Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • NB Management
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Facility Management
    • IT-проекты

Выше стропила, строители. Минимальную высоту квартир в массовом жилье приведут к стандарту

Во второй половине XIX — начале XX века в строящихся в Петербурге доходных домах, не считая особняков состоятельных горожан, высота потолков была не ниже 3,2 м. В домах советской постройки 1960–1980–х годов — хрущевках, домах–кораблях 600–й серии и других — люди живут с потолками 2,5 м. Сейчас встречаются и новые жилые комплексы, даже комфорт– и бизнес–класса, построенные в хорошей локации, но с высотой потолков 2,65 м. Впрочем, это исключение. "Сегодня стандартная высота потолков в новостройках — 2,75 м. Но можно еще найти на рынке проекты, которые начинали проектироваться несколько лет назад, где высота потолков — 2,5–2,6 м. Это преимущественно проекты бюджетного сегмента", — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

"На сегодняшний день квартиры и помещения в многоэтажных домах имеют самые разные планировки, а в процессе строительства применяются современные технологии. За счет этого обеспечивается довольно широкая вариативность в габаритах помещений — например, высота потолков в офисе может основательно "плавать". Разнообразие позволяет выбирать квартиры в широчайшем диапазоне", — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Существующий ныне стандарт высоты потолка в пределах 2,7 м — очень осознанная и обоснованная цифра. "Шаг этажа в массовом сегменте равен 3 м, из которых 30 см — это ширина перекрытия, плюс несколько сантиметров закладывается под отделку (или под навесные потолки). К нему привязан целый ряд конструктивных и нормативных параметров дома: от размера стандартного лестничного марша и других сборных конструкций до соответствия нормам пожарной безопасности", — объясняет директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.


Без кардинального изменения конструктива компенсировать эту разницу можно будет либо за счет уменьшения толщины перекрытия (прощай звукоизоляция), либо за счет значительного увеличения себестоимости проекта (прощай доступность), говорят эксперты. Поэтому увеличение потолков — инициатива излишняя. "Для новостроек сегмента масс–маркет высота потолков не является ключевой характеристикой, часто клиентам достаточно высоты 2,65 м", — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

"Нельзя сказать, что высота потолка — это какая–то жизненная необходимость, но, безусловно, чем потолок выше, тем в квартире светлее, просторнее, появляется больше возможностей по дизайну. В целом я бы не сказал, что в России есть сейчас какие–то проблемы с высотой потолков. Потолки 2,5 м уже никто не проектирует, как в случае с хрущевками. А в целом все упирается в класс жилья", — рассказывает Роман Строилов, директор по развитию, партнер "М2Маркет".

Стандарты строительства и проектирования жилых домов разрабатывались более 50 лет назад. "Сейчас они устарели и не соответствуют современным требованиям, поэтому вполне логично и ожидаемо, что Минстрой готовит им замену. Строительные компании должны возводить комфортные для проживания дома, задавая новый уровень и качество жизни, формируя новые стандарты", — полагает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. По его мнению, высота потолков — не единственный стандарт, который должен быть пересмотрен. "Остро стоит вопрос благоустройства придомовой территории. Лишь малая часть застройщиков Петербурга готова предложить покупателям не только квадратные метры, но и полноценную жилую среду с детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами и минимальной инфраструктурой", — уверен застройщик.

С ним согласна часть экспертов, которые также считают, что в современных домах низкие потолки неприемлемы.

"Сейчас многие покупатели устанавливают в квартире системы кондиционирования или дополнительной вентиляции, делают шумоизоляцию. Все это, безусловно, "съедает" высоту потолков. Кроме того, за последние 50 лет средний рост человека в России увеличился примерно на 10 см. Так что потолки 2,7–2,8 м — это оптимальный минимум, который позволяет человеку с ростом, например, 190 см чувствовать себя в квартире комфортно", — уверена Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела". "Строгой градации высоты потолков по классам недвижимости нет, однако субъективно клиенты, которые хотят приобрести квартиру в доме бизнес–класса, хотят видеть потолок не менее 2,8 м, в элитном сегменте — от 3 м и т. д., в комфортклассе популярная высота потолков — порядка 2,7 м", — подтверждает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимости Becar Asset Management.

Кроме психологического комфорта надо учитывать и вполне физический аспект: всевозможные испарения, выдыхаемый углекислый газ и прочий грязный воздух концентрируется примерно в метре от потолка. То есть при низких потолках 2,5–2,6 м как раз в районе головы человека среднего роста.

"Если вентиляция помещений недостаточна, что теперь из–за стеклопакетов не редкость, то подобные условия, очевидно, не приносят пользы здоровью", — говорят эксперты.

Введение стандарта неизбежно приведет к росту цен, убеждены застройщики. "При ограничении высотности выход жилья с 1 м2 земли уменьшится. Параллельно увеличатся затраты на строительные материалы. Для многих категорий граждан цена остается ключевым фактором, влияющим на принятие решения о покупке квартиры. Принуждать таких людей покупать более качественный продукт дороже — значит спровоцировать снижение спроса", — полагает Алексей Чижов, руководитель департамента инноваций и развития продукта AAG. "За счет увеличения минимальной высоты потолка в целом дом может потерять один–два этажа, то есть сотни или тысячи квадратных метров продаваемой площади. А это уже негативно скажется на финансовой модели проекта, а значит, в конечном счете на стоимости квартир в доме с уменьшенным количеством этажей", — подсчитывает госпожа Агеева. "Кроме того, в разных районах города есть свои высотные ограничения, и увеличение высоты потолков приводит к потере целого этажа, на котором можно было бы создать квартиры", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Впрочем, большинство застройщиков придерживаются мысли, что дополнительное регулирование здесь излишне. "Думаю, это тот случай, когда рынок способен самостоятельно регулировать параметры продукта и без законодательных нововведений", — резюмирует Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании "Северный город".

Подписаться на мероприятия