Дома-призраки Петербурга и Ленинградской области: можно ли решить проблему долгостроев?

Ленинградская область занимает 4 место в общероссийском антирейтинге: количество новостроек, которые могут превратиться в потенциальный долгострой, доходит там до 36%. И это плюс к тем проектам, которые уже официально признаны проблемными. Новострой-СПб собрал всю актуальную информацию на эту тему и выяснил, что ждет обманутых дольщиков в обозримом будущем

Что такое долгострой

Тем, кто хочет раз и навсегда понять, что подразумевается под словом «долгострой», придется разочароваться: у этого термина нет официального определения и четких границ. Существует негласное мнение, что если срок сдачи жилого комплекса задерживается больше чем на полгода-год, и работы на строительной площадке не ведутся 6-9 месяцев, то объект становится проблемным.

Именно поэтому власти затрудняются назвать точное количество долгостроев. Ситуации бывают разные: где-то однозначно становится понятно, что стройка не ведется, и вряд ли когда-нибудь возобновится. В иных случаях застройщик может не заявлять прямо о своих проблемах, но под разными предлогами постоянно сдвигать срок сдачи дома на месяц-другой. И так может продолжаться сколько угодно.

Главное – заранее уведомить дольщиков и заручиться их согласием. «Ни для кого не секрет, что некоторые застройщики стабильно задерживают проекты на несколько месяцев, но при этом до «заморозки» объектов не доводят», – комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

Для тяжелых долгостроев характерны неоднократные продления сроков строительства, смена застройщиков и генподрядчиков, и, в конце концов, неопределенность со сроками завершения строительства и источниками финансирования, говорит Алексей Шумилов, начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент».

«Понятия «долгострой» нет, есть термин «проблемный объект». Может случиться так, что сроки строительства еще не вышли, а объект или компания уже имеют все предпосылки стать тем самым долгостроем. Минстрой признает объект проблемным, если простой строительства длится дольше, чем полгода. Еще один критерий – это процедура банкротства против застройщика»

Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult

В этих случаях (полугодичная просрочка и банкротство) с 27 июня 2019 года положения ФЗ-214 предусматривают возможность внесения многоквартирного дома в Единый реестр проблемных объектов.

Корень зла: причины появления проблемных объектов

Причины появления долгостроев могут быть совершенно разными. Например, Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает очень серьезной ситуацию, когда реализация проекта еще не закончена, а разрешение на строительство не продлено.

Иногда, если объект «завис», то это говорит о том, что застройщик столкнулся с проблемами непреодолимой силы – не только финансовыми, но и правовыми. Например, если город не подключает объект к коммуникациям. Дом вроде как стоит, но он не подключен ни к канализации, ни к воде, ни к электричеству, рассказывает Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.

Ряд причин выделяет Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

• экономическая ситуация в стране, резкий рост цен на строительные материалы;
• недостаточное финансирование проекта;
• частая смена подрядчиков (сказывается на задержке поставки материалов, техники, и срывает сроки сдачи проекта в целом);
• заведомо противозаконные действия застройщика (тот самый случай, когда компания даже не собиралась достраивать объект);
• банкротство застройщика.

«Само понятие «обманутый дольщик» возникло даже не по тому, что существуют строительные компании, которые используют недобросовестные методы работы. В большинстве проектов, которые сейчас считаются проблемными, ситуации с появлением «обманутых дольщиков» связаны с тем, что застройщик просто неграмотно рассчитал экономику проекта и свои силы. Как результат, он не смог справиться с возросшей себестоимостью строительства и найти покупателей, которые смогли бы приобрести жилье по более высоким ценам. Из-за отсутствия средств на продолжение стройки ее пришлось заморозить»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Почему затягиваются сроки по достройке

Итак, случилось страшное: новостройка признана проблемным объектом. Что дальше? Для начала – отставить панику, это все равно бессмысленно. Достройка таких объектов стала частью плана по достижению национальных целей развития РФ до 2024 года. Значит, необходимые меры будут обязательно приняты.

К тому же, весной 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил комплексную программу по завершению строительства долгостроев, в том числе с привлечением компаний-доноров.

Конечно, с определенными трудностями на этом пути все равно придется столкнуться. Сама по себе процедура передачи проблемного объекта достаточно формализована, особенно если речь идет о новостройке, застройщик которой вышел в банкротство.

Если компания каким-либо образом препятствует передаче объекта, в том числе в рамках процедуры банкротства, это также влечет за собой затягивание сроков, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Одна из основных сложностей, по мнению Дмитрия Ермышева, – это необходимость подписания допсоглашения о смене застройщика с каждым участником долевого строительства. Если ситуация с объектом тянется годами, то всех людей можно попросту не найти.

«Нельзя просто так взять и передать объект другой компании. По 214-ФЗ, каждый дольщик становится залогодержателем объекта, и без его согласия никто ничего с ним сделать не сможет», – говорит эксперт.

Еще одна огромная проблема – финансовая. У долгостроев часто отрицательная экономика – большая часть квартир продана. Инвестор-донор в этом случае получает определенные преференции от властей, аккумулируются все обязательства прежнего застройщика, ведутся переговоры с дольщиками. Все это небыстрый процесс.

К тому же, репутация строящегося объекта мешает реализации оставшихся квартир, а значит, их нужно продавать или с серьезным дисконтом, или после получения акта ввода, рассказывает Ольга Ульянова. Учитывая все вышеперечисленное, становится понятно, что только крупные и надежные компании с хорошей репутацией могут взяться за долгострой.

Кроме этого, достройка всегда оказывается дороже, чем новое строительство, что только усугубляет вопрос финансирования, уверен Алексей Шумилов. В решении задачи по завершению строительства принимают участие и чиновники, и дольщики, и ответственная, финансово состоятельная часть строительного сообщества.

Однако некоторые проекты действительно могут тянуться годами, так как найти значительные свободные финансовые средства непросто даже крупной компании.

Из-за длительности реализации проектов возникают и другие сложности – технические: например, утрата документов или изменение нормативных требований, которые влекут необходимость корректировки проектных решений.

А еще долгострой, который длительное время простоял на открытом воздухе без окон, отопления, а порой и крыши, подвергается разрушительному воздействию окружающей среды.

Из-за этого он становится не самым привлекательным для дальнейшей достройки, говорит Анастасия Иващенко, управляющий по строительным проектам инвестиционно-строительного холдинга AAG.

«Климат в Петербурге влажный, капризный, и все погодные неурядицы не лучшим образом сказываются на конструкции и дальнейшей эксплуатации здания. Процент квартир, нераспроданный и перешедший пакетом к застройщику-донору, необходимо реализовать на рынке, обосновав при этом, что потери качества не будет. Однако, несмотря на это, есть компании, которые берут на себя обязательства по достройке дома. Это могут быть как крупные застройщики, так и инвесторы (например, компания NordEst, которая достраивала несколько домов от «Дальпитерстроя»)», – рассказывает эксперт.

«Достраивать проблемные объекты дорого и опасно. Если говорить о самом объекте строительства, то, в зависимости от периода простоя, некоторые конструкции приходят в негодность и подлежат замене. Иногда приходится производить демонтаж дома вплоть до фундамента»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

…И все-таки доноры есть

Несмотря на все вышеописанные трудности, компании-доноры для проблемных объектов все же находятся. И в большинстве случаев они получают не финансовую выгоду от достройки, а определенные преференции от властей. Так, в конце прошлого года председатель Госстройнадзора Ленобласти Денис Горбунов представил ряд поправок в законы «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов Ленобласти» и «О налоге на имущество организаций».

Для компаний-доноров будут снижены ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчены расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установлены минимальная стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию, сообщает Алексей Бушуев.

Мотивом для участия могут быть также репутационные составляющие, считает Алексей Шумилов. Среди них – ответственность отдельных застройщиков за состояние региональной строительной отрасли, так как наличие долгостроев в целом снижает доверие покупателей к строительным компаниям и чиновникам. А это может рикошетом отразиться на рынке жилья и уровне продаж.

«Сегодня проблемные объекты есть, и их число достаточно велико. Однако внятного механизма решения задачи по их достройке пока нет. Обычно все происходит в «ручном режиме», то есть вмешиваются власти. В последнее время все больше объектов передается в Дом.рф – предполагается, что эта структура будет заниматься достройкой сложных комплексов»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Что происходит в Ленобласти

Переход на проектное финансирование был призван решить проблему обманутых дольщиков. Но после 1 октября стало известно, что часть застройщиков не сможет больше продавать квартиры ни по старым правилам, ни по эскроу-счетам. Какой у них выход из ситуации, и что ждет рынок первичной недвижимости в Ленобласти?

Если компания не смогла продолжить привлекать к строительству деньги дольщиков, и получила отказ по проектному финансированию, то в случае отсутствия собственных денежных средств, ей остается лишь один вариант: продолжать пытаться выстраивать работу с банками в целях получения от них поддержки.

Также возможно завершение строительства за счет дополнительных денежных средств дольщиков, а также денег «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», считает Вероника Перфильева.

Ольга Ульянова говорит, что проекты, которые подошли к 1 июля в высокой степени готовности, продолжают реализовываться по прежней схеме. А те, чья стадия готовности не превышает 30%, и при этом застройщик не может претендовать на проектное финансирование ввиду несоответствия критериям кредитных организаций, также имели возможность подготовиться: продать проект другому застройщику или искать соинвестора.

Любопытное решение предлагает Дмитрий Рубин: «У застройщиков есть абсолютно легальный выход: перевод жилых помещений в собственность и продажа квартир как переуступка от юридического лица. В этом нет ничего страшного, это самый дешевый и простой выход из ситуации. Если же эти квартиры переводить на эскроу, то их стоимость может вырасти на 20-30%. С начала года стоимость выросла приблизительно на 10%».

Чтобы не сеять лишнюю панику, стоит сразу сказать, что до конца октября власти города должны разработать и предоставить комплекс мер господдержки для компаний, оказавшихся в «подвешенном» состоянии. Так что один на один с этой проблемой девелоперы и дольщики не останутся. Что именно будет предпринято, покажет время.

«В регионах проблема долгостроев будет развиваться, так как там работают в основном небольшие застройщики. После актуализации 214-ФЗ они попали в ситуацию, когда при неимении своих достаточных бюджетов им не дают проектное финансирование. Их объекты будут стоять до решения этого вопроса, в том числе, в Ленобласти»

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

Ситуация на рынке недвижимости в Ленобласти и перспективы ее развития

Ситуация на рынке недвижимости в Ленинградской области складывается неоднозначная, и эксперты оценивают ее по-разному. Сейчас в регионе строится много разных проектов. Объем ввода в прошлом году впервые превысил показатели Санкт-Петербурга, сообщает Ольга Ульянова.

Постепенно решаются социальные и транспортные вопросы. Ленобласть предлагает рынку очень бюджетное жилье, и на фоне снижения реальных доходов населения именно данный фактор является решающим в формировании спроса на объекты, возводимые в регионе.

Объекты, которые признаны в Ленинградской области проблемными, зачастую начинали реализовываться в 2014-2015 годах – в период ввода санкций, резкого скачка валютного курса, огромного удорожания оборудования и материалов (до 200%). Власти активно решают проблемы, связанные с данными стройками, и уже добились определенных успехов, уверен эксперт.

Катерина Соболева тоже согласна, что Ленобласть пока не в критической ситуации: на рынок вышли многие крупные застройщики, и они будут возводить свои проекты в нормальном режиме. Но речь идет об удалении не более чем на 50-60 км от города. Все, что строится дальше, с большой долей вероятности может быть приостановлено.

Дмитрий Рубин полагает, что пока поводов для паники нет. Темпы строительства в регионе могут немного снизиться, но спрос останется. А застройщикам необходимо вести диалог с властью и банками, чтобы цены не взлетели, потому что люди не готовы покупать квартиры в области по цене города.

Себестоимость строительства достаточно высокая (потому что и материалы, и дома в целом схожи с городскими), но она снижается за счет того, что земля в области дешевле, чем в городе. При этом проектное финансирование взвинтит цены, так что без конструктивного диалога не обойтись.

«Проблема долгостроев в Ленобласти разрешается. Это вопрос времени и денежных средств, а также содействия уполномоченных органов. Также необходимо учитывать обстоятельства каждой конкретно ситуации, степень готовности долгостроя и финансовое состояние проблемного застройщика»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»

А вот Алексей Бушуев считает, что строительный рынок Ленобласти нуждается в помощи государства. Без дополнительного финансирования будет очень проблематично, а в некоторых случаях и невозможнодостроить дома.

«В проекте бюджета Ленинградской области на 2020-2022 годы, внесенного губернатором Александром Дрозденко в Заксобрание 18 октября 2019 года, 2 млрд руб. заложено на взнос в «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2020 году туда будет направлено 500 млн руб., в 2021 — 700 млн, в 2022 — 800 млн руб. Общий целевой взнос на 3 года составит 2 млрд рублей. Также при рассмотрении поправок в бюджет 2019 года на завершение долгостроев увеличена сумма с 300 до 800 млн руб. Всего на решение проблем пострадавших участников долевого строительства власти региона выделяют 2,8 млрд руб.».

Достройка проблемных объектов: динамика положительная и не очень

Чиновники докладывают о неуклонном снижении проблемных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Эту динамику неплохо бы проследить на конкретных примерах.

Наконец-то будет достроен старейший долгострой города на Большеохтинском, 15. С просьбой поучаствовать в решении непростой ситуации с завершением строительства «Охты Модерн» власти Санкт-Петербурга обратились к «Группе ЛСР».

Как сообщили представители пресс-службы, «это самый известный долгострой нашего города, дольщики которого ждут свои квартиры почти 15 лет. Как компания, занимающая ведущие позиции на этом рынке, мы не могли взирать на эту ситуацию безразлично. Застройщик (компания «Питер Констракшн»), «Группа ЛСР», выступающая в проекте как технический заказчик, и власти города нацелены на скорейшее завершение строительства комплекса».

Компания «БФА-Девелопмент» тоже откликнулась на просьбу городской администрации организовать завершение работ и финансирование достройки жилого дома лот 5.2. ЖК «Новая Скандинавия» в Выборгском районе за счет собственных средств.

Все 102 квартиры в доме уже проданы. Застройщик находится в стадии банкротства, и не имеет источников и возможностей для финансирования завершения строительства. Объем финансирования составляет порядка 120 млн руб.

До конца 2019 года объект будет введен в эксплуатацию. По другим лотам (8-3 и 9) ЗАО «БФА-Девелопмент» совместно с Конкурсным управляющим и городской администрацией разрабатывает дорожную карту по завершению строительства и удовлетворению требований дольщиков до конца 2020 года.

ГК «Полис Групп» также принимает участие в достройке проблемных объектов. В частности, средства от покупки участков в районе Каменка, где в настоящее время компания реализует масштабный проект ЖК «Полис на Комендантском», были направлены на достройку проблемных объектов ГК «Город».

Как известно, 13 объектов этой компании стали числиться проблемными еще в 2015 году. Последний корпус ЖК «Прибалтийский» (Красносельский район) был сдан 29 августа. Строительство ЖК «Морская звезда» (Приморский район) завершил в июле девелопер «Эталон ЛенСпецСМУ». Что касается ЖК «В Ленсоветовском» (Пушкинский район), то в середине лета были введены в эксплуатацию два дома. Достройкой занималась компания «Стоун».

Таких примеров можно привести немало. Но есть, безусловно, сложные объекты, чья судьба еще пока не определена. Например, ЖК «Щегловская усадьба» (Всеволожский район), который строила обанкротившаяся ныне компания «Навис».

Нашелся инвестор, обещающий закончить строительство до конца года. Но обманутых дольщиков это не утешает: несколько дней назад они самовольно заселились в недостроенные корпуса, так и не дождавшись окончания строительства.

ЖК «Шотландия» (тоже «Навис») будет достроен по схеме софинансирования Фонда защиты прав дольщиков и бюджета Ленобласти. Начать строительство планируют в ноябре 2019 года.

Самая сложная ситуация складывается вокруг компании «Норманн» и ее объектов. На владельца заведено уголовное дело, против компании открыто конкурсное производство. Судьба «недостроев» не решена. Властям пока нечего сообщить обманутым дольщикам ЖК «Три апельсина» (готов на 80%) и «На Заречной». ЖК «Ижора Парк» достраивает ООО «СпецКап», обещая сдать его до конца октября 2019 года.

В теории, по схеме софинансирования могут быть достроены и другие объекты «Норманна», например, ЖК «Десяткино 2.0». Пока же дольщикам остается только митинговать.

На этом фоне вызывает уважение позиция ГК «УНИСТО Петросталь», которая ведет максимально открытый диалог со своими дольщиками, распродает активы, чтобы пустить их на достройку своих проблемных объектов и выступает в качестве консультантов по достройке ЖК «Аннинский парк» (он перешел сейчас к компании «Монолит»). Благодаря этой сделке «Унисто» рассчитывает завершить строительство своего ЖК «Тридевяткино Царство».

Источник