8-800-222-61-22
Напишите нам
RU
28 Сентября 2021

Чем отличаются апартаменты от квартиры и что предпочесть?

Апартаменты появились не так давно, но уже прочно заняли свою нишу. Покупателю, далекому от тонкостей рынка, не всегда понятны их особенности.

Апартаменты — это одновременно и жилье (ведь в них можно жить), и коммерческая недвижимость. Владельцу придется оплачивать услуги ЖКХ и налоги по более высокой ставке, но не удастся оформить постоянную регистрацию, а по соседству может вдруг открыться офис.

Мы собрали основные критерии, по которым апартаменты можно сравнить с жильем и понять, что нужно именно вам.

Стоимость

Это главный критерий в условиях растущих цен на недвижимость. И тут апартаменты долгое время были на коне: в среднем они на 10–15% дешевле аналогичной по площади и локации квартиры. Это своеобразная компенсация их нежилого статуса и невозможности оформить в них постоянную регистрацию. Тем, кому она не нужна, покупают апартаменты для проживания, утверждает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. Сохраняется эта разница в цене и на вторичном рынке.


Впрочем, в последнее время этот разрыв между квартирами и апартаментами сокращается, особенно на фоне новостей о предстоящей «легализации» апартаментов, что позволяет застройщикам повышать на них цены, замечает эксперт.

Правовой статус

С квартирами все понятно — это жилье. К строительству жилья предъявляются определенные требования, о которых мы поговорим дальше. С правовым статусом апартаментов все не так прозрачно.

Разговоры о том, что апартаменты нужно юридически приравнять к жилью, идут уже не первый год. Катализатором этого процесса во многом стала Москва, где апартаменты строятся как аналог квартиры. При этом вокруг нет ни детских садов, ни школ, ни поликлиник — коммерческие объекты этого не требуют.

Закон о статусе апартаментов должен уравновесить жилую функцию и социальную инфраструктуру поблизости. Но непонятно, как быть, во-первых, с уже построенными апартаментами, а во-вторых — с сервисными отелями, которые фактически являются аналогами гостиниц.

Решение этого вопроса постоянно откладывается: закон должен был быть принят еще в 2016 году. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин недавно заявил, что законопроект о статусе апартаментов планируется внести на рассмотрение Госдумы этой осенью. В начале сентября 2021 года замглавы Минстроя Никита Стасишин прокомментировал, что ведомство еще не определилось со статусом построенных апартаментов.

Предложение

По данным Аналитического Центра Циан, на первичном рынке Москвы в продаже доступно около 4,2 тыс. апартаментов, или 12% всего рынка. В Санкт-Петербурге выбор чуть меньше: порядка 2,7 тыс. лотов, или 7% предложения от застройщиков.

В Москве на покупку апартаментов приходится 6–9% общего объема продаж, в Петербурге — 3–9% (данные за последний год). Эта разница объясняется особенностями рынка.

В Москве большая часть апартаментов — фактически аналог жилья, люди покупают такие объекты для собственного проживания.

В Петербурге подавляющее большинство апартаментов — сервисные, предназначенные для инвестиций. Для собственного проживания здесь приобретается только каждый десятый апартамент.

Покупка в качестве инвестиции

Кстати, об инвестициях. Для дальнейшей сдачи в аренду приобретают и квартиры, и апартаменты. В случае сдачи жилья владельцу приходится самостоятельно заниматься поиском арендатора, подготовкой квартиры, организовывать уборку и мелкий ремонт, подписывать договоры, проверять, все ли в порядке, взаимодействовать с соседями и следить за регулярностью выплат.

В отличие от квартир, апартаменты бывают сервисными — изначально созданными для сдачи в аренду. Они располагаются в апарт-отелях, которые, по сути, похожи на обычные гостиницы: здесь есть лобби, ресепшен, всевозможные сервисы (от фитнес-зала и салона красоты до доставки в номер еды, вызова такси или уборки) и своя управляющая компания, которая берет на себя все заботы — от поиска арендаторов до ремонта. Владелец юнита лишь получает доход, отдавая управляющей компании около четверти прибыли.

Плюс квартиры в этом случае — лишь в том, что в нее можно в любой момент заселиться самому. Если таких планов нет — лучше предпочесть сервисные апартаменты, поскольку доходность будет выше (в среднем 8–11% годовых против 5–8% при сдаче жилья).

Но даже несервисные апартаменты более выгодны для сдачи в аренду по сравнению с квартирой. «Ставка аренды для апартаментов такая же, как и для квартир, но вложения окупятся быстрее, — комментирует Виктория Кирюхина. — Во-первых, за счет более низкой цены, во-вторых, за счет сокращения бюджета путем мелкой нарезки площадей. Поскольку формально апартаменты не жилье, девелоперы предлагают варианты и по 10–15 кв. м, что непредставимо при строительстве квартир».

Постоянная регистрация

Хотя институт прописки был упразднен, постоянная регистрация — это то, что дает возможность выбирать детский сад, школу, поликлинику, быстро оформить нужные документы и иметь социальные бонусы от региона, в котором оформлена такая регистрация. Обучение и лечение иногда доступны и по временной регистрации, но в большинстве случаев постоянная позволяет чувствовать себя увереннее и решать вопросы быстрее.

В апартаментах разрешено оформлять только временную регистрацию. В отличие от квартиры (жилья), постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя.

Перепланировка

Апартаменты — нежилое помещение, поэтому требования к перепланировке в нем не такие строгие, как в жилье. Спальни и кухни могут находиться в любом месте апартаментов, в то время как с перепланировкой квартир все сложнее: мокрые зоны — только над мокрыми, жилые — над жилыми. Согласовать перепланировку в апартаментах проще, чем в квартире.

Банкротство застройщика

Апартаменты и жилые помещения продаются по одним и тем же договорам долевого участия. Но в случае банкротства застройщика вопрос о правах на них зависит от правил, по которым привлекаются денежные средства дольщиков.

При использовании эскроу-счета ситуация для обоих случаев одинаковая: денежные средства на таком счете не признаются собственностью застройщика, пока он не достроил объект, объясняет Дмитрий Некрестьянов, адвокат, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». При банкротстве застройщика дольщик вправе просто забрать средства со счета эскроу и остаться со своими деньгами, хотя и без объекта недвижимости — апартамента или квартиры.

При банкротстве застройщика, продававшего объект по старым правилам, без использования счета эскроу, подход принципиально отличается: выплаченные деньги переданы застройщику — маловероятно, что удастся их получить обратно.

Владельца недостроенной квартиры в этом случае могут включить в специальный реестр дольщиков-кредиторов, которые претендуют на получение квартиры после ее достройки предусмотренным законом о банкротстве способом, говорит Дмитрий Некрестьянов.

Для апартаментов такой возможности нет — дольщики с ДДУ, заключенными по старым правилам, вправе претендовать исключительно на возврат денег и включаются в реестр кредиторов на общих основаниях. Проще говоря, рискуют не получить ничего или лишь незначительную часть своих денег.

Использование под коммерцию

Апартаменты имеют массу послаблений в списке возможного использования: в них можно обустраивать и медицинские кабинеты, и гостиничные номера, и офисы. А еще в них допускается зарегистрировать юридический адрес.

С квартирами такое не пройдет. Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, использование жилого помещения в бизнес-целях допускается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (соседей). Размещение в жилом помещении гостиницы законом и вовсе запрещено. На апартаменты такие требования не распространяются — разрешение соседей не требуется.

Кстати, о соседях. Закон о тишине не распространяется на проживающих в апартаментах. Поэтому если ваши соседи устроят ночную вечеринку с музыкой и песнями, придется терпеть.

Расположение

Здесь снова выигрывают апартаменты. Дело в том, что в интересных локациях (например в центре города) часто действуют регламенты, не позволяющие строить там жилье. Апартаменты — коммерческая недвижимость, которую разрешено строить на таких участках.

«В престижных исторических районах и в уникальных объектах с элементами культурного наследия могут располагаться именно элитные апартаменты, — подтверждает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. — Доля апартаментов в структуре московского предложения этого сегмента составляет 51% по итогам I полугодия 2021-го и в целом за последние несколько лет варьировалась незначительно».

Инфраструктура

Как мы уже сказали, при строительстве апартаментов девелопер не обязан возводить социальные объекты. Выходит, что численность жителей в районе выросла, но ни мест в детских садах или школах, ни новых врачей в поликлиниках не прибавилось. В итоге возникает перегруз социальной инфраструктуры.

В первую очередь это неудобно самим жителям новых апарт-комплексов. Если во дворе нет ни детской площадки, ни мест для отдыха — это снижает комфорт проживания. В школу ребенка приходится возить транспортом (при этом регистрация, как мы помним, временная).

Требования к строительству

При строительстве квартир требования СНиПов и строительных норм (включая, допустим, качество стройматериалов) гораздо более суровые. Так, есть требования к шумоизоляции и инсоляции — застройщик должен обеспечивать достаточную освещенность квартир, строить корпуса на определенном расстоянии друг от друга. При строительстве коммерческих помещений, которыми являются апартаменты, таких требований не выдвигается.

Счета за ЖКУ

Стоимость коммунальных услуг для владельца апартаментов выше, чем для собственника жилой квартиры. Апартаменты — коммерческое помещение, а значит, и тарифы в этом случае выше, как и для любых коммерческих объектов.

В зависимости от ряда факторов (начиная от расположения и заканчивая способом подачи горячей воды) разница достигает 15–20% не в пользу владельца апартаментов.

Капремонт, кстати, в апарт-проекте проводится полностью за счет собственников. Зато не надо платить ежемесячные взносы в фонд капремонта.

Налоговая ставка

Ежегодный налог на квартиру составляет 0,1% ее кадастровой стоимости. Аналогичная графа расходов за апартаменты — нежилые помещения — составляет уже 0,5–2%.

Для апартаментов в Москве ставка налога равна 0,5%, если они не расположены в административно-деловых или торговых центрах, их назначение не предусматривает размещения офисов, торговых точек, объектов общепита и бытового обслуживания, их кадастровая стоимость не превышает 300 тыс. рублей. Если апартаменты не отвечают ни одному из перечисленных условий, собственникам придется платить 2% в год.

Налог на апартаменты всегда выше, чем на квартиру такой же площади. Эффект немного сглаживается благодаря тому, что апартаменты дешевле квартир, но покупка недвижимости оплачивается лишь один раз, а налоги — ежегодно.

«Повышенная налоговая ставка компенсируется более низкой кадастровой стоимостью для апартаментов (по сравнению с квартирами), от которой и рассчитывается налог. Коммунальные услуги чуть дороже, но за счет более низкой стоимости самого объекта переплата по ним компенсируется на многие годы».
Виктория Кирюхина,
главный эксперт Аналитического центра Циан

Ипотека

Если получить ипотечный кредит на покупку жилья сегодня не составляет труда, то оформить ипотеку на апартаменты немного сложнее. Банки кредитуют такие покупки, более того, ставка по кредиту вполне может быть очень привлекательной и практически не отличаться от ставки на покупку квартиры.

Но все зависит от конкретного застройщика и от его связей: со сколькими банками он договорился и на каких условиях. Апартаменты кредитует ограниченное количество банков. Выбор кредитной программы явно меньше, чем в случае жилой ипотеки.

«Апартаменты сейчас удастся купить по ставке примерно 8,5–9,5%, но если покупатель — зарплатный клиент, это снижает ставку. Довольно часто застройщики заключают с банками партнерские соглашения и предлагают купить апартаменты по сниженной ставке. Первый взнос, как правило, примерно такой же, как и по квартирам, — 15–20%. Большинство банков кредитует апартаменты и понимает все перспективы этого рынка (Сбер, Абсолют-банк, Росбанк, Совкомбанк и другие)».
Катерина Соболева,
вице-президент Becar Asset Management

Госпрограммы

Апартаменты — это не жилье, поэтому льготная ипотека и другие госпрограммы — не для покупателей апартаментов. «При покупке апартаментов нельзя воспользоваться семейной и военной ипотекой, субсидиями и материнским капиталом, поскольку эти льготы даются для улучшения жилищных условий», — рассказывает Катерина Соболева.

Не возвращает государство и налоговый вычет, и это может стать существенным фактором при принятии решения. Ведь если вычет получают супруги, купившие одну квартиру, то сумма может быть очень существенной: 13% от 2 млн рублей (при единовременной покупке жилья) или от 3 млн рублей, если бралась ипотека. Вычет предоставляется обоим супругам, а значит, семейный бюджет получит в два раза больше.

Так что же выбрать?

Консервативным и семейным покупателям стоит обратить внимание на жилые объекты: здесь будет и двор, и площадки, и социальная инфраструктура. «Традиционные жилые комплексы предпочтительнее для семей с детьми, которым к тому же важна регистрация», — уточняет Виктория Кирюхина.

Тем же, кто хочет сэкономить и кому не нужен детский сад под окном, имеет смысл задуматься о покупке апартаментов. «Выбор в пользу апартаментов или квартир — всегда многофакторный вопрос с элементом личных предпочтений. Для покупателей в комфорт- и бизнес-классах основополагающим является ценовой показатель, по этой причине апартаменты могут быть более интересным вариантом», — считает Ольга Широкова.

А небольшие апартаменты в центрах деловой активности или недалеко от метро подойдут для молодых людей и временного проживания. Кроме того, это идеальный объект для инвестиций и последующей сдачи в аренду.

Источник