Недвижимость прибывает на вокзал

РЖД переведут под коммерческую застройку до 150 га в Москве

"Дочка" РЖД "РЖД-Недвижимостъ" займется модернизацией московских вокзалов и развитием прилегающих к ним территорий, привлекая к проектам инвесторов. Только на смене градостроительного статуса недвижимости РЖД заработают более 10 млрд руб.

Как РЖД планируют заработать на застройке вокзалов

"РЖД-Недвижимость" (100-процентная "дочка" РЖД) планирует заняться модернизацией московских вокзалов и застройкой прилегающих к ним территорий, в том числе - жильем. Эту идею обсуждали на заседании инвестиционного комитета РЖД в понедельник, 16 августа, сообщили РБК два источника, близких к его участникам.

Речь идет о развитии Киевского, Белорусского и Курского вокзалов с территориями полосы отвода железнодорожных путей до Третьего транспортного кольца, Савеловского вокзала совместно с грузовым двором "Москва-Бутырская", а также грузового двора "Москва-Митьково-2" в Сокольниках. Общая площадь этих территорий составляет 177 га, из которых на вокзалы и перроны приходится 22,9 га. Целью модернизации РЖД видят увеличение пропускной способности вокзалов, повышение комфорта пассажиров, увеличение налоговых поступлений от реализации бизнес-проектов, говорят оба собеседника.

"РЖД-Недвижимость" создана в августе 2018 года, ее гендиректор, согласно СПАРК, - Борис Имас. Источники РБК называют его человеком, близким к семье бизнесмена Аркадия Ротенберга. Имас работал в ликвидированном "Газкомплектсервисе", который "Новые известия" связывали с компанией "Стройгазмонтаж" Ротенберга. Представитель Ротенберга опроверг его связь с Имасом.

Планируется, что департамент корпоративного имущества РЖД заключит с "РЖД- Недвижимостью" генеральный договор на управление этими девелоперскими проектами на 2020 год. В дальнейшем монополия рассчитывает заработать на продаже инвесторам прав застройки территорий. По оценке РЖД, кадастровая стоимость участков, после того как их градостроительный статус изменится и позволит строить на них коммерческую и жилую недвижимость, возрастет с 704 млн до 7-10 млрд руб. Именно в этой разнице монополия пока измеряет экономический эффект от развития территорий.

Представитель РЖД отказался от комментариев. Однако недавно монополия заключила подобное соглашение о развитии территории Рижского грузового двора в Москве с "Дом. РФ", входящей в госкорпорацию ВЭБ.РФ. Партнеры будут застраивать территорию бывшей промышленной зоны административными, коммерческими и жилыми объектами. В частности, планируется построить новую штаб-квартиру РЖД и жилой комплекс, объем инвестиций эксперты оценивают в 100-200 млрд руб.

На подписании соглашения с "Дом.РФ" в июне 2019 года глава РЖД Олег Белозеров заявлял, что у компании "только в Москве на сегодняшний момент 60 зданий - 360 тыс. кв. м". "Мы очень большой собственник и располагаемся в зданиях, которые построены 30-40 и более лет назад. Технологии идут вперед, и, чтобы обеспечить новый уровень информатизации, цифровизации, нам необходимы новые условия", - пояснял тогда он.

Представитель РЖД не стал комментировать, планирует ли компания привлечь "Дом. РФ" к новым девелоперским проектам.

Как нужно изменить законодательство

Сейчас земли в полосе отвода железнодорожных путей находятся в федеральной собственности и переданы РЖД на праве долгосрочной аренды. Компания платит государству не более 170-200 млн руб. в виде арендной платы в год (по ставкам, определенным Минэкономразвития) за всю принадлежащую ей территорию 0,9-1 млн га. При этом она получает от сдачи участков в субаренду в два-три раза больше - 600-700 млн руб. в год. 96-99% субарендных доходов РЖД приходятся на сдачу в аренду незастроенных земельных участков. Как правило, они предоставляются по рыночным ставкам, часто по итогам аукционов.

5 августа Минтранс предложил внести изменения в Земельный кодекс и создать институт развития железнодорожных территорий. Акционерами института должны стать РЖД и "Дом.РФ". Предполагается, что структура будет разрабатывать концепции развития территорий в полосе отвода, приобретать в собственность участки, а также передавать их в субаренду и безвозмездное пользование или продавать без торгов. Сейчас торги являются одной из опций, но не обязательным условием.

В своих поправках ведомство предложило через институт развития передавать землю или недвижимость РЖД в собственность инвесторов без необходимости получать одобрение правительства. "Значительная часть территорий крупных городов, относящаяся к полосе отвода железнодорожного транспорта, занята ограниченными в обороте объектами железнодорожной инфраструктуры (вокзальные комплексы, грузовые дворы), образующими промышленные зоны и требующими модернизации", - сообщала пресс-служба "Дом.РФ". Изменения законодательства должны помочь привлечь средства частных инвесторов, говорилось в ее сообщении. За РЖД предлагается сохранить территории, где располагаются объекты, обеспечивающие перевозки.

Как РЖД будут работать с инвесторами

"Эффективнее всего, на мой взгляд, продать высвобождаемые участки под застройку профессиональным девелоперам на торгах, а полученные деньги использовать для модернизации вокзалов. Другие схемы, например, когда инвестор за получаемый участок сам вкладывается в реконструкцию вокзала, - это натуральный обмен, который доказал свою неэффективность еще до нашей эры", - сказал РБК Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group, которая управляет Курским вокзалом и занималась эксплуатацией региональных железнодорожных платформы и вокзалов.

По оценке регионального директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислава Николаева, при продаже территорий РЖД цена 1 га может составить 100-200 млн руб. Соответственно, за 150 га монополия может получить 15-30 млрд руб. Но, предполагает Николаев, на продажу может быть выставлено меньше 150 га, поскольку часть этой территории необходима для сохранения железнодорожной инфраструктуры.

Плотность застройки, по оценке Colliers International, может составить 25-35 тыс. кв. м на 1 га. Таким образом, всего на освобождающихся территориях РЖД можно будет построить около 4-5 млн кв. м недвижимости.

По мнению Николаева, наиболее целесообразно строить на привокзальных территориях жилую недвижимость, апартаменты и бизнес-центры. Самой интересной территорией он называет зону у Белорусского вокзала, так как участок граничит с существующей застройкой и площадками, которые в ближайшее время будут использованы под офисную и жилую застройку. Вблизи этого вокзала уже идет строительство офисных центров, например "Тверская Плаза" от AFI Development на Грузинской улице, напоминает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович.

"Самые интересные площадки - зоны вокруг Киевского и Белорусского вокзалов. Они находятся на наиболее востребованных западном и северозападном направлениях, где аккумулировано более трети спроса на новостройки бизнес- класса", - говорит Роганович. Территории в районе Курского и Киевского вокзалов, по его словам, эффективнее всего использовать под офисную застройку.

Источник: РБК