Апартаменты Петербурга: рекорды побиты, война не состоялась
Рынок апарт-комплексов Петербурга переживает настоящий бум. Эксперты говорят о небывалом приросте новых проектов и пророчат апартаментам новые рекорды. Этому не мешает ни объявленная городскими властями война псевдо-жилью, ни застрявшая в недрах Госдумы инициатива по признанию апартов жилой недвижимостью. LIVING разобрался, что ожидает рынок апартаментов в Петербурге и насколько выгодно вложение в этот сегмент.
Опережающими темпами
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в первом полугодии 2019-го рынок апарт-отелей получил очередной виток развития. «В продажу вышло рекордное количество объектов – около 10 тыс. номеров, то есть объем строительства вырос более чем в полтора раза», – комментирует эксперт.
Кроме количественного прироста предложения апарт-проектов на рынке заместитель генерального директора ООО «Союз-Инвест-Девелопмент» Владимир Федоров обращает внимание на укрупнение предложения в составе самих апарт-проектов. Проекты-«тысячники» с предложением на тысячу и более юнитов стали активно появляться на рынке вслед за апарт-проектов YE’S на улице Хошимина в Выборгском районе, стартовавшем в 2011-м и объединившем 975 апартаментов. К этому дню в Санкт-Петербурге насчитывается уже 13 проектов-«тысячников» на 25 607 лотов.
Всего же в городе на Неве, по данным Владимира Федорова, располагается 56 апарт-проектов, в состав которых входит 35 151 юнит. Рынок развивается в двух направлениях: апарт-отели для проживания (29 апарт-комплексов) и сервисные апарт-проекты (27 проектов).
Апарт-отели для проживания представляют собой аналоги жилья. Такие проекты появляются в местах, где строительство жилья по как-либо причинам запрещено. Но в отличие от обычных ЖК собственник может сделать в апартаментах только временную регистрацию. Кроме невозможности постоянной прописки и, как следствие, дальнейших трудностей при обращении за медицинской помощью и устройстве детей в образовательных учреждения, у таких новостроек еще один минус. Речь идет о более высоких коммунальных платежах в ходе эксплуатации. Частично плату за ЖКУ компенсирует более низкая цена апартаментов в сравнении с квартирами.
Сервисные апартаменты появляются также там, где построить жилье невозможно. Однако этот вид недвижимости ориентирован не на проживание купивших там апартаменты, а на получение ими прибыли. Таким образом покупатели апартов становятся инвесторами, для которых девелоперы разрабатывают программы доходности. Управлять апарт-отелем после сдачи будет УК. Правда, в случае с сервисными апартаментами функционал управляющей компании расширяется: ей придется следить не только за ЖКУ, но и искать арендаторов, предоставлять им на территории комплекса гостиничные услуги и делить доходы между собой и собственниками апартаментов.
Территориально апарт-проекты представлены в 12 из 18 районов города. Ознакомиться с расположением конкретных комплексов апартаментов и их удаленностью от метро, а также информацией о количестве запроектированных юнитов и этапе реализации, можно на карте, подготовленной специалистами Лаборатории качества городской жизни QULLAB Университета ИТМО. Красным отмечены завершенные проекты, оранжевым – реализуемые.
Данные предоставлены заместителем генерального директора ООО Союз-Инвест-Девелопмент» Владимиром Федоровым
Как отмечает географ и специалист Лаборатории качества городской жизни QULLAB Университета ИТМО Мария Подкорытова, за последние пять лет предложение по запланированным объектам сдвинулось к юго-востоку Петербурга. В то же время увеличился объем предложения в новых объектах, и в среднем вдвое уменьшилось расстояние от апарт-отеля до транспортного узла. При этом новые проекты «прижимаются» к станциям метрополитена, о чем, например, свидетельствуют апарт-комплекс VALO в районе метро «Бухарестской» и инвест-отель IN2IT напротив вестибюля «Купчино».
Говоря о локализации предложения, Владимир Федоров в свою очередь замечает, что в силу места расположения и наличия объектов внешней инфраструктуры для развития апарт-проектов с программами проживания, здорового образа жизни и санаторно-курортного обслуживания более всего подходит Курортный район. «Василеостровский и Выборгский районы обладают характеристиками, способствующими развитию апарт-проектов с программами доходности, учитывая традиционную востребованность соответствующего предложения на рынке аренды», – добавляет эксперт.
Для развития же апарт-проектов с программами доходности качественными предпосылками обладает Московский район. С одной стороны, по версии Urban Awards этот район признан самым комфортным для проживания, с другой, благодаря аэропорту Пулково и автодорогам «Россия» и «Псков» считается южными воротами в город.
Ольга Трошева также называет Московский район в числе локаций, наиболее активно застраиваемых апартаментами. На юге Московского района, а также в Невском районе на правом берегу Невы и около станций метро «Бухарестская» и «Парнас», по уточнению эксперта, строится более половины объектов.
Если Московский район лидирует по объему предложения и количеству запланированных проектов, то по завершенным апарт-комплексам первенство принадлежит Петроградскому району, где насчитывается девять объектов.
Данные предоставлены заместителем генерального директора ООО Союз-Инвест-Девелопмент» Владимиром Федоровым
Цена вопроса и возможная прибыль
Львиная доля, а именно 63% петербургских проектов апартаментов, по уточнению Ольги Трошевой, – сервисные. В спросе на этот вид недвижимости приходится 56%. Как правило, сервисные апартаменты дороже апартаментов-аналогов жилья. Так, средняя цена «квадрата» в спальном районе, по данным «Петербургской Недвижимости», составляет 104 тыс. руб. в сервисных против 96 тыс. руб. в комплексах с программами проживания. В статусных же локациях, вроде Московского проспекта, средняя цена равна 146 тыс. руб. за кв. м против 140 тыс. руб.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер замечает, что рынок очень гибкий и не всегда можно разграничить апартаменты для жизни и доходные продукты. Именно из-за сложности сегментации и определения четких параметров возникли в свое время планы об изменении законодательства, приравнявшего бы апартаменты к жилью. Обсуждение этой возможности шло не один года, но в конце прошлой осени, кажется, была поставлен точка. Автор законопроекта о приравнивании апартаментов к жилью, бывший депутат Александр Сидякин, ныне руководитель администрации главы Республики Башкортостан, отозвал документ, из-за чего проект закона сняли с рассмотрения Госдумы.
А началось всё со строительства апартаментов на участках, где жилье построить было невозможно. «Но ряд компаний-первопроходцев решили возводить апартаменты не для жизни, а полноценные гостиницы – апарт-отели в концепции доходного продукта», – вспоминает Екатерина Тейдер. В результате стоимость апартаментов была ниже стоимости жилья, в то время как доходные продукты оказалась по цене выше, чем просто апартаменты. «Поэтому некоторые инвесторы и девелоперы осознанно выбирают путь реализации апарт-отелей как доходного продукта, что позволяет им получать дополнительную маржинальность», – поясняет Екатерина Тейдер.
Номера в сервисных апарт-отелях, по словам Ольги Трошевой, приносят владельцам доход в среднем 8-11% годовых. Это прибыль, которую владельцы получают после уплаты всех обязательных платежей и вознаграждения управляющей компании. Чтобы не попасть впросак с доходностью, эксперт рекомендует инвесторам при покупке обращать внимание на расположение, уровень обслуживания, наличие инфраструктуры, а также опыт и надежность управляющей компании.
Екатерина Тейдер также замечает, что не у всех участников рынка есть опыт управления апарт-отелями как обычными отелями: «Поэтому многие заявленные показатели доходности для собственников не имеют фактических подтверждений, так как для ряда девелоперов подобные проекты – это первый опыт работы с таким форматом и в будущем им придется приложить большие усилия, чтобы выполнить заявленные обязательства. Крупные игроки рынка уже создают свои управляющие компании, кто-то рассматривает совместные проекты со специализированными управляющими компаниями».
Наряду с ценой для потребителя, приобретающего апартаменты для проживания, также важны гибкость архитектурно-планировочных решений и возможность купить недвижимость в локации, где ограничено или запрещено строительство жилья.
«Формат «апартаменты для аренды» – предоставляет выгодные возможности для инвестиций, характеризующиеся показателями доходности, превышающими многие другие инвестиционные инструменты», – добавляет Владимир Федоров.
Перспективы апарт-комплексов
Как бы то ни было, рынок обоих видов апартаментов растет и развивается. И в настоящий момент, по мнению Владимира Федорова, ни спрос, ни предложение не сформированы в полной мере.
«В перспективе ближайших 5-7 лет насыщения рынка апарт-проектами, как с программами проживания, так и с программами доходности, не ожидается», – говорит эксперт, подтверждая свои слова тем, что к выходу на рынок готовятся еще несколько проектов различного уровня. В списке будущих новинок есть «заторможенные» проекты, в отношении которых решаются вопросы с исходно-разрешительной документацией либо уточняются проектные нюансы.
Прирост предложения и укрупнение проектов в Петербурге обусловлены привлекательностью как для девелоперов, так и для покупателей. Первым, как поясняет Владимир Федоров, нравятся «экономические» и «градостроительно-планировочные» основания – нет отчислений на социальную инфраструктуру, но есть возможность использовать под развитие апарт-проектов интересные территории. При этом девелоперам по душе основания в части «проектных решений», среди которых большая свобода планировочных решений.
Отметим, что из-за того, что в проектах апартаментов могут не учитываться транспортная доступность и обеспечение комплексов соцобъектами, в Смольном объявили войну этому сегменту рынка недвижимости. Призыв прекратить застройку города апартами прозвучал от врио губернатора Александра Беглова в конце прошлого года. Однако дальше слов, кажется, дело так и не пошло.
На развитие рынка апартаментов, по мнению Екатерины Тейдер, повлияет и запрет на размещение хостелов в жилых домах: «И та аудитория, что рассматривала такой вариант размещения в путешествиях, сможет найти альтернативу в том числе и в апарт-отелях».
В заключение эксперты замечают, что спрос будет не только расти, но станет еще и более дифференцированным. В будущем прогнозируется выведение на рынок новых форматов, основанных на социальных трендах и шеринг-экономике. Последняя представляет собой модель, при которой собственность и услуги приобретают не для личного пользования, а берут напрокат или в аренду по мере необходимости, как это уже происходит с автомобилями.