Время, деньги, новостройка. Первые впечатления риелторов от работы с эскроу-счетами
До 1 октября 2019 года застройщики могли получить заключения о соответствии домов необходимым критериям для работы без эскроу-счетов. С этой даты начинается новый этап развития жилищного строительства: только проектное финансирование, только эскроу-счета.
Поправки в ФЗ-214 о переходе на проектное финансирование и получение средств дольщиков через эскроу-счета вступили в силу 1 июля 2019 года. У застройщиков было еще несколько месяцев, чтобы довести объекты до стадии соответствия критериям — 10% проданных площадей и 30% готовности — и продолжить работу с дольщиками по старой схеме. С 1 октября 2019 года все проекты, которые не получили заключения о соответствии критериям неприменения счетов эскроу, будут работать по новым правилам.
По данным Минстроя, на начало октября порядка 790 застройщиков стали привлекать средства дольщиков через эскроу-счета хотя бы по одному проекту. Общая площадь таких проектов составляет около 19,6 млн кв. м. Всего в России в строительстве находится 118 млн кв. м, работает 3833 застройщика.
Журнал Magenta.today попросил риелторов, которые уже успели провести сделки через эскроу-счета, поделиться впечатлениями о работе по новым правилам. Оказалось, что о счетах эскроу знают все, но вот в реальности с ними столкнулись единицы.
Сделки, в рамках которых покупатели рассчитывались с застройщиком через эскроу-счета, успели провести риелторы из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Казани. По мнению риелторов, новая схема требует от специалиста по недвижимости большего временного ресурса, а еще недюжинных организационных способностей (особенно если ипотеку покупатель получает в одном банке, а эскроу-счет — в другом).
Целенаправленно к проведению таких сделок риелторы не готовились — разбираются на ходу (посмотрите материалы по ссылкам, мы писали об особенностях таких сделок). Но специализированный курс о новых правилах работы и особенностях оформления покупки новостроек прошли бы: учиться на своих ошибках — не самый лучший вариант.
Марк Еромецкий, собственник сервиса по подбору новостроек «СВОЁ» (г. Новосибирск):
– В Новосибирске буквально несколько застройщиков перешли на новую схему работы, поэтому сделки с эскроу-счетами мы проводили, но пока это не приобрело массовый характер. По моему мнению, клиенты положительно относятся к новым требованиям законодательства. Позиция клиента зависит от того, как специалист по недвижимости преподносит и объясняет изменения закона. Мы рассказываем, что работа через эскроу-счета повышает безопасность сделки: застройщик строит дом вместе с банком, а не на деньги дольщиков.
Процедура сделки, конечно, стала сложнее, так как добавилось новое звено — открытие эскроу-счета в банке. Наш опыт показывает, что это нетривиальная задача, особенно если речь идет о Сбербанке. Сотрудники банка пока еще до конца не понимают, как оформлять открытие счета эскроу. В итоге на решение этой задачи уходит час, а то и два.
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management (г. Санкт-Петербург):
– За время вступления в силу поправок в законодательство центр инвестиций в недвижимость Becar Asset Management провел порядка 18 сделок с использованием эскроу-счетов. Так как окончательно закон вступил в силу с 1 июля 2019 года, многие еще остались на старой схеме работы. Группа Becar в качестве застройщика также реализует один объект по старой системе, другой объект, который выйдет на рынок в ближайшее время, частично будет реализован уже с использованием эскроу-счетов. С нашей точки зрения, с вступлением поправок в 214-ФЗ чуть увеличился срок выхода в сделку, так как стало необходимо согласование с банком и подписание трехстороннего соглашения.
Андрей Половков, независимый эксперт в сфере недвижимости:
– За последние месяцы мы продали 20 квартир, из них только три — через эскроу-счета. Клиенты хотят работать по новой схеме, но застройщики переводят сделки в переуступки, пока есть такая возможность. Главное, что должен учитывать риелтор, когда выходит на сделку с эскроу-счетом: весь процесс теперь занимает больше времени, хотя пакет документов остался тот же.