Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты

Аналитика от Becar Asset Management за III квартал на рынке Петербурга

По итогам 3 квартала гостиничный бизнес Санкт-Петербурга оживился: средний уровень заполняемости вырос на 2 п.п. по сравнению с отчетным периодом прошлого года, впрочем, среднесуточный тариф в отелях уровня 3-5* (в 3 квартале) стал ниже на 9,2% по сравнению с 2018 годом. На фоне общего роста турпотока, конкуренция между классическими гостиницами и апарт-отелями в высокий сезон обостряется.

Рынок апарт-отелей по-прежнему прогрессирует высокими темпами: за 9 месяцев 2019 года было выведено 7 новых комплексов суммарной емкостью 6,5 тыс. юнитов. Привлекательные показатели доходности в гостиничном сегменте укрепили заинтересованность инвесторов в приобретении лотов в апарт-отелях. Объем сделок, заключенных в 1-3 кв. 2019 г. на треть (28,6%) превышает объем продаж, зафиксированный за весь 2018 г. Сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов показывает рост: предложение сервисных апартаментов выросло в 2 раза (по сравнению с 9 мес. 2018 г., количество проданных апартаментов увеличилось на 12,4%), спрос на апартаменты для собственного проживания упал на 40,8% по сравнению с 1-3 кв. 2018 г. ввиду вымывания предложения. Тем не менее, выход новых проектов (Neopark, ArtLine, Promenade) оживил рынок и на конец 3 кв. 2019 г. цены на апартаменты формата “псевдо-жилье” выросли (+8% в бизнес-классе, +21% в комфорт-классе, +1% в элит-классе).

На рынке офисов средний уровень вакансии по итогам 3 квартала составил 5,8%, как в целом по рынку, так и в качественных объектах класса А, В+ и В. За 9 месяцев 2019 года средняя арендная ставка выросла во всех классах, сильнее всего в классе А – на 8,6% с начала года (по итогам 3 квартала ставка составила 1835 руб./кв.м с учетом НДС и эксплуатационных расходов). В классе В+/В рост более умеренный – на 1-2% (класс В+ - 1210 руб./кв.м и класс В – 1050 руб./кв.м). В классе С средняя ставка по итогам квартала составила 870 руб./кв.м (+3% за 9 мес.). В торговле уровень вакансии по сравнению с первым полугодием снизился на 0,2 п.п. и составил 5%, достигнув уровня конца 2017 г. Средняя арендная ставка выросла на 1,4% за квартал для галереи, для якоря ставка не изменилась.

Помимо традиционных изменений в классических сегментах рынка недвижимости, аналитики отметили рост числа проектов в кондо-формате. Частным инвесторам стали доступны не только апартаменты и номера в апарт-отелях, но и лоты в торговых и офисных центрах. Например, общая арендопригодная площадь GLA 32 бизнес-центров кондо-формата составляет 303,4 тыс.кв.м. Заявленный объём предложения отдельных офисов в открытой продаже в 3Q 2019 г. - 50,6 тыс.кв.м в 31 бизнес-центре. Средневзвешенная цена продажи кондо-офиса в Петербурге в 3 квартале 2019 г. составила 86,5 тыс.руб./кв.м без учёта НДС. Средний срок окупаемости вложений в офисные лоты для инвестора - 10 лет 10 месяцев.

По мнению Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, подобные лоты привлекают скорее средних и малых инвесторов, поскольку крупные стараются избегать возможных рисков, связанных с недостаточными компетенциями по работе со множественностью собственников у большинства управляющих компаний.

На текущий момент порог входа в проекты кондо-формата в Петербурге определяется рыночными условиями: если в офисных центрах он начинается в среднем от 1 млн рублей, то в торговых эта цифра в пять раз выше. Как отмечают аналитики, это обусловлено минимальным размером лотов, представленных на рынке. В третьем квартале было выявлено 9 качественных торговых центров кондо-формата общим объемом GLA 126,2 тыс.кв.м, что составляет 4% от общего объема арендопригодных торговых площадей города. Характерным примером является ТЦ “Смайл” в Невском районе. В открытой продаже заявлено 22 помещения на 8 631 кв.м в 8 кондо-ТЦ. Средневзвешенная цена продажи составляет 208,7 тыс.руб./кв.м без НДС. Арендные ставки в продаваемых помещениях в кондо-торговых центрах находятся в пределах 7,1-25 тыс.руб. за кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Средний срок окупаемости - 11,2 лет.

Что касается рынка коворкингов и сервисных офисов, то новые форматы продолжают увеличивать свою долю на рынке: в 3 квартале открыто 3 классических гибких пространства общей площадью 1,2 тыс.кв.м на 193 места, всего с начала года открыто 10 новых объектов. Рост рынка за 9 месяцев 2019 г. (по площади) составил 7%, средние тарифы во всех типах гибких пространств увеличились на 3-6% с начала года. Средняя заполняемость коворкингов по итогам квартала – 78% (+2 п.п. с начала года).

Подписаться на мероприятия