Renaissance Development решил, что без "Ауры" ему будет лучше
Renaissance Development продаёт торгово-развлекательные центры "Аура" в Ярославле и Сургуте. Покупателем выступает компания MallTech.
Ярославская "Аура" находится центре города, на бывшей территории Вознесенско-Сретенского прихода. Общая площадь объекта составляет 120 тыс. кв. м.
В Сургуте торговый центр расположен возле промышленного района и занимает 95 тыс. кв. м.
Суммарная арендопригодная площадь объектов составляет около 63 тыс. кв. м.
Напомним, что в 2013 году MallTech купила "Ауру" в Новосибирске площадью 152 тыс. кв. м. Стоимость сделки оценивалась тогда 25 млрд рублей.
Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, считает, что MallTech, которая специализируется на торговой недвижимости, пополнив портфель ещё несколькими объектами, только усилила свои позиции на региональном рынке. "«Аура» в Сургуте и Ярославле - крупные и качественные объекты, которые генерируют стабильный трафик. Торговая недвижимость перестала быть для Renaissance Development приоритетным направлением - девелопер избавляется от последних активов. Учитывая этот факт, сделка могла пройти по выгодным для MallTech условиям. 400-450 млн долларов мог стоить объект в Сургуте, и около 500-550 млн долларов в Ярославле", - пояснила она.
Александр Обуховский, партнер Triniti Consulting считает, что оба объекта могли быть проданы за 25-28 млрд. рублей, несмотря на то, что при фактически одиноковой площади проекты сильно отличаются своим месторасположением. "Ярославль в два раза больше Сургута по численности населения, а с доходами пропорция обратная - средней доход на душу населения в Сургуте более, чем вдвое выше того же показателя в Ярославле. Средневзвешенные ставки и валовая аренда от ТЦ «Ауры» в Сургуте выше, соответственно, и её вес в сделке выше процентов на 40-50%. Сложно ожидать снижение ставки капитализации в регионах в ближайшие годы. Malltech, обладая более крупной сетью объектов, может оптимизировать управленческие расходы и, проведя обновление ТЦ, поднять доходную часть, так что сделка хороша для обеих сторон: Renaissance Development нет смысла дольше держать объекты, а Malltech как раз стоит и пора эти объекты купить", - уверен эксперт.
Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке S.A. Ricci, отмечает, что важным фактором генерации высокого покупательского трафика и основным конкурентным преимуществом ТРЦ "Аура" является его центральное расположение в Ярославле. "Ограниченные возможности по строительству новых торговых объектов в центре позволят сохранить это конкурентное преимущество и в перспективе. Как в Ярославле, так и в Сургуте пул арендаторов в основном состоит из федеральных сетевых операторов, которые популярны среди населения. Именно они генерят основной трафик для этих объектов и, как следствие, операционные доходы. Сургут, несмотря на высокую обеспеченность города торговыми площадями, отличает и высокая покупательская способность населения. В совокупности перечисленные факторы делают объекты привлекательными инвестиционными активами, способными генерировать стабильные доходы при должном управлении. Ориентировочная сумма сделки, по нашим оценкам, по ТРЦ «Аура» в Ярославле могла составить 5–6,5 млрд. рублей. А по ТРЦ «Аура» в Сургуте 4,5 – 5,5 млрд. рублей", - заключил эксперт.
Источник: arendator.ru