Какую инвестицию в недвижимость вы считаете лучшей в своей жизни и бизнесе? И во что рекомендуете вкладываться «здесь и сейчас»?
Какую инвестицию в недвижимость вы считаете лучшей и наиболее оправданной в своей жизни (и/или в вашем бизнесе)? И во что рекомендуете вкладываться «здесь и сейчас»? Какие активы наиболее перспективны для разных инвестиционных стратегий: купить, чтобы перепродать; купить, чтобы получать стабильный арендный доход, и т. п.?
Евгений БАРАНОВСКИЙ, заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга:
– Я считаю, что сегодня вложения средств в недвижимость с целью игры на разнице в стоимости при покупке и дальнейшей продаже становятся не настолько доходными. Да в общем-то так и было раньше. Другой вопрос, если это просто вложение средств как альтернатива банку, и здесь при переходе на эскроу-счета страховка превышает 10 млн рублей. Это больше выплат в случае, например, отзыва банковской лицензии. Поэтому можно говорить о том, что вложенные средства застрахованы в приличном объёме. Если вспоминать известный совет Марка Твена вкладывать в землю, так в Петербурге её свободной практически не осталось. Поэтому вкладывайте в метры. В целом это неплохая история. А вообще я считаю, что вкладывать стоит в ремесло, в труд, в производство. Человек, который обладает профессией, даже в самые сложные времена без дохода не останется.
Ирина АНИСИМОВА, директор по развитию МФК «Лахта-центр»:
– Моя лучшая инвестиция – покупка коттеджа в 2007-м в Финляндии. С тех пор прекрасно отдыхаю, перезагрузка – потрясающая. Можно уехать туда на два дня и реально восстановиться так, как я за неделю на море не могу отдохнуть. Там тишина, спокойствие, озеро, камин, грибы, рыба, велосипед.
Наверное, сейчас можно вкладываться в апартаменты или магазинчик на первых этажах жилого дома, например, на ул. Рубинштейна. Это всё же какая-то коммерческая недвижимость с разумной (не задранной ставкой), которая приносит стабильный доход, но вряд ли жильё. Если бы я была инвестором с большими деньгами, наверное, вложилась бы в строительство бизнес-центра. Через 3-5 лет, когда многие БЦ устареют, хороший, технологичный и экологичный деловой комплекс класса А очень даже кому-нибудь понадобится. Мы же не будем всё время падать. Всё равно бизнес будет, российский или иностранный. Что-то изменится в политической картине мира, и в горизонте пяти лет (от проектирования до сдачи) такой объект вполне может быть востребован.
Алексей БЕЛОУСОВ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Лучшая недвижимость та, в которой ты хочешь жить. Когда покупаешь жильё, важно чтобы оно тебя устраивало по всем параметрам. Если приобрёл мечту, это самая лучшая инвестиция.
Сейчас покупать квартиру в строящемся доме, чтобы потом перепродать, уже не так прибыльно. Отрасль переходит к проектному финансированию, и в ближайшее время не будет таких возможностей. Раньше было вполне реально приобрести жильё на «нулевом» цикле со скидкой в 30%, а потом продать через два-три года уже по рыночной цене. Сейчас выручить даже 10% годовых будет всё сложнее. Больше шансов заработать на объектах, которые сдаются в аренду. Это могут быть и коммерческие помещения, и апартаменты, приносящие доход сразу после сдачи объекта в эксплуатацию.
Сергей СЕМЕНЕНКО, руководитель направления по привлечению инвестиций холдинга AAG:
– Инвестиция в жильё всегда пользуется популярностью. Если есть свободные деньги, можно приобрести студию или однокомнатную квартиру для последующей сдачи. Большим спросом сейчас пользуются апартаменты. Их можно купить полностью или частично (даже три квадратных метра) и получать с них пассивный доход.
Квартиры, которые всегда ликвидны, – «единички», в пешей доступности от метро и удачно расположенные относительно основных магистралей. Вложение средств в такую недвижимость даст уверенность, что при необходимости это жильё можно продать, не потеряв в цене.
Дмитрий РУБИН, вице-президент Ассоциации риелторов:
– Я считаю, что лучшая инвестиция в недвижимость – на старте продаж, она даёт большие возможности заработать. Купленный объект можно сдавать, и тогда срок окупаемости будет довольно маленьким, либо продать ещё до сдачи и заработать на этом.
Если же продавать после сдачи, можно заработать ещё больше, причём неважно, какая это недвижимость: апартаменты, жилой дом или коммерция. Буквально пару лет
назад был кейс: в продажу выходил новый ЖК, и люди, купившие квартиру в нём утром, уже днём могли продать её чуть ли не на полмиллиона дороже! Нужно ловить момент.
Если говорить о стабильном арендном доходе, тут необходимо анализировать. Есть новый продукт – апартаменты. Это стабильный доход, который может полностью избавить собственника от головной боли, связанной со сдачей объекта, и переложить заботы на управляющую компанию – это большой плюс.
Ещё один отличный вариант – купить коммерческую недвижимость под офис или магазин. Юридические лица, как правило, редко переезжают с места на место. Для получения дохода придётся открыть юридическое лицо и платить налоги, но зато это более стабильно.
Александр ОРТ, президент Группы компаний «ННЭ»:
– Так складывается, что я всю жизнь инвестирую в людей. Сначала в образование детей: сын стал руководителем строительной компании и успешно работает на рынке, дочь работала в Управлении инвестиций и Комитете по строительству. Сейчас подрастают внуки. Надеюсь, они станут достойными продолжателями строительной династии. На госслужбе большое внимание уделял кадрам и подбору сотрудников. И вот теперь мой бывший заместитель достойно руководит Службой госстройнадзора. После ухода из Службы я основал негосударственную экспертизу ООО «ННЭ» и тоже очень тщательно подбирал коллектив.
Сотрудники работают с основания компании, текучки нет, генеральный директор «вырос» внутри организации.
Считаю, что инвестиция в людей гораздо надёжнее любых других вложений – в недвижимость ли, в банки ли… Те, с кем ты идёшь по жизни, всегда приносят не только материальные блага, но ещё и удовольствие от сотрудничества, совместной работы, общения.
Владимир МЕЧТАЕВ, управляющий партнёр АБ «ФРЕММ»:
– Лучшими и наиболее оправданными считаю инвестиционные проекты по мансардам.
На сегодня есть смысл вкладывать, пожалуй, только в бизнес, дающий стабильный арендный доход, когда покупается объект с понятными денежными потоками доходов и расходов и окупаемостью не более 120 месяцев.
Юрий ВОЛКОВ, руководитель Совета по страхованию:
– Инвестиции в недвижимость оправданны, если есть свободные от дела деньги или сама недвижимость так или иначе является прямым делом инвестора. Самые выгодные вложения – в дело, которым ты занимаешься и которое приносит тебе доход. Для меня это иншуртех, цифровые технологии страхования, которые экономят деньги наших клиентов и делают страхование реально выплатным.
Людмила КОГАН, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Участвовать в строительстве – это участвовать в предпринимательской деятельности. Это определённые коммерческие, а значит, профессиональные риски. К сожалению, самое негативное, что досталось нам в наследство от советского периода, это полное умерщвление предпринимательской инициативы. Существовала статья в уголовном кодексе «за спекуляцию». Или исторически сложившийся образ «вот приедет барин, барин нас рассудит». Как бы то ни было, это наша история. Нам всем надо повзрослеть, чтобы правильно и ответственно принимать решения о вложении своих кровных средств в то или иное предприятие и быть готовым к успеху или провалу. В противном случае мы имеем проблемы обманутых дольщиков. Поэтому я считаю меры защиты рынка от игроков разного масштаба пусть и жёсткими, но необходимыми для безопасности экономики в целом. В строительной области остальные направления отрегулированы более чётко.
Подобная проблема существует сейчас в сфере медицины. Грань между тем, на что может гражданин претендовать в рамках гарантированных Конституцией прав на охрану здоровья, и возможностями бюджета не проведена. Отсюда недовольство и напряжённость населения.
Елена ВАЛУЕВА, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
– Самые лучшие инвестиции – это когда можно что-то приобрести дешевле, чем в среднем по рынку. Такие возможности бывают, их надо отслеживать и быть к ним готовым. Это могут быть квартира, апартамент, нежилое помещение либо паркинг. Можно купить для последующей перепродажи либо для сдачи в аренду. Лучший вариант назвать сложно: всё зависит от ситуации, в любом сегменте могут быть привлекательные возможности.
Если говорить о стратегии сохранения капитала с возможностью последующего использования для своих нужд, разумнее всего вложить деньги в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду. Можно инвестировать в готовый объект с оформленным правом собственности, но это будет дороже. Другой вариант – присмотреть квартиру на стадии строительства, это значительно дешевле, и риски сейчас минимизированы.
При сдаче в аренду в массовом сегменте наибольшую доходность дают студии и однокомнатные квартиры: можно получать от сдачи в аренду от 18 000 до 30 000 рублей (в Петербурге). Это позволяет самым простым и понятным способом сохранить средства и, возможно, даже преумножить их. Особенно это актуально для семей, которые планируют в будущем отдать квартиру подросшим детям.
Если квартиру приобретают для последующей сдачи в аренду, лучше сразу сделать ремонт и купить мебель – надо заложить ещё минимум 250 000 рублей. Это позволит получать доход с первого же месяца. Если сделать арендную плату на 6-7% ниже среднего уровня по рынку, можно сдать квартиру в первую же неделю.
Как ни странно, хорошим вложением может быть паркинг в доме бизнес-класса, где парковочных мест существенно меньше, чем квартир. За таким паркингом всегда будет стоять очередь, чего не скажешь о паркинге в новостройках в спальных районах.
Николай АНТОНОВ, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– Убеждён, что осенью и зимой 2019 года апартаменты останутся самым интересным инвестиционным продуктом. Доходность такого актива рассчитывается по-разному, но при любом раскладе она по-прежнему сильно превышает доходность и рублёвых депозитов (в среднем около 7%), и обычного жилья. Инвестировать в жильё я бы не стал ещё по крайней мере два-три года, пока не уляжется турбулентность, вызванная изменениями в законодательстве и практике жилищного строительства. Кроме того, «серый» рынок аренды жилья в новостройках явно перегрет.
Доходность обычной квартиры не превышает 5-6% годовых. Покупать такой актив в кредит – прямой убыток, доходы не перекроют процентов по ипотеке. Инвестиции в апартаменты оправдывают себя независимо от того, хотите вы их перепродать или рассчитываете на длительный пассивный доход. На старте строительства апартаменты стоят примерно на 15% меньше аналогичной по характеристикам квартиры. За три года строительства они прибавляют в стоимости 40-50%. Это 13-16,5% годовых. После перепродажи апартамента на этом этапе вы останетесь в прибыли, даже если брали ипотеку под 9,5-11%. На сдаче апартамента в аренду можно получить от 10 до 15% годовых в зависимости от программы.
Стоит ли инвестировать в апартаменты, расположенные в нетуристических районах? Да, если смотреть на них как на аналог дореволюционных доходных домов. Очень многие арендаторы заинтересованы в цивилизованной и длительной аренде жилья. При правильной модели управления номера точно пустыми не останутся. Конечно, выручка от долгосрочной сдачи будет пониже, но в таких проектах и порог входа невысокий. В некоторых цены начинаются с 1,4 млн рублей. А когда найдётся долгосрочный арендатор, апартамент можно будет продать – не просто как объект недвижимости, а как готовый бизнес. Доходность и ликвидность такого актива могут колебаться, но никогда не исчезнут полностью.
Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– C моей точки зрения, самая оправданная и безрисковая инвестиция в недвижимость – это покупка хорошего места на престижном кладбище.
Наталья ОСЕТРОВА, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Считаю, что любой сегмент недвижимости должен по мере развития прилегающей территории и роста инфраструктурной обеспеченности на протяжении десятилетий системно увеличивать ежегодные обороты и наращивать показатели прибыли.
В этом аспекте я бы говорила не только о жилой недвижимости как инвестиционном инструменте или арендном бизнесе, а прежде всего об инфраструктурных объектах, позволяющих добиться устойчивой высокой доходности. Например, в Gatchina Gardens это wellness&spa-объекты: парки, деловые комплексы и обеспечивающие их работу инженерные бизнес-кейсы. Например, собственный водоканал, котельные и т. д.
Однозначно рекомендовать только один из сегментов рынка трудно, в каждом направлении есть доходные и убыточные объекты. Важна грамотная концепция развития проекта, позиционирование, функционал и даже энергетика места. В качестве хорошего примера могу привести ТРЦ «Радуга» в Московском районе. Сейчас это привлекательный объект с повышенной проходимостью. Но на этапе строительства о его перспективах скептически отзывались участники рынка, считая, что локация неудачная, и на пустыре эффективный комплекс реализовать не получится.
Марина ПАВЛЮКЕВИЧ, генеральный директор PLG:
– Наиболее рентабельным вложением в моей личной жизни оказалась 22-метровая однокомнатная квартира на пр. Народного Ополчения в начале 2000-х. Через полтора года после покупки я продала её ровно вдвое дороже. Рынок стремительно развивался, и такие удачные сделки были не редкостью в то время. Общий тренд на инвестиционную привлекательность минимальных метражей с тех пор не изменился, но в разы упала доходность, покупать необходимо на котловане. Что произойдёт с рынком инвестиций в жильё после перехода на эскроу-счета, мы увидим только через несколько лет. В бизнесе наша лучшая инвестиция совершается сейчас – это реализация сети гостиниц в Петербурге.
В продажу выведены инвест-отели IN2IT и «Про.Молодость», и по реакции рынка мы уже понимаем, что результат будет успешен.
Сегодня в городе активно развиваются форматы апарт- и инвест-отелей, которые предлагают зарабатывать на постоянно растущем туристическом потоке. Ассортимент возможностей включает покупку «в стройке» для будущей перепродажи, приобретение для самостоятельной сдачи в аренду, а также для передачи УК и извлечения гарантированного арендного дохода или участия в прибыли совместно с УК. В наших проектах тоже есть возможность инвестировать от 300 000 рублей в приобретение нескольких квадратных метров и получить гарантированную доходность. На сегодня гостиничная недвижимость с инвестиционными программами – это самый прибыльный из надёжных пассивных инструментов, существующих на рынке.
Дмитрий АБРАМОВ, директор «Пассажа», партнёр Jensen Group:
– Самые оправданные и эффективные – это инвестиции в своё образование и образование своих детей. Сегодня наиболее привлекательны объекты коммерческой недвижимости, имеющие потенциал с точки зрения повышения качества управления и увеличения арендопригодных площадей. В первую очередь, это объекты в центре города, которые не подвержены конъюнктурным изменениям, и в силу локации будут иметь значительный долгосрочный потенциал. В большей степени – это офисные комплексы, стоимость которых можно увеличивать в том числе и за счёт реновации. Мы предпочитаем заниматься теми направлениями, которые хорошо знаем.
Оксана КРАВЦОВА, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Если про недвижимость, можно выделить две стратегии инвестирования. Первая – долгосрочные вложения в элитное жильё, которое остаётся максимально надёжным и ликвидным активом. Это низкорисковые долгосрочные инвестиции, которые позволяют приобрести квартиру для себя, а при необходимости можно продать с максимальной выгодой. Такой объект можно использовать и в качестве залога, если необходима большая сумма на развитие бизнеса.
Второй путь – это стратегия преумножения капитала, подразумевающая инвестиции в сервисные апартаменты: объекты, приносящие быстрый доход. Сегодня этот сегмент растёт динамично, множество проектов представлено в разных локациях и ценовых категориях. К одним из наиболее привлекательных можно отнести апартаменты на Васильевском острове. Благодаря близости к объектам исторического наследия, транспортной доступности, сформированной инфраструктуре, окружению и пр. круглогодичная заполняемость таких апарт-отелей обеспечена.
Блейк АНДЕРСОН-БУНТЗ, генеральный директор Hospitality Management:
– По опыту работы с разными собственниками можно выделить несколько стратегий, которые дают хорошие финансовые результаты. Первый вариант для девелоперов, когда приобретается объект в хорошей локации, но дёшево и в плохом состоянии. Креативный концепт позволит реализовать проект, ориентированный на потребителей нижнего уровня масс-маркета. Минус этого варианта собственно процесс девелопмента.
Второй вариант – приобретение проблемных активов. Это готовые объекты, собственники которых вынуждены продавать их по финансовым соображениям. Здесь нужно внимательно отнестись к выбору актива, однако если он сделан верно, то бизнес начинает работать и приносить прибыль относительно быстро. Речь не о каком-то определённом сегменте рынка, важно найти подходящий актив и иметь финансовую возможность приобрести его. Объекты сегодня следует строить под конкретного клиента, который сможет обеспечить денежный поток, позволяющий затем выгодно продать актив. Если говорить о гостиницах, наиболее перспективными выглядят высший и низший сегменты среднего класса.
Александр ШАРАПОВ, президент Becar Asset Management:
– 30 апреля 1992 года я вложил свои первые 10 000 рублей в создание компании «Бекар». Это была самая оправданная в моей жизни инвестиция, которую я удачно сделал.
После этого – вложения в БЦ на Большом Сампсониевском проспекте в сентябре 1998-го. Как раз случился кризис, и мы очень удачно его купили. Здание обошлось в $130 за кв.м, в ремонт вложил ещё $120/кв.м, таким образом за $250/кв.м я приобрёл свой первый БЦ.
Третья удачная инвестиция – покупка в 1999 году здания завода «Русский двигатель» (ныне БЦ «Нобель»). Покупал по $60 за кв.м (кризис был в разгаре), а вложил в ремонт порядка $240/кв.м. Вот эти три вложения были самые выгодные в моей жизни.Мне повезло найти хороших партнёров в США. В 2010-м мы купили порядка 300 апартаментов недалеко от Хьюстона и продали их в 2016-м, доходность составила почти 30% годовых в долларах, что было невероятно для меня.
Вкладывать нужно в то, что вы знаете, понимаете или хотя бы готовы изучать. Например, инвестиции в фондовый рынок очень выгодны, но я в нём не разбираюсь. Самое простое для обычного россиянина – приобретение пенсионной «однушки». Это понятный инструмент. Мы делаем нечто похожее и предлагаем номер в апарт-отеле сети Vertical. Сейчас мы открываем продажи в отеле Ramada на ул. Орджоникидзе, 44. Пенсионная «однушка», может, понятнее, но в отеле ты получаешь большую доходность и меньше головной боли.
Поэтому сегодня моё личное предпочтение – апарт-отели. Этот сегмент развивается не только в России, но и Дубае, где мы уже начали строить отель. Можно ещё попробовать вложиться в стрит-ритейл или в помещения в некоторых ТК.