8-800-222-61-22
Напишите нам
RU
6 Сентября 2021

Кто кого убедил на Convince me!

2 сентября в конференц-зале БЦ «Северная Башня» состоялся дебют нового формата делового мероприятия от CRE Event – формата дебатов. «Convince me! Убеди меня» по структуре напоминает больше политическое противостояние кандидатов в процессе предвыборной гонки, за исключением большего разнообразия кандидатов и тем, а также большей динамики. Всего было представлено пять пар спикеров, а на каждое противостояние выделено по 15 минут.

Сначала о формате. На старте каждый кандидат получает по минуте на вступительное слово, в котором должен объяснить свою позицию, затем следуют вопросы модератора (по 30 секунд на каждый ответ), вопросы из зала и, наконец, вопросы спикеров друг другу. По итогам каждого противостояния в телеграм-канале CRE.Russia открывается голосование за победителя этой пары спикеров, которое длится в течение двух минут. Голосовать могут как присутствовавшие в зале эксперты, так и зрители прямой трансляции.

Темой первого раунда стало противостояние классического офиса и гибких форматов. Классику защищал Антон Мельников (Metrika Investments), а от гибких офисов и коворкингов на ринг вышел Гурген Шекоян (CODE). Разница в точках зрения оппонентов подчеркивалась не только непосредственно аргументами, но даже и внешним видом: Антон вышел в строгом классическом костюме, тогда как Гурген предстал в одеянии свободного покроя оранжевого цвета (в соответствии с корпоративными расцветками компании). Убедить кандидатам нужно было не только зрителей, но и модератора Вячеслава Холопова (Raven Russia), вопросы которого в виду специфики компании сводились к тому, в какой формат должен вкладывать потенциальный инвестор и почему. Преимущества формата коворкингов и гибких офисов в создании добавочной стоимости, а недостаток для инвестора – в меньших сроках аренды, а соответственно, большей ротации арендаторов и более высоких рисках. Впрочем, по словам Гургена, увеличение доли корпоративных клиентов в этом сегменте приводит и к увеличению средних сроков аренды. Крупные компании арендуют гибкие офисы на 3-5 лет. На стороне классических офисов сложившийся рынок с понятной динамикой, прогнозируемыми спросом и доходностью. Кроме того, как указал Антон, современные офисы уделяют ничуть не меньше внимания комфорту резидентов и так же нацелены на создание инфраструктуры. Собственный опыт Metrika в реализации Neva Towers говорит о том, что недостатка спроса на офисы классического формата в правильной локации не наблюдается, несмотря ни на какие кризисные явления.

Голосование показало, что несмотря на растущий интерес к новым форматам, классика остается в цене и в приоритете у большинства игроков рынка. С перевесом 70% - 30% победил Антон Мельников и классический формат.

Второй раунд также был посвящен сегменту офисной недвижимости. Децентрализация – это тема, о которой говорят очень давно, но при этом она остается противоречивой, так как основное строительство и основной спрос приходятся по-прежнему на ЦАО, а офисы в районе МКАД, например, не всегда становятся востребованными. За децентрализацию выступал Сергей Баранов (AFI Development), а за привычные локации – Алексей Богданов (S.A.Ricci). По словам Алексея, в Москве есть «намоленные» локации (сложившиеся деловые кластеры), которые остаются в приоритете у большинства интересантов – это ЦДР, Белорусская, Павелецкая. Даже если ставка аренды офиса в центре повысится на 30%, а за ТТК останется прежней, S.A.Ricci будет выгоднее остаться в прежней локации, - настаивает Алексей. Сергей напоминает, что помимо крупных компаний, арендующих офисы класса А, есть малый и средний бизнес, которому достаточно класса В или С и совсем не обязательно базироваться в пешей доступности от Кремля. При этом устаревшие административные здания постепенно уходят с рынка – на их месте появляются жилые комплексы, а спрос остается неудовлетворенным. Сама AFI Development помимо известных проектов в «Москва-Сити» и районе Белорусской на днях выиграла право застройки промзоны «Алтуфьевское шоссе», где планирует построить порядка 470 тыс. кв. м общественно-деловых и производственных помещений.

Аудитория и здесь в большей части придерживается консервативных взглядов – Алексей Богданов по результатам голосования победил, набрав 67% голосов.

Перед третьим раундом Вячеслав Холопов уступил место модератора Александру Устинову (Pro FM), что логично с учетом высокой личной заинтересованности Вячеслава в следующей теме. Будущее за классическим складом формата Big Box или за городскими форматами – об этом спорили Евгений Бумагин (JLL) и Максим Лучников (KR Properties). На стороне Евгения вся мощь экспертизы консалтинговой компании, которая говорит, что подмосковные склады являются растущим сегментом с точки зрения инвестиций. Инвестиционный спрос на них в 2020 году составил около 1,5 млн кв. м, тогда как инвестиций в городские склады мы пока не видим. Склады становятся технологичнее, растут в цене и остаются краеугольным камнем в модели развития торговых и логистических компаний. Более романтическая позиция у Максима – да, городская логистика в Москве пока слабо развита, но спрос растет и при увеличении объемов нового строительства (а также с уходом с рынка старых производственных помещений) онлайн-ритейл и мелкие производства быстро поглотят предлагаемые площади. Для инвесторов вложения в городскую логистику обещают большую прибыль в долгосрочной перспективе, поскольку внутри города площадок под строительство складов очень ограниченное количество, тогда как в Подмосковье когда-нибудь теоретически возможно перенасыщение рынка.

Здесь борьба была более упорной, чем в первых двух раундах, а Максим Лучников победил с перевесом 53% против 47% голосов. Не исключено, что решающими стали голоса сторонников децентрализации из второго раунда.

После небольшого перерыва на кофе разговор об инвестициях продолжился в четвертом раунде. На ристалище сошлись Денис Колокольников (RRG) и Ольга Шарыгина (Becar Asset Management), вопрос звучал, как противопоставление инвестиций в классические форматы инвестициям в новые. Здесь речь шла уже не только и не столько об офисах, сколько о других сегментах рынка, хотя без коворкингов естественно не обошлось. И можно забегая вперед сказать, что коворкинги взяли реванш за поражение в первом раунде. Хотя по словам Ольги, сейчас наиболее перспективный формат – это коливинги. Здесь, как и во многих других сегментах, российский рынок отстает от зарубежных на 10-15 лет (по оценке Ольги), а в Европе формат уже можно назвать состоявшимся, при этом из года в год отмечается его рост. Так же дело обстоит и с коворкингами, которые сегодня составляют около 2% от офисного рынка Москвы, но непрерывно растут и пользуются большим спросом. Денис, в свою очередь, апеллировал к опыту, припомнив динамику развития гастромаркетов, которые активно открывались несколько лет назад, достигли высшей точки с открытием «Депо», а после стабилизировались на не самой высокой доле рынка в следствие закрытия многих «пионеров» этого сегмента. Долю коворкингов Денис называет статистической погрешностью, а перспективы оценивает максимум в 5-7%. С точки зрения именно инвестиций, нельзя не отметить, что потенциальная доходность напрямую связана с рисками, поэтому при вложении в новые форматы можно как выиграть, так и проиграть, - признает Ольга. Но и доходность при грамотном инвестировании сильно отличается.

И тут новые форматы в лице Ольги Шарыгиной победили с перевесом 63% против 37% у классики.

Заключительный пятый раунд стал единственным полностью женским и был посвящен управлению недвижимостью (управление у женщин в крови). Сторону внешней УК занимала Наталья Афанасова (CBRE), а преимущества управления In House отстаивала Диана Нилиповская (ГК «Пионер»). Дискуссия вертелась большей частью вокруг масштабов. Диана признает, что на старте развития нового для себя сегмента девелоперу нужна профессиональная помощь консультанта и внешней УК, но отмечает, что при наличии двух и более проектов собственное управление выигрывает в экономическом плане. При этом улучшается и коммуникация арендатора с арендодателем, по сути нивеллируется одно из звеньев, и стороны взаимодействуют напрямую. Наталья, как представитель профессиональной УК, отмечает, что аутсорсинг позволяет девелоперу сосредоточить все свое внимание на основной деятельности. Также она отмечает, что портфель и опыт внешнего управляющего включает гораздо больше объектов, чем может быть у одного девелопера, поэтому помощь консалтинга и профессиональной УК будет полезна не только начинающему застройщику, но и лидерам рынка.

В динамике голосования это было, пожалуй, самое упорное противостояние: долгое время голоса распределялись поровну, однако к концу отведенных двух минут сторонники внешней УК взялись за дело по-настоящему, выведя Наталью Афанасову вперед. Перевес составил 61% на 39% голосов.

В заключение мероприятия был предусмотрен обед, но до него зрителям в зале и зрителям онлайн-трансляции предстояло еще раз почувствовать себя вершителями судеб, поучаствовав в финальном голосовании за лучшего спикера мероприятия. Победителем стал Антон Мельников (Metrika Investments), набравший 38% голосов. Второе место досталось Алексею Богданову (S.A.Ricci) - 23%, а замкнула тройку Наталья Афанасова (CBRE) – 17%.

Отметим, что формат дебатов, если и не полностью соответствовал политической классике по накалу (все же здесь шла борьба за истину и общую выгоду для всех, а не за сферы влияния и возможность диктовать свою волю), то явно не уступил ей по динамике и вовлеченности аудитории. Несмотря на прекрасную подготовку каждого из спикеров, ограничения по времени оставляют некоторую недосказанность, что стимулирует вопросы из зала, которые иногда были острее, чем вопросы от модераторов. Находясь в одном рынке и имея схожие интересы, спикеры во многих вещах не могут иметь диаметрально противоположные точки зрения, однако спортивный интерес все же возобладает, что позволяет экспертам раскрыться перед аудиторией в ином, более живом качестве, отчего зритель безусловно выигрывает. Констатируем, дебют дебатов удался!

Источник