Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Facility Management
    • IT-проекты
30 Сентября 2019

Чертеж «левой» руки

Лет десять назад многие петербургские девелоперы начали привлекать к своим проектам именитых зарубежных архитекторов. В последние годы активность застройщиков в этом вопросе поутихла. Мода на громкие имена проходит, однако некоторые эксперты полагают, что городу все же необходим свежий взгляд на вопросы проектирования.

Последние годы сотрудничество с зарубежными архитекторами велось в двух форматах: в рамках маркетинга, чтобы выделить проект на рынке, и в международных проектах. В последнем случае привлечение иностранных специалистов подразумевала структура проекта и потенциальная его узнаваемость заграничными инвесторами, отмечает Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.

Эксперты говорят, что сегодня работа зарубежного архитектора над проектом, скорее, не влияет на выбор покупателя, за исключением самого дорогого сегмента — элитного класса жилья и объектов индивидуального строительства. Игроки рынка в сегодняшних реалиях считают себестоимость строительства и не стремятся экспериментировать и платить за мировые имена и «карандашный скетч», как это происходило раньше, полагает руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St. Petersburg Станислав Алексеенко.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой. «Имя архитектора используется застройщиками для привлечения внимания. И, конечно же, этот маркетинговый ход не пройдет теста кризисом, потому что в кризис отпадает все незначительное и остается только необходимое — то, без чего проект не может существовать: цена, место, планировки и другие составные его части»,— считает он.

Однако, говорит эксперт, это не единственная причина, почему западные архитекторы ушли с российского рынка. «Практика не получила распространение еще и потому, что ни один иностранный архитектор не может работать по российским СНиПам. Для любого его вовлечения понадобится локальный специалист, который будет адаптировать проект, сопровождать его на всем пути, в том числе на всех этапах согласований»,— поясняет господин Косарев.

Результат непредсказуем

Анастасия Петрякова, директор по управлению проектированием, сегмент «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, обращает внимание и на постоянное изменение нормативов проектирования в России, происходящее зачастую в сторону безосновательного ужесточения. «Увеличивается количество случаев двойной трактовки норм и правил государственными органами, что вынуждает застройщиков балансировать между концепцией, предлагаемой именитым архитектором, и реалиями российского законодательства. В итоге результат не всегда предсказуем, а риски исчисляются в крупных суммах иностранной валюты,— иллюстрирует она.— При этом заказчик, предвидя риск испортить отношения с архитектором, вынужден самостоятельно искать решение и объясняться с автором».

Директор по маркетингу группы компаний «Красная стрела» Марина Агеева замечает, что нередко именитые архитекторы больше заботятся о форме, а не о содержании дома, и очень ревностно относятся к внесению изменений в свой проект. «Кроме того, часто они обходят вниманием прагматичный, но ключевой вопрос о том, как будут продаваться квартиры в том или ином доме. Глобально сегодня именитый архитектор — это, прежде всего, дополнительные затраты для девелопера. Опыт проживания в типовых и неудобных квартирах советского времени заставляет современного покупателя выбирать содержание — эргономичность и удобство планировок и придомового пространства,— а не оболочку. Она, безусловно, важна, но в меньшей степени влияет на продажи»,— утверждает госпожа Агеева.

Есть еще одна причина, почему застройщики стали меньше привлекать именитых зарубежных архитекторов, напоминает управляющий партнер «М2Маркет» Андрей Кугий: оплата таких специалистов происходит в евро или долларах, курс которых за последние годы существенно вырос.

«Раньше, когда маржинальность проектов была выше, приглашение западного архитектора было оправданно, особенно на элитных проектах. Это было некой "фишкой" будущего жилого комплекса, покупатели в том числе обращали внимание на громкое имя. Но в итоге ничего выдающегося создать не удалось. А в нынешней ситуации, когда экономическая целесообразность ставится в стройке превыше всего, эти затраты излишни»,— уверен генеральный директор агентства недвижимости «Адвекс» Владимир Гаврильчук.

Сегодня российские архитектурные бюро способны предлагать решения, не уступающие по своему качеству и ценности зарубежным проектам. «Инновации и новые тренды не обязательно искать за пределами России: грамотные, профессиональные, по-современному мыслящие проектировщики имеются и в нашей стране»,— рассуждает Анастасия Петрякова. «Сейчас в Петербурге достаточное количество качественных архитекторов, которые делают проекты современных домов и которые потом не надо адаптировать к местным реалиям, то есть делать одну и ту же работу дважды»,— соглашается с коллегой исполнительный директор группы компаний «С.Э.Р.» Павел Бережной.

Раньше, вспоминает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко, иностранные специалисты привносили с собой опыт, которого не было у наших архитекторов, например, создания домов в лофт-стиле. Сейчас местные мастерские накопили разнообразные навыки, поэтому в зарубежных специалистах уже нет такой необходимости.

Кроме того, строители настаивают, что приложение западного опыта не всегда позитивно. «Так, нам пришлось перерабатывать проект в Новоорловском — в частности, увеличивая долю встроенных коммерческих площадей с учетом наших потребностей»,— делится Роман Мирошников, исполнительный директор строительной компании «Ойкумена».

В поисках свежей струи

При этом специалисты уверены, что рынок нуждается в западной экспертизе, поскольку именно сфера девелопмента наименее развита в России и проектирование порой выступает краеугольным камнем и наименее контролируемой зоной для покупателя. «На Западе культура эргономичного планирования пространства, проектирования, продумывания мест общественного пользования и квартирных зон и характеристик имеет более длинный век развития и, как следствие, архитекторы более опытные»,— говорит господин Косарев. По мнению Станислава Алексеенко, в руки иностранцев девелоперы могут отдавать эскизное и архитектурное проектирование — не обязательно в именитые студии, не столько с целью простимулировать интерес и внимание к проекту, сколько с целью действительно привнести на локальный рынок новизну и новаторство к формам и содержанию. «Когда в город все-таки приходит западный архитектор с именем, для города это скорее хорошо. Их проекты вносят свежую струю: западные архитекторы очень сильны в мастер-планировании, то есть в создании целых кварталов, где грамотно организованы транспортные потоки, благоустройство и так далее»,— добавляет директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.

Некоторые эксперты при этом отмечают, что рынок проектных компаний в области архитектуры в Петербурге остается достаточно малоконкурентным, устоявшимся, местами даже закоснелым, закрытым к появлению новых и потенциально интересных игроков. «Наличие профильного портфолио и опыта прохождения градсовета воспринимаются заказчиками как основополагающие критерии. Стоимость работ по разработке проектной документации стадии П может оцениваться в 800–1500 рублей за "квадрат" общей площади. Проектирование уникальных и дорогих объектов может оцениваться до 2,5 тыс. рублей за квадратный метр»,— подсчитал господин Алексеенко.

«Можно долго описывать последние тенденции в продукте, архитектуре и инженерии, но, на мой взгляд, самая существенная и наиболее активно развивающаяся тенденция — это использование BIM-моделирования. Проектные команды, работающие с использованием этих технологий, могут предложить заказчику более эффективные, безошибочные и обоснованные проектные решения,— говорит Анастасия Петрякова.— ЮИТ еще несколько лет назад перешел на полный цикл BIM-проектирования. Сегодня мы на практике уже получаем реальные бонусы от внедрения современных технологий. Качество проектной документации значительно улучшается, сроки проектирования сокращаются, увеличились точность и скорость подготовки данных в проекте и, как следствие, скорость принятия ключевых управленческих решений».

Основной проблемой для застройщика является очень малое количество высокопрофессиональных проектных бюро, имеющих в своем штате полный набор ресурса для выполнения проекта без привлечения субподрядных организаций. «Использование субподрядной схемы работы и неспособность проектной организации выполнить качественно функции генпроектировщика — одна из базовых причин большого количества ошибок. Для их выявления и исправления в поступающих чертежах мы вынуждены затрачивать месяцы работы персонала, не говоря уже о простоях на стройплощадках и увеличении затрат на строительство»,— рассказывает госпожа Петрякова.

Время тотальных неудач

Как бы то ни было, эксперты сходятся во мнении, что резерв для развития архитектурной сферы в Петербурге огромен.

«Каждый год по итогам высокого строительного сезона, когда архитекторы оценивают достижения своих коллег, от профессионального сообщества раздаются реплики, что архитектура новостроек по качеству оставляет желать лучшего. Есть, конечно, и примеры успехов, но это по-прежнему исключение из правил, локальные достижения по отдельным жилым комплексам,— рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.— Если говорить о массовой застройке, то надо признать, что эпоха 2010–2020-х годов останется в истории архитектуры Петербурга как время тотальных неудач. Нет никаких оснований говорить даже о поиске новых решений, нет общественного запроса на другое качество архитектуры, не прослеживается стремление архитекторов пояснить свою точку зрения».

Госпожа Денисова уверена, что нужно специально работать над популяризацией взглядов, над формированием вкусов. «Например, фасадные решения оцениваются покупателями едва ли не в последнюю очередь, им придается невысокая значимость при выборе квартиры,— наблюдает она.— Зачастую мы слышим отзывы об устаревших, затертых панельных домах как о вполне приемлемых. Коль скоро нет запроса, девелопер не будет идти на дополнительные усилия, специальные шаги по повышению качества архитектурных решений. Можно констатировать, что даже простые вещи, такие как тотальное остекление, достаточно долговечные навесные фасады из керамогранита, уже представляются большим благом и особо преподносятся в кампаниях по продвижению объектов».

По мнению Светланы Денисовой, иные критерии просто отсутствуют в шкале потребностей у покупателей. «В нашем городе очень восприимчивый народ, и если бы в общественном сознании была заявлена эта дополнительная ценность — жить в новаторском доме, с яркой архитектурной выразительностью,— то застройщики бы пошли навстречу. Но в настоящее время мы видим, что эта сторона проекта отдельным образом продвигается только в сегменте "бизнес" и выше, да и то речь идет преимущественно о ссылке на зарубежные авторитеты. Но говорить нужно в первую очередь о качестве жилой среды: пока мы видим продиктованную экономикой проектов высотную застройку высокой плотности и вслед за этим — гиперконцентрацию, транспортные и социальные проблемы»,— настаивает эксперт.

Источник

Подписаться на мероприятия