Гибкие офисы завоевывают рынок

Новый формат офисной недвижимости – коворкинги (гибкие офисы) все активнее вторгаются на рынок Петербурга. По прогнозам экспертов, общая их площадь в городе за 2021 год может удвоиться.

«Коворкинги – это, по сути, новый этап эволюции офисов, предлагающие сравнительно более комфортные условия за сравнительно меньшие деньги и зарабатывающие на росте оборота и повышении эффективности использования каждого квадратного метра», – говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов.

По его словам, в классическом офисном центре собственник предлагает только площади и возможность подключения к сетям. Каждый арендатор сам решает вопросы с созданием переговорной, комнаты отдыха, кухонного уголка и пр. «Для малого бизнеса и стартаперов – это лишние затраты. Индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам также необходимо оборудованное место для работы. Именно эти вопросы и решают коворкинги. Фактически это офис на аутсорсинге с предоставлением арендаторам полноценной офисной инфраструктуры. При этом пользователи снимают помещения именно в тех объемах и на то время, когда они нужны, что позволяет экономить в сравнении с постоянной арендой помещений», – поясняет эксперт.

Увеличение спроса

Первые коворкинги в Петербурге появились с десяток лет назад. Как часто бывает с новациями, сначала их распространение было небыстрым. Однако в последнее время гибкие офисы стали одним из наи­более динамично развивающихся форматов коммерческой недвижимости.

«Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг-пространств. Прирост объема предложения рабочих мест в гибких офисах составил прак­тически 50 процентов от валового объема предложения на конец 2020 года», – говорит руководител­ь отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.

По ее данным, на конец июня 2021 года в городе функ­ционируют 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть (60 процентов) располагается в центральных районах города. Лидерами являются Центральный район – 28 процентов, Адмиралтейский – 14 процентов, Петроградский – 11 процентов и Московский район – 9 процентов.

При этом, по данным Becar Asset Management, несмотря на значительные объемы нового ввода, заполняемость сохраняется на уровне IV квартала прошлого года – 76 процентов. «И скорее всего, в ближайшие месяцы ситуация не изменится – часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями», – отмечает Александр Шарапов.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Петер­бурге Наталия Киреева называет несколько иные цифры. «Вакант­ность сетевых гибких офисных пространств в ноябре 2020 года составляла шесть процентов, а в июне 2021-го – уже 15 процентов. К концу года этот показатель достигнет 20 процентов в случае вывода на рынок всех анонсированных проектов, поскольку спрос растет более медленными темпами, чем объем нового предложения», – говорит она.

Однако, учитывая существенные объемы нового предложения, такой уровень вакансии сложно назвать большим. Это подтверждается и динамикой стоимости аренды. «По сравнению с концом 2020 года, цены в городе выросли в среднем на семь процентов», – отмечает Алена Волобуева.

Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. «Минимальная цена составляет четыре тысячи рублей за рабочее место, тогда как максимальная достигает тридцати тысяч рублей. Однако до конца года могут появиться предложения и дороже. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов», – считает Наталия Киреева.

Разное назначение

Интересно, что гибкие офисы вызывают интерес отнюдь не только у фрилансеров и самозанятых. Значительные площади арендуются крупными корпорациями. «Формат доказал свою привлекательность для больших компаний. Причина достаточно проста. Мы живем в очень динамичное время, генерируется масса новых идей, инициатив, предложений. К их реализации подключается и крупный бизнес», – констатирует Александр Шарапов.

В старой схеме для запуска проекта искались вакантные офисные помещения за умеренные деньги в приемлемой локации, снимались необходимые объемы площадей, делался ремонт, покупались мебель, компьютеры, оргтехника, все это устанавливалось и подключалось, нанимался штат. Все это – время и деньги. Если же результат работы был неудовлетворителен для заказчика, происходил «откат»: увольнялись нанятые «под проект» люди, продавались или перемещались на склады мебель и офисное оборудование, расторгался договор аренды.

«Сейчас все проще: корпорация быстро арендует необходимые площади в оснащенном коворкинге, собирает временную команду фрилансеров-профессионалов, и буквально через несколько дней начинается работа над проектом. Если все удачно и он переходит в стадию постоянной реализации, может возникнуть запрос и на классический офис и постоянный штат. Если нет – работа так же быстро сворачивается с минимальными расходами для компании, – отмечает Александр Шарапов. – Конечно, эта схема привлекательна для корпораций, что дает формат­у дополнительный потенциал для развития».

По оценке экспертов, стремительный рост формата в Петер­бурге продолжится. «Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021-го не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий пре­взойдет его на 30 процентов», – прогнозирует Алена Волобуева. «В 2021 году этот сегмент может увеличиться почти вдвое – с 29,8 тысячи до 54 тысяч кв. метров», – соглашается Наталия Киреева.

Понравилась статья? Поделитесь ей!