он. Рынок же «серой» аренды в Петербурге и так переполнен предложениями дешевых студий на окраинах.

С этим согласна и директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «С учетом инфляции разница в цене будет порядка 2-5%. Другое дело, что пока на рынке есть продукты, купленные гораздо раньше. Их маржинальность доходит и до 20%», — говорит она.

По мнению управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, с введением эскроу-счетов инвестиционный спрос на квартиры будет снижаться постепенно. «С изменением правил долевого строительства произойдет и рост цен за квадратный метр, который повлияет на отток инвестиционного спроса из жилого сегмента, хотя такой отток и не будет массовым. На фоне снижения ставок по банковским депозитам вслед за снижением ставки ЦБ до 6,25% недвижимость остается одним из самых доходных инструментов. Ликвидность сделок по купле-продаже квартир, приобретенных на старте продаж, после ввода объекта в эксплуатацию будет ниже, чем 30-40% при действующем ранее ФЗ-214, но инвесторы все-таки смогут заработать на перепродаже до 20%», — убежден он.

По оценкам директора по консалтингу Rusland SP Людмилы Фроловой, рост цен на первичную недвижимость составит 10-15% в ближайшей перспективе. Однако все это вовсе не означает «темные времена» для рынка инвестиций в недвижимость.

Инвестиционные альтернативы

Основной альтернативой жилью выступают апартаменты и коммерческая недвижимость, говорят эксперты.

Еще три года назад в Петербурге было 20 апарт-проектов, сейчас их уже 56, это около 35 тыс. предложений, включая 28,6 тыс. с программой доходности. Из них в 13 проектах — по 1000 юнитов. Порог входа на этот рынок составляет всего 300 тыс. рублей, в случае долевой покупки юнита. Согласно последнему исследованию IPG.Estate, при покупке квартиры порог находится на уровне 1,5 млн рублей при доходности в 3-5%, окупаемость может составить примерно 16 лет. При покупке встроенного коммерческого помещения нужно иметь уже 10 млн рублей и ждать доходности в 5-7%.

Заявляемая же управляющими компаниями доходность вложений в апартаменты обозначена на уровне — 9-15%. Срок возврата инвестиций 9-10 лет. Насколько эти обещания совпадут с реальностью, еще неизвестно — срок окупаемости первых проектов не истек, а рынок сервисных апартаментов все еще наращивает свою долю.

Стремление в апарты

Смещение инвестиционного интереса в сторону апартаментов становится все заметнее, отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Средняя доходность по апартаментам — 8-10% в зависимости от момента входа в проект», — говорит она. Дополнительным аргументом для инвесторов становится приход на этот рынок международных брендов — только в 2019 году о новых проектах заявили операторы Wyndham и Accor. Под их управлением доходность частных инвесторов может в теории увеличиться на 5-10%, считают эксперты.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева указывает, что всего за 2019 год на рынок успели вывести 11,4 тысячи юнитов, побив все возможные рекорды. «Спрос был также на высоком уровне: почти 5 тысяч сделок — рост на 13% по сравнению с 2018 годом», — отмечает она. За последние три года предложение в городе увеличилось втрое. А объем сервисных апартаментов достиг 90%.

В 2020 году в Петербурге планируется ввести около 5 тыс. сервисных апартаментов, порядка 5 тыс. юнитов выйдут в продажу. Если планы девелоперов сбудутся, то в этом году общее число сервисных апартаментов достигнет 18 тыс. юнитов. Для сравнения: число качественных гостиничных номеров в Северной столице оценивается в 19 тыс., отмечает генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.

Есть и предпосылки для дальнейшего развития: это и запрет на размещение хостелов в жилых домах, и режим «открытого неба» для петербургского аэропорта «Пулково», что, как ожидается, приведет к росту турпотока. В 2020 году, по прогнозам комитета по развитию туризма Смольного, город посетят почти 10 млн туристов.

Преимущество здесь у «тысячников» [апарт-комплексов, с числом юнитов более тысячи], которые вышли на рынок в прошлом и выйдут в 2020 году, полагает Константин Сторожев. По его мнению, на первый план выходят локальные деловые центры, где еще нет плотной застройки, как в центре, но есть хорошая транспортная развязка и коммерческая инфраструктура.

По мнению Ольги Трошевой, самые востребованные апартаменты находятся в спальных районах с минимальным средним бюджетом в 2,7 млн рублей. «Их доля в спросе составляет 54%. В статусных локациях, близких к центру, средняя стоимость покупки равняется 4,4 млн рублей (24% в спросе). В центральных районах сконцентрированы апартаменты самой высокой ценовой категории — средний бюджет покупки составляет 6 млн рублей (17% доля в спросе)», — отмечает она.

Заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» (компания реализует проект инвест-отеля STATUS by SALUT! ) Владимир Федоров к числу перспективных локаций для апарт-отелей относит, в частности, районы крупных транспортно-пересадочных узлов вроде аэропорта Пулково, районы деловых центров, конгрессно-выставочных площадок — «Экспофорум» и «Лахта-центр».

«Можно смело, не особенно рискуя, предположить, что в перспективе ближайших 5-7 лет насыщения рынка апарт-проектами как с программами проживания, так и с программами доходности не ожидается», — говорит Владимир Федоров. На это влияет даже пенсионная реформа: граждане не уверены в своем будущем и ищут пути вложения средств.

Константин Сторожев и вовсе называет апартаменты «будущим рынка недвижимости», и психология миллениалов здесь играет не последнюю роль. «Сегодня люди от 21 года — то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10-15 лет — считают, что покупка жилья — это уже пережиток прошлого, навязанная временами «перестройки» необходимость», — замечает он.

Уличный ретейл

Участники рынка недвижимости фиксируют также инвестиционный всплеск в сегменте коммерческой недвижимости: в знаковых и интересных проектах с хорошей локацией зоны коммерции раскупаются порой на самых ранних стадиях. Если в торговых центрах рост продаж составил 5-7%, то в ресторанах и street retail — 10-15%.

«В основном как инвестиции покупатель рассматривает первые этажи — street retail. Сейчас хорошей окупаемостью считается 8-10 лет. Но некоторые покупатели готовы переплатить за хорошее место и рассматривать доходность 10-12 лет», — говорит генеральный директор ГК Active Яков Волков.

На рост внимания инвесторов повлияло улучшение кредитного климата и изменение ментальности покупателя: теперь молодежь легче идет в бизнес. «Инвесторов привлекает и число потребителей внутри ЖК. Судя по тенденции, это становится достаточно выгодным вложением. Причем как для собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду», — говорит Надежда Калашникова.

Хотя вкладываться в коммерческую недвижимость сложнее, чем просто купить квартиру, росту спроса способствует и появление малогабаритных помещений. Арендная ставка за объект площадью 40 м2, расположенный у метро, может достигать до 2,5-3 тыс. рублей за м2. То есть ежемесячный доход составит порядка 100 тыс. рублей, указывает директор по продажам Setl City Павел Мельников.

Актив, по словам Павла Мельникова, можно не только сдать в аренду, но и переуступить. «Это продажа по максимальной рыночной цене до сдачи объекта в эксплуатацию», — замечает он. Так, в ЖК «Притяжение» уже за первый год рост цены квадратного метра во встроенном помещении в среднем составил почти 100 тыс. рублей.

Получает некоторое распространение тактика объединения ресурсов и покупка коммерческой недвижимости в складчину, хотя некоторые эксперты и полагают, что подобные сделки в Петербурге отходят на второй план. Тем не менее, технология позволяет снизить порог входа и выгоднее приобрести крупные площади от 1 тыс. м2, если несколько инвесторов объединяются — пусть не через формальные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), а даже неофициально. Тогда они могут влиять на общую концепцию и состав арендаторов первого этажа здания. К тому же им проще решать рекламные и общедомовые вопросы.

Но, пожалуй, самое главное изменение на петербургском рынке недвижимости в последние годы — повышение грамотноси участников процесса. «Некрупные инвесторы научились сравнивать инструменты и считать доходность. Они рассматривают и жилье под сдачу, и апартаменты, и квартиры для перепродажи, и встройку», — говорит Иван Починщиков. Инвестор становится более избирательным, интересуется коммерческими площадями и, уходя от самостоятельного управления, начинает действовать по классической схеме рынка: покупка на старте продаж, привлечение арендатора, перепродажа бизнеса.

В случае с апартаментами инвесторы интересуются не только программами доходности, но и тем, как ее собирается обеспечивать УК. «Сейчас они хотят инвестировать не в недвижимость как таковую, а в готовый бизнес: арендный, туристический, гостиничный. Это колоссальная разница, и инвесторы ее хорошо понимают», — убежден Константин Сторожев.

Источник

Подписаться на мероприятия