Дом для машины
Дома без парковочных мест в Петербурге сегодня строить нельзя. Однако не все жители новостроек пользуются паркингами, предпочитая ставить машины под окнами. Почему так происходит, в какую цену обходится покупателю и застройщику двор без машин, и в какую сторону будет развиваться ситуация — в материале РБК+.
Географический срез
Двор без машин — уже привычная черта современных жилых комплексов, начиная от комфорт-класса. Это удобно для жителей и повышает привлекательность квартала, но только в том случае, если застройщик тщательно продумал логистику, в частности, грамотное размещение парковочных мест. За количество этих мест отвечает законодательно закрепленный норматив, который в Петербурге составляет одно машиноместо на 80 кв. м жилья.
Плоскостные парковки постепенно уходят в прошлое — они занимают слишком много драгоценной для застройщика земли. «С учетом тенденций по максимизации использования участков, а также трендов на создание комфортабельной и безопасной придомовой территории все большая доля парковочных мест в новостройках размещается в структурных паркингах: заглубленных и полузаглубленных, стилобатных наземных, многоярусных наземных», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
При этом в Ленобласти, где земля дешевле, застройщики предпочитают отдельно стоящие парковки в обособленных помещениях — их себестоимость намного ниже подземных. В Петербурге, где, с одной стороны, дороже земля, а с другой — строже нормативы по обеспеченности машиноместами, встретить подземный паркинг можно гораздо чаще, говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Еще один важный момент — в городе активно развивается комплексное освоение территорий на несколько десятков тысяч человек, а в таких местах преобладают комбинированные парковочные места — и подземные, и гостевые, и отдельно стоящие многоэтажки. Цены на них, соответственно, разные. Так что, каждый может позволить себе место «по карману», — добавляет эксперт.
Ценовой вопрос
Выбор парковочного решения во многом зависит от класса недвижимости. «В проектах, начиная от комфорт-класса, застройщики стараются обеспечивать подземные парковки. Это достаточно удобно и, как показывает наш опыт, заглубленные паркинги с прямым доступом из лифтового холла продаются лучше, даже несмотря на то, что они дороже. В проектах масс-маркета, где экономика не позволяет строить большое количество подземных парковок, застройщик преимущественно возводит отдельно стоящие или пристроенные паркинги. Они могут быть дешевле на 30-40%», — отмечает замгендиректора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков. По его словам, отдельно стоящая парковка сегодня может обойтись в 800 тыс. руб. — 1 млн руб., а подземная — от 1,3 млн руб.
Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» (Главстрой Санкт-Петербург) Юлия Ружицкая назвала более широкий диапазон цен. «Стоимость паркингов колеблется от 300 тыс. руб. за машиноместо в удаленных городских локациях до 1,5 млн руб. и выше в элитных жилых комплексах в центре Санкт-Петербурга. Средняя стоимость парковочного места в проектах масс-маркета составляет 400-450 тыс. рублей. Помимо категории недвижимости и расположения новостройки на цену машиноместа влияет стадия готовности объекта», — отметила она.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина добавила, что цена машиноместа в многоэтажном паркинге зависит также от этажа. «Наибольший интерес представляют нижние этажи, как наиболее удобные. Но их стоимость достаточно высока, поэтому в первую очередь покупатели выбирают средние этажи как более доступные по цене и при этом достаточно удобно расположенные», — рассказала она.
В зависимости от класса отличаются и темпы продаж машиномест в жилых комплексах. «Для покупателей в проектах классов «бизнес» и «премиум» наличие парковочного места крайне важно, и машиноместа приобретаются еще до сдачи новостройки в эксплуатацию. В сегменте массового спроса вопрос с парковкой менее критичен, поскольку она необходима не всем жильцам. Чаще всего, к моменту ввода комплекса в эксплуатацию около 50% машиномест остаются непроданными», — отметил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Другие девелоперы тоже говорят о низкой заполняемости паркингов в масс-маркете, но называют иные причины. «В сегменте массового спроса жители предпочитают парковать автомобили под окнами своего дома, в проездах между домами, что нередко ухудшает комфорт проживания остальных жителей нового квартала», — замечает Юлия Ружицкая.
И дело не только в культуре парковки, но и в финансовом вопросе. «Места раскупаются на протяжении двух-трех лет после ввода комплекса в эксплуатацию, когда жители осознают необходимость в таком объекте. Также за это время люди успевают погасить часть расходов на ремонт, мебель, кто-то закрывает ипотечный кредит. Таким образом, у жителей появляется возможность подумать об улучшении условий проживания и покупке машиноместа», — отмечает Наталья Кукушкина.
Осознанная необходимость
Для застройщика паркинг — осознанная необходимость, а не способ заработать, говорят девелоперы. По словам Андрея Панькова, покупателю машиноместо продается практически по себестоимости. С ним согласен и Ян Фельдман: «При строительстве паркингов любого вида нет эффективных решений — это всегда дорогостоящая история для девелопера».
С другой стороны, как подчеркнул Игорь Кокорев, подземные или наземные многоярусные паркинги нельзя рассматривать в отрыве от жилого комплекса, в составе которого они реализуются: без наличия достаточного паркинга в некоторых случаях будут заметно хуже продажи. Кроме того, как полагает Катерина Соболева, скорее всего, застройщики еще на этапе строительства закладывают стоимость парковочного места в стоимость квадратного метра.
«Реализация концепции свободных от машин дворов или интересного проекта благоустройства, безусловно, влияют на стоимость строительства, но при комплексном освоении территории, благодаря масштабу проекта, на конечной цене квадратного метра это отражается незначительно», — прокомментировал нюансы ценообразования Ян Фельдман. Кроме того, по его словам, потребитель готов увеличить бюджет покупки за качественный проект, продуманную до мелочей концепцию, если она нашла у него эмоциональный отклик.
Дружелюбная концепция
Продуманная концепция предусматривает, в том числе, «дружелюбный» внешний вид паркинга. «Все чаще кровля заглубленного или подземного паркинга становится площадкой для интересных ландшафтных проектов», — приводит пример Ян Фельдман. По его словам, если еще несколько лет назад такие инициативы застройщиков вызывали у жителей и управляющей компании опаску, несмотря на отсутствие какого-либо законодательного запрета на высадку кустарников и деревьев, то сейчас такое решение встречается часто. Главное — правильно подобрать растения с небольшой корневой системой, добавляет Фельдман.
Интересное решение для отдельно стоящих паркингов приводит Наталья Кукушкина — вертикальное озеленение. «Для того, чтобы застройщики стали активно прибегать к такому решению, необходимо включить вертикальное озеленение в общую площадь озеленения ЖК. Тогда «зеленые стены» будут появляться во многих проектах. А на освободившейся горизонтальной площади можно было бы создать дополнительные объекты для жителей, например, детские и спортивные площадки», — отмечает Кукушкина.
Кроме того, по словам представителя ЦДС, паркинги сегодня — уже не просто «домики для машин». Так, на первом этаже могут располагаться коммерческие помещения, что позволяет интегрировать паркинг в пешеходные потоки.
Отдаленная перспектива
Прогнозы на дальнейшее существование паркингов отличаются в зависимости от горизонта прогнозирования. «Пока уровень автомобилизации в Санкт-Петербурге продолжает расти, потребность в паркингах в ЖК также будет сохраняться», — уверен Игорь Кокорев. Кроме того, по его мнению, с распространением электромобилей вырастет спрос на машиноместа с возможностью подзарядки — ночью, по пониженному тарифу.
В более отдаленной перспективе развитие общественного транспорта и каршеринга могут привести к тому, что количество личных автомобилей снизится и потребность в паркингах тоже. «Сейчас стремительно развивается рынок каршеринга, и многие пересматривают свои мировоззренческие модели и отказываются от владения автомобилем. Если эта тенденция будет преобладать со временем, дефицита паркингов в жилых домах не возникнет», — отмечает Андрей Паньков.
Сами девелоперы видят для себя выгоду этого тренда и участвуют в его развитии. «Мы ведем переговоры с несколькими компаниями по организации каршеринговых стоянок», — заключил Ян Фельдман.