Общепит на районе
Еще 10–15 лет назад тема открытия ресторанов в спальных районах не была актуальна, но усиление тенденции полицентризма в Петербурге меняет и бизнес-стратегии в сфере общепита, считают эксперты. В основном это связано с тем, что молодые семьи предпочитают проводить время в своих микрорайонах, оставаясь там даже на выходных. Среди прочих причин – транспортные и финансовые ограничения для жителей. Рестораторы, в свою очередь, готовы активно продвигать семейные форматы в новостройках, подчеркивает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.
Шаверма в Кудрово
В числе самых перспективных локаций для общепита эксперты называют Кудрово, где активно развивается торгово-сервисная инфраструктура. Как следует из данных сервиса 2ГИС, уже открыто около сотни заведений. На каждый ресторан, кафе или бистро приходится не менее 300 жителей района, если опираться на данные МО «Заневское городское поселение». По неофициальным данным, жителей в Кудрово в три раза больше.
Здесь работает масса предприятий общепита экономкласса и стритфуд-формата. К примеру, в районе действуют около 20–30 бистро, торгующих шавермой. Чуть реже встречаются бургерные: так, в конце 2018 года в «Мега Дыбенко» открылась бургерная FARШ ресторатора Аркадия Новикова, а еще один проект под названием Totem Burgers начал работу этим летом на Европейском проспекте. Точка рассчитана примерно на 55 посадочных мест.
Другой вопрос, предусмотрено ли проектом КОТ (комплексного освоения территории) достаточное количество подходящих коммерческих площадок. Чаще всего рестораны занимают первые этажи отдельно стоящих трех-четырехэтажных зданий, соседствуя с торговой галереей. Под основательные ресторанные проекты свободных помещений в Кудрово почти нет, уверена Ольга Шарыгина.
В связи с тем, что жилье в этом районе строится плотно, все здания высотные, комплексов много, встроенные помещения пользуются большим спросом. По данным «БестЪ. Коммерческая недвижимость», в Кудрово, как и на Парнасе, помещения на первом этаже с отдельным входом сдаются в среднем по 2,2–2,3 тысячи руб. за кв. метр в месяц. Для сравнения: на проспекте Медиков в Петроградском районе это скорее максимальная арендная ставка.
Плюсы и минусы
В числе плюсов Кудрово брокеры называют большой жилой массив, который обещает рестораторам солидный объем потенциальных посетителей для заведений семейного формата средней ценовой категории. Главными минусами специалисты считают низкую сумму среднего чека и ограниченный спрос.
Многие компании, в том числе сети, ориентированные на доставку и быстрое питание, смотрят в сторону районов массовой застройки. Кроме того, едва ли не треть от общего числа заведений приходится на разномастные пекарни и кофейни. К примеру, «Буше» и Starbucks, которые открылись этим летом.
Несмотря на то, что профиль арендаторов в пригородах гораздо скромнее, чем в Петербурге, в том же Кудрово обосновались как крупные сетевые операторы, вроде «Теремка», «Евразии» или KFC, так и локальные проекты, например, индийский вегетарианский стритфуд «Имбирь», – вторых, впрочем, гораздо меньше. В перспективе ситуация может несколько измениться, предполагают рестораторы.
Уже сейчас на Кудрово нацелились самые серьезные игроки ресторанного рынка Петербурга. Так, совладельцы Italy Group Тимур Дмитриев и Михаил Соколов ищут здесь новую площадку для открытия третьей точки Italiani – бистро с итальянской кухней. Новое заведение будет крупнее предыдущих и может занять 250–300 кв. метров. Инвестиции в открытие точки составят 15–20 млн руб.
Магнит для общепита
Если взглянуть на карту Кудрово, то выяснится, что рестораторов привлекают площади ТЦ «Мега Дыбенко», где работают почти 30 заведений. В основном они представляют различные ресторанные концепты, у которых не очень получается работать в формате стрит Также не стоит забывать, что эти рестораны обслуживают не только жителей района, но и массу приезжих, направляющихся, к примеру, в IKEA. Сами арендаторы торгового центра утверждают, что «Мега Дыбенко» продолжит наращивать долю общепита.
Также масса заведений сосредоточена вдоль Европейского проспекта – основного торгового коридора Кудрово. Его ширина составляет около 50 метров от витрины торговой точки с одной стороны до витрины с другой стороны. Тем самым нивелируется направление движения, как пешеходов, так и автомобилей. Другими словами, совершенно неважно, куда и откуда вы идете или едете – если заметили интересующий вас магазин, то достаточно остановиться и перейти дорогу в любом месте, объясняет Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International.
Суши-шопы в Мурино
Примерно та же история в Мурино, где основным торговым коридором является бульвар Менделеева, который интересует подавляющее большинство ритейлеров. Однако, в отличие от Европейского проспекта в Кудрово, специфика бульвара состоит в том, что его сложно перейти в любом месте, а также немного перекрыт обзор витрин на другой стороне, уточняет Владимир Каличава.
В последние годы район активно застраивался, сейчас там проживает около 40 тысяч человек. И хотя эксперты говорят о дефиците социальной инфраструктуры, спрос на коммерческие помещения здесь держится на стабильно высоком уровне. В районе превалирует стрит-ритейл: вокруг станции метро Девяткино он занимает около 18 тысяч кв. метров, а на торговые центры приходится 11 тысяч кв. метров, подсчитали в Becar Asset Management.
Площадь самых востребованных помещений составляет 50–80 кв. метров, сообщают брокеры. Ставки в центральных торговых зонах на старте заселения могут составлять в среднем 1,5 тысячи руб. за кв. метр в месяц, но через два-три года могут вырасти до 2,5–3 тысяч руб. за кв. метр.
Ставка на доставку
В общей структуре арендованных помещений на торговых улицах в Новом Девяткино и Мурино доминируют аптеки, магазины товаров для дома, парикмахерские и салоны красоты – преимущественно малый бизнес в формате «у дома». Но общепита минимум. Единственное, что хорошо прижилось в районе, это заведения стритфуда, а также пара десятков кафе и баров. Кроме них, работают пункты доставки, вроде «Суши Смак» и «Суши WOK».
Впрочем, в 2018 году несколько крупных ресторанных групп все же обратили внимание на районы новостроек. Например, ХК «Бронка Групп», в которую входят рестораны премиум-класса Buddha-Bar и Il Lago dei Cigni, занялась развитием в Петербурге сети бургерных «Фаршировка» и открыла первую точку как раз в Мурино. Кроме того, холдинг ReCa открыл на бульваре Менделеева BBQ Beer Restaurant.
Как отмечают брокеры, в Мурино есть солидный запас коммерческих помещений для ресторанного бизнеса в западной части до железной дороги. На юго-востоке локации уже хорошо представлены некоторые сети, например, McDonald’s, «Токио Сити» и пр. По словам Ольги Шарыгиной, единичные проекты редко выживают в таких кластерах, а сети ищут от 200 до 500 кв. метров для своей потенциальной точки в спальных густонаселенных районах.
Пабы на Парнасе
Принципиальное различие между представленными локациями – в транспортной доступности. Кудрово страдает от отсутствия метро, и это сильно влияет на дополнительный трафик клиентов ресторанов. В Мурино хоть и есть довольно старая станция Девяткино, но оба района одинаково непривлекательны для автомобилистов, потому что наземное транспортное сообщение гарантирует им пробки в часы пик.
То же самое можно сказать и о Парнасе. Правда, метро здесь построили недавно, и вокруг него скоро появится много жилых комплексов с коммерческими помещениями на первых этажах, сообщают брокеры. Как и в Мурино, эти помещения не будут превышать 1,5–2 тысяч кв. метров на один объект.
Важно и то, что торгово-развлекательная инфраструктура рядом с Парнасом уже развита на должном уровне. Относительно недалеко находятся «Гранд Каньон», IKEA и ТРЦ «МЕГА Парнас». Они удовлетворяют, в частности, гастрономические потребности около 70 тысяч местных жителей.
Главная улица на Парнасе, улица Федора Абрамова, шире (около 65 метров), чем Европейский проспект и бульвар Менделеева. Существенно сокращает покупательский оборот то, что магазины расположены преимущественно на одной стороне улицы. Тем не менее большинство точек общепита находится по соседству. Всего на Парнасе работает около 40–50 заведений: в основном кафе-пекарни, семейные рестораны и пабы, которых практически нет в Мурино и Кудрово. Арендные ставки не слишком отличаются от других районов и так же зависят от близости к метро, этажа расположения и конкуренции.
Если нет разницы
В целом эксперты не видят принципиальных различий между условиями для развития ресторанов в Кудрово, Мурино и на Парнасе. Они отмечают, что общепиту сложно работать в этих районах в формате стрит. Исключение составляют сетевые пекарни (такие как «ЦЕХ85» и «Буше») и фастфуд (McDonald’s, KFC и пр.). А вот участники ресторанного рынка позитивно оценивают гастрономические перспективы всех трех локаций. Бизнес всегда стремится туда, где либо большие потоки людей, либо высокая плотность населения на ограниченной территории, резюмирует Владимир Каличава.
Егор Качура, коммерческий директор сети кафе «На парах»:
«Я знаю, что “Мега Дыбенко” расширяется: в ближайшие несколько лет появится больше мест для общепита. Нам же понравилось место у входа, оно изолировано от фастфудного фуд-корта, чтобы нас воспринимали как отдельно стоящий ресторан и альтернативу».
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
«Статистика расходов на общепит, среднего чека и других показателей выглядит достаточно пессимистичной. В частности, это мнение отражает ресторатор Алексей Фурсов: он говорит, что ресторанный бизнес все больше тяготеет к эконом-сегменту, люди тратят все меньше денег на общепит, меньше заказывают блюд. С учетом роста себестоимости эта тенденция существенно снижает маржинальность ресторанного бизнеса и обременяет игроков этого рынка дополнительными рисками. Несмотря на это, услугами общепита пользуется большое количество людей, уже выросло целое поколение, для которого ежедневно посещать кафе и рестораны, завтракать, брать готовую еду на вынос – сложившаяся привычка»
Яна Горнак, руководитель пресс-службы холдинга «Евразия»:
«“Евразия” в Кудрово открылась в прошлом году. Это один из наших наиболее успешных и популярных ресторанов в спальных районах. Кудрово, несомненно, очень перспективный район и уже густонаселенный».