Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Facility Management
    • IT-проекты

Карты, деньги, два пятна. Единый кампус СПбГУ могут построить на землях АПК "Детскосельский"

Единый кампус СПбГУ могут построить в Пушкинском районе, на землях АПК "Детскосельский". Одноименный концерн планирует комплексное развитие 1800 га в этой локации. Председатель правительства РФ Дмитрий Медведев уже поручил выделить деньги на проектные работы для кампуса. Неподалеку УК "Старт Девелопмент" строит город–спутник Южный площадью 2012 га, в котором якорем выступит "ИТМО Хайпарк".

В состав единого кампуса СПбГУ войдут медицинский, инженерный и цифровой комплексы, учебные и лабораторные корпуса, общежития на 25 тыс. мест, конгресс–центр, бассейн, каток, спорткомплекс и стадион. В вузе уверяют, что на территории смогут проживать все студенты, включая прописанных в городе и Ленобласти. Стройка кампуса положит начало комплексному освоению территории (КУРТ), на проектные работы и инженерную подготовку которого концерн "Детскосельский" уже получил от банка ВТБ кредит 2 млрд рублей на 7 лет. Бенефициарами концерна, занимающегося производством мясо–молочной и овощной продукции, являются Юрий Брагинец, Давид Трактовенко, Радимир Мамедов и др. Эксперты Maris в ассоциации с CBRE подсчитали, что общую площадь кампуса можно оценить минимум в 500–700 тыс. м2, возможно — до 1 млн м2. Затраты на строительство — до 50 млрд рублей, столько же — на оборудование и переезд. Общая смета проекта наверняка превысит 100 млрд рублей.

Реализация Южного также начнется со строительства учебно–научного кампуса "ИТМО Хайпарк" — проекта правительства РФ, Смольного, ООО "Город–спутник Южный" и Университета ИТМО. Под него инвестор выделил площадку 100 га. Площадь кампуса — почти 352 тыс. м2. Там будут обучаться и жить более 3,6 тыс. человек. Предварительная стоимость — 41 млрд рублей — средства из бюджетов всех уровней и частные инвестиции. Срок реализации — к 2024 году.

Студенты поехали

Город–спутник Южный является стратегическим проектом Смольного и входит в шорт–лист приоритетных проектов РФ. Здесь будет построено 8,8 млн м2, из которых 4,3 млн м2 составит жилье. Площадь коммерческой недвижимости — более 1 млн м2. Общий объем инвестиций в проект составит около 219 млрд рублей. К 2027 году здесь будет проживать около 134 тыс. человек. Что касается кампуса Университета ИТМО, то уже разработаны его архитектурно–планировочная концепция и эскиз проекта планировки, ведутся работы по получению соответствующих согласований.

В качестве площадки для кампуса СПбГУ рассматривалось несколько локаций, в числе которых Горская, Кронштадт, намывные территории Васильевского острова, Пушкин и Гатчина. Два года назад в Смольном создали межведомственную рабочую группу, которая должна была оценить все предложения и выбрать территорию площадью от 120 до 150 га, пригодную для строительства. В целом проект переезда неоднозначно встречен сообществом, в том числе и научным. "Идея перенести кампус за город — очень спорная, даже безотносительно данного кейса. Пример с кампусом СПбГУ в Петергофе показывает, что многие студенты и преподаватели это не поддерживают", — соглашается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Изначально планировалось, что частично переезд вуза будет финансироваться за счет продажи недвижимости СПбГУ, оцениваемой приблизительно в 65 млрд рублей, но против этого выступил и президент России Владимир Путин. В компании Maris в ассоциации с CBRE считают, что наиболее эффективным использованием освобожденных территорий стало бы создание петербургского city — главного делового квартала города. "Освободившаяся недвижимость, которая не потребуется для размещения других госструктур, будет выставлена на торги. Ряд объектов точно будет интересен под бизнес–центры и гостиницы в силу расположения и конструктивно–планировочных особенностей. Однако статус памятников будет ограничивать интерес инвесторов ко многим из них", — полагают в Colliers International.

"Сама по себе практика выноса университетов за пределы города скорее американская. В Европе, наоборот, считают, что университет в городе — это огромный драйвер развития инвестиционной привлекательности. Студенты формируют спрос на жилье, заведения общественного питания и другие сервисы, а вокруг университетов появляется круг из стартапов, научно–внедренческих организаций. Если все это вынести за город, получится в некотором смысле студенческое гетто. Это довольно капиталоемкая история, не очень понятно, насколько оправданная. Кроме цели освоить бюджет, других рациональных мотивов я не вижу", — говорит Николай Пашков. "Наша попытка создать проект кампуса в Кудрово не нашла поддержки. Хотя во всем мире подобные проекты для студентов и преподавателей создаются коммерческими компаниями, которые их потом эксплуатируют и получают прибыль. У нас, видимо, все проще построить за госсредства", — комментирует Александр Шарапов, президент ГК Becar.

Развязать транспортный узел

Эксперты сходятся во мнении, что препятствием к размещению кампусов в Пушкине может стать плохая транспортная доступность района. На ректорском совещании в СПбГУ особо отмечалось, что строительство кампуса будет вестись параллельно с развитием инженерной и транспортной инфраструктуры — будет проложена линия скоростного трамвая.

Сейчас идет активное обсуждение перспективы транспортного сообщения города–спутника Южного с Петербургом. Смольный отказался от идеи строительства аэроэкспресса, и УК "Старт Девелопмент" предложила построить по схеме концессии ветку метро через Пулково до Южного стоимостью 160 млрд рублей. Китайская компания CRCC уже обсуждает возможность строительства подземки за 130 млрд рублей.

Конкуренции не будет

Кампусы находятся в одном направлении, недалеко друг от друга, и, хотя с точки зрения обучения это два разных вуза с разными специализациями, градус конкуренции между ними будет определяться тем, насколько сбалансированы проекты по различным функциям. "И города, и вузы в частности, конкурируют за человеческий капитал, и этот процесс — абсолютно нормальное явление. Мне не кажется, что кампусы будут прямо конкурировать между собой, скорее возникает вопрос их синергии. Желание договоренностей всех акторов может свидетельствовать о реальности создания научного кластера. Но объединение должно происходить не только по принципу территориальной общности — на юге города располагается много корпусов учебных заведений, научных институтов, но назвать это кластером сейчас не представляется возможным", — комментирует Евгения Арефьева, управляющий партнер института территориального планирования "Урбаника".

"Все упирается в финансирование. Если пойдут частные инвестиции, то все будет здорово, если нет, то история зачахнет. Лабораторные корпуса, бассейн, каток — все это требует денег на содержание, найдутся ли они? Например, Силиконовая долина в Америке построена на частных инвестициях, но пока не похоже, что у нас в развитии научных кластеров принимает участие частный капитал. Не сказать даже, что "Сколково" — суперуспешный проект", — сетует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

В компании "Старт Девелопмент" сообщили, что не видят особой угрозы в конкуренции между двумя территориями: "Мы приветствуем любое развитие в Пушкинском районе. Ведь это — дополнительные рабочие места, улучшенная инфраструктура и сосредоточение в одном месте больших потоков интеллектуальной энергии — все это лишь повышает капитализацию земли. Со временем жилье вокруг университетов будет только дорожать, и затраты окупятся".

"Привлечение крупных "якорей" является правильным и, возможно, единственно верным решением для придания импульса развитию таких масштабных и удаленных от городской черты проектов. Их наличие в составе проектов дает узнаваемость и сильный магнит для других составляющих, крайне важные инвестиции в инфраструктуру, а также политическую поддержку. Без перечисленного подобные проекты обречены на многолетнюю "бумажную" стадию без внятных перспектив, ведь длинные деньги на их реализацию при довольно сложной окупаемости привлечь практически невозможно. Противостояние будет только при реализации больших объемов жилья схожего позиционирования и форматов. В остальном можно говорить скорее о синергии и активной урбанизации южных территорий Петербурга", — считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.

"Петербург имеет все перспективы стать одним из лучших научно–прикладных центров не только в России, но и в мире. Это повысит привлекательность и перспективность города в целом. Главное, чтобы этот объект не стал освоением бюджета и вместо современного кампуса не появилось бы обычное общежитие", — резюмирует Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис".

В контексте

Собрать студентов в кампус в Петербурге пытаются не первый раз. Получилось это, правда, единожды, когда специально за городом, вдали от соблазнов, был построен большой комплекс Петербургского политехнического института им. Александра III. Впрочем, и его постепенно поглотил город.

История студенческого Петербурга началась с создания Академического университета. Первые студенты жили и учились во флигеле бывшего дома Строгановых на стрелке Васильевского острова. В 1837–м университету передали здание Двенадцати коллегий — и для обучения, и для проживания. Разместились так: на нижнем этаже — профессора и служащие, на 2–м этаже — аудитории, учебные кабинеты, библиотека и правление, на 3–м этаже — "казеннокоштные" студенты. Но число обучающихся и вольнослушателей постепенно росло. Часть из них снимали углы или комнаты вблизи учебного заведения. Осенью 1882 года у университета появилось здание Александровской коллегии. Оно стало первым (и отдельным, что важно) студенческим общежитием, вмещавшим в разное время до 400 человек.

В 1899–м близ деревни Сосновки начинается строительство Санкт–Петербургского политехнического института им. Александра III. Удаленность от центра, продуманная и выполненная система жизнеобеспечения призваны были превратить новое учебное заведение в автономный комплекс наподобие Оксфорда и Кембриджа. Впрочем, это приводило и к трагическим случаям. Как гласит легенда, зимой одного преподавателя, который решил поехать в Петербург, задрал медведь. Закрытость Политеха и в основном мужской пол студентов и преподавателей сказались на окружающих территорию дачах, там поселились проститутки.

Политех до сих пор единственное учебное заведение, сохранившее определенную камерность, — учебные здания и общежития расположены в относительной близости друг от друга, даже студгородок — на "Лесной", всего в двух станциях метро.

После 1917–го ситуация с размещением студентов заметно изменилась. Равенство и соцсправедливость увеличили число студентов, а снимать (сдавать) квартиры было нельзя. В итоге общаги разрастаются на Мытнинскую набережную, а с конца 1950–х годов — в район гавани, в тот момент заброшенную зону с одноэтажными домами и бараками.

Кампусы в Петербурге начали создавать в 1970–х, но не очень успешно. Один из примеров — комплекс СПбГУ в Петродворце, создание которого утвердили в 1969 году. Предполагалось, что вслед за физиками и математиками переедет весь университет, но этого не случилось.

Последний приступ кампусостроительства начался в 2010–х годах. Под кампусы планировалось занять территорию Горской, Кудрово, Гатчины.

На примере Сколково видно, что механизм ГЧП в образовательных проектах работает хорошо. Мировой опыт показывает, что близкое расположение образовательных / научных учреждений порождает синергию и служит благом для всех сторон. Конечно, не избежать конкуренции как за студентов и преподавателей, так и за бюджеты, но если она будет честной и основанной на объективных критериях, то от этого все только выиграют. У нас есть все шансы на возникновение петербургской кремниевой долины. Тем более что в Пушкинском районе на 20% больше солнечных дней, чем в других районах. Я сторонник обособления вузов. Будучи в прошлом студентом университета, я хорошо знаю, как доступность возможностей большого города отвлекает от учебы. Поэтому считаю, что переезд в Пушкин поспособствует и повышению качества образования.

АЛЕКСЕЙ ФЕДОРОВ, Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE

Университетские кластеры бывают разными. Силиконовая долина развивалась не через чье–то волевое решение, а стала откликом на общеэкономическую ситуацию. Ее поддержали предприниматели и бизнес. Удаленность от города имеет положительную и отрицательную стороны. С одной стороны, можно сформировать современные пространства для обучения и проживания студентов. С другой — осложнится интеграция вузов в научную и любую другую жизнь города. Прекрасно, если студенты будут жить рядом с вузом, но кто за это будет платить и где они смогут подрабатывать?

КИРИЛЛ СИВОЛАПОВ, Руководитель отделения "Управление недвижимостью" факультета рыночных технологий ИОМ РАНХИГС

Источник

Подписаться на мероприятия