Апартаменты: приманка доходности

Новых проектов в сегменте апартаментов всё больше, предложение всё разнообразнее, спрос активный. Однако копятся тревожные симптомы. Похоже, пик роста уже пройден.

За год (с середины 2018-го до середины 2019-го) в Петербурге предложение юнитов в апартамент-комплексах удвоилось: с 5500 до 11 700 штук. А три года назад, в середине 2016-го, их насчитывалось всего 3000. Попробуйте припомнить какую-нибудь реальную отрасль городской экономики, которая за последние годы показала бы такую динамику? (В виртуальной – да, бывает и не такое.). Сейчас в городе продаются апарты в 34 проектах (если считать отдельные корпуса и очереди – всего примерно 60 адресов). Общая площадь строящихся апартамент-комплексов приближается к 0,8 млн кв.м.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии выведено в продажу 10 300 апартаментов (284 330 кв.м) – это рекорд с момента возникновения данного сегмента.

Продажи: по данным Knight Frank SPb, за первое полугодие было реализовано 2200 апартаментов, на 11% больше, чем за шесть месяцев 2018-го.

Дустом ещё не пробовали?

Восхождение к сегодняшним рекордным показателям не было ни простым, ни лёгким. Поначалу, когда на слуху были разве что YE’S, Salut!, Vertical и Docklands, девелоперам приходилось решать проблемы управления. Нашли формулу: ТСН плюс сильная УК, смешать, но не взбалтывать. Затем Москва, а вслед за ней и Смольный настойчиво пытались приравнять апартаменты к жилью. Чтобы, соответственно, нагрузить девелоперов паркингами, озеленением и «социалкой». (Эта тема и сейчас время от времени всплывает.) Не получилось. На следующем этапе грянула проблема классификации: оказалось, чтобы извлекать из апартаментов доход, необходимо обзавестись «звёздами». Эта проблема не во всех комплексах решена, но – решается; в 9 случаях из 10 – на стадии проекта. Наконец, на волне общего энтузиазма подкралась вполне реальная угроза перенасыщения рынка. По данным «МТЛ. Управление недвижимостью», на конец 2018 года в Петербурге было 3625 номеров в действующих апарт-отелях, в этом году должны ввести 4475, в 2020-м номерной фонд вырастет ещё на 5245 юнитов. Если сбудутся планы участников рынка, можно ждать ввода в 2021–2023 годах ещё 10 500 номеров.

Причём в данном случае речь идёт только о сервисных апартаментах, которые специально предназначены для сдачи внаём и могут работать в формате отелей или доходных домов. По мнению экспертов МТЛ, на все апарты может не хватить управляющих; нас тревожит другое – хватит ли покупателей?

Примерно с 2017 года начались «соревнования по доходности»: завлекая покупателей, продавцы наперебой предлагали всё более высокие проценты, иногда – за гранью разумного. Ну и, конечно, «вишенка на торте» – неуклюжие действия регулятора, который, борясь за чистоту в «долёвке», нечаянно загнал все проекты с апартаментами в прокрустово ложе эскроу-счетов. Независимо от стадии строительства и объёмов продаж. Регистрация ДДУ с апартами в Петербурге приостановлена с августа. (То есть теперь у девелоперов, работающих с апартаментами, пространства для манёвра даже меньше, чем у строителей жилья.)

Поворот «все вдруг!»

На последний манёвр застройщики отреагировали по-разному. Компания Docklands Development готовится перейти на эскроу. «Строительство второй очереди полностью финансируется по кредитной линии банка ВТБ. Временная приостановка регистрации ДДУ не отразится на темпах и сроках строительства», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development. (На темпах и сроках – возможно. Но вот на финансовых характеристиках проекта отразится обязательно.)

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов сообщил: «Да, мы не можем регистрировать договоры купли-продажи юнитов в апарт-отеле Vertical на Большом Сампсониевском, 68. Наших собственных средств хватит на достройку объекта, готовность – 80%. По окончании мы можем зарегистрировать собственность и продавать номера на вторичном рынке. Почему московский Росреестр такие сделки регистрирует, а петербургский отказывает, непонятно. Мы планируем сдавать Vertical в эксплуатацию в ближайшие четыре месяца. И если всё это время мы не сможем продавать номера, для нас это потери в десятки миллионов рублей. Мягко говоря, неприятно».

По проекту апарт-отеля на улице Орджоникидзе Becar ведёт переговоры с несколькими банками, в первую очередь со Сбербанком. Компания планирует возводить один из пяти корпусов за счёт собственных средств, для реализации остальных будет использовать проектное финансирование.

В проекте VALO первая очередь (750 юнитов) сдана, вторая (ещё 825 номеров) – достраивается и будет введена до конца года; компания готовит пакет документов для приёмочной комиссии. Как (по какой схеме) будут строиться корпуса третьей очереди (2080 юнитов), девелопер пока не решил. Параллельно идут переговоры с банками и продолжают заключать ДДУ в надежде, что на федеральном уровне возобладает здравый смысл (что вовсе не исключено – всякое бывает) и документы всё же пройдут регистрацию.

Некоторые из застройщиков заблаговременно подстраховались и до наступления «дня Х» (1 июля) перевели права требования на апартаменты на дружественные юрлица. Компании «СоюзИнвестДевелопмент» (комплекс Salut!), ПСК (Start), ГК «БестЪ» («Авеню на Малом»), Plaza Lotus Group (IN2IT и «PRO.Молодость») продают номера по договорам цессии.
Эту позицию аккуратно сформулировал Владимир Фёдоров, заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай»: «Переход на эскроу и проектное финансирование приведёт к увеличению себестоимости и росту цен. Чтобы оставаться в «классическом» формате ДДУ, необходимо перечислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков – что невозможно по закону.

В результате мы реализуем проект в законном и наименее затратном формате: оформив продажу пула апартаментов на девелопера, в дальнейшем реализуем юниты конечным покупателям по договорам цессии (переуступки прав)».

Мечта рантье

Устойчивость сегмента апартаментов к причудам законодателя обусловлена, прежде всего, стабильным спросом на этот продукт. Доля тех, кто, покупая апартаменты, планирует жить в них, невысока. В «сервисных» проектах она и вовсе незначительна, но и в формате «псевдожильё» многие будущие владельцы рассматривают варианты: либо жить самому, либо сдавать.

Соответственно, ключевым моментом конкуренции становится проработка доходных программ. В комплексе Like доходность в первый год после сдачи составит от 10 до 12%; в проекте Salut! (корпус 5.2) – от гарантированных 300 000 рублей в год до 16%, в зависимости от программы. Yard Residence сдержанно обещает 9% в первый год, 10% – в последующие. В апартаментах Docklands – от 11,2 до 13%. IN2IT гарантирует 30 000 рублей в месяц в первый год после сдачи, 15-16% – в последующие. В комплексе М97 гарантированный доход (при краткосрочной аренде) будет расти от 30 000 рублей в месяц в первый год до 40 000 во второй и 45 000 – на третий…

Vertical на Лесной: 8,8% – гарантированный доход, 13,96% – максимальный за период действия договора. Комплекс VALO: доходность зависит от времени входа в проект. Если покупать на старте – можно заработать и до 15%. Если ближе к сдаче – 8-9%.

Отличаются условия выплат (от ежемесячных до ежегодных), отличаются затраты на управление (от 10 до 20% дохода, но эти расходы уже учтены и на гарантированные суммы не влияют). Разнятся показатели предполагаемой загрузки (от 60 до 90%).

Несходны условия договора с УК: от 11 месяцев до 7 лет.

Пожалуй, общее у всех доходных программ – это непререкаемая уверенность, что всё будет именно так.
Действующих апартамент-комплексов в Петербурге пока немного. Сравнивать их между собой по доходности сложно: слишком мало времени прошло. О том, как могут повлиять на заявленные проценты, внешние факторы (от сокращения турпотока до смены режима), – см. мнения экспертов.

Но основная особенность сегмента – возможность использовать относительно скромные инвестиции для извлечения небольшого, но стабильного дохода – делает его весьма популярным и устойчивым к внешним воздействиям.
Как известно, главное преимущество рыночной экономики перед плановой в том, что в ней миллионы людей одномоментно принимают решения. Ладно, в случае с апартами речь идёт не о миллионах, а о десятках тысяч. Но они мотивированы не столько решением собственной жилищной проблемы, сколько желанием получить устойчивый источник дохода. Вензеля пенсионной реформы, снижение ставок по рублёвым депозитам, разговоры о введении отрицательных ставок по валютным счетам только укрепляют их мотивацию. И этот массовый спрос (к тому же – более квалифицированный, чем на рынке жилья) найдёт способ защитить свои интересы. И девелоперы найдут (в рамках закона, конечно) приемлемые схемы, позволяющие удовлетворить эту потребность.

С другой стороны, апартамент-комплексы решают одну из важных городских проблем – дефицит качественных и недорогих мест размещения. С учётом дальнейшего увеличения турпотока другие варианты его заместить пока не просматриваются.
Так что перспективы этого направления мы всё же оцениваем с оптимизмом. Дальнейший рост предложения в разы вряд ли возможен, но у большинства начатых проектов риски некритичные. Правда, с учётом обстоятельств. Например: как повлияют на доходность случившиеся перемены в законодательстве? Вполне вероятно, что успех или неуспех проектов в ближайшие годы будет зависеть именно от этого фактора.

Мнения экспертов

– Причиной невыполнения обязательств по программам доходности могут стать только ложные обещания, данные на этапе покупки актива.

Фактическая доходность складывается из:

• стоимости апартамента, готового к сдаче в аренду;
• установленной стоимости суток;
• загрузки номера и расходов на его обслуживание.

В среднем расходная часть составляет до 50% от стоимости суток проживания. Если УК проведена предварительная работа перед запуском апарт-отеля, никаких объективных причин невыполнения обязательств быть не может.

К приобретению актива необходимо подходить осознанно. Рассматривая для инвестиций номер в апарт-отеле, который строится на окраине, по привлекательной цене, не стоит ожидать высокой доходности по вполне объективным причинам.

Если для вас важен ежемесячный стабильный доход, выбирайте программы гарантированной доходности. Если хотите заработать по итогу года больше, при этом понимаете разницу между высоким и низким туристическим сезоном, готовы к особенностям периода запуска и развития отеля, можно выбрать программу «Разделение успеха».

В первой очереди Docklands мы прописываем обязательства УК обеспечить всем инвесторам ежемесячный доход не менее 30 000 рублей в месяц. Эту сумму собственник получает на руки после оплаты всех расходов, независимо от выбранной программы.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

– Переход на эскроу-счета не должен, на мой взгляд, существенно повлиять на доходность апартаментов, по крайней мере – в ближайшее время. В тех проектах, которые сейчас находятся в продаже, стоимость метра продиктована исключительно рынком, и не в интересах застройщиков её увеличивать. В будущем апарт-отели будут дорожать, как и другие объекты, которые строятся по схеме долевого участия.

Объёмы въездного и внутреннего туризма растут, и это отражается на доходных программах в лучшую сторону. Апартаменты, которые работают по краткосрочной аренде, показывают неплохую заполняемость. Затраты на содержание апартаментов как недвижимого имущества повышаются в рамках инфляции.

Единственным серьёзным фактором риска остаётся выход на рынок в 2022 году огромного количества номеров. В городе не хватит управляющих компаний, которые обладали бы необходимыми ресурсами и опытом. И вот этот фактор – самый опасный с точки зрения доходности.

Оптимальная ситуация для неопытного инвестора – когда застройщик прямо при вводе объекта в эксплуатацию сам арендует у инвестора номер, обеспечивая ему фиксированный доход. МТЛ работает по более трудоёмкой схеме, которая заточена на максимальный финансовый результат.

Апартаменты ещё долгое время останутся лучшим инструментом для инвестиций на российском рынке – практичным, надёжным, ликвидным. Он более предсказуем, чем валюта, и гораздо лучше генерирует денежный поток, чем банковский депозит. При наличии долгосрочного контракта с арендатором апартамент можно продать как готовый бизнес. Это лучший актив для того, чтобы переждать кризис. Но сдача недвижимости в аренду – коммерческая деятельность, и предпринимательские риски исключить невозможно.

Источник