29 июля 2021

#becar

Как выбрать новостройку с отделкой: сколько можно сэкономить и кому подходят такие квартиры

Квартиры с отделкой – устойчивый тренд, который с каждым годом набирает все больше оборотов. Новострой-СПб узнал, какую долю рынка сегодня занимает этот продукт, выгодно ли приобретать жилье с готовым ремонтом и в какую сумму обойдется такая покупка.

Виды отделки в новостройках

Застройщики предлагают три вида отделки:

черновую;
предчистовую (white box, «белая», «начальная»);
чистовую (полная, готовая, «под ключ»).

Квартира с черновой отделкой – это пустая бетонная коробка, в которой порой нет даже внутренних перегородок. На полу присутствует цементно-песчаная стяжка, установлены стеклопакеты – вот минимальный набор опций, который приобретает покупатель. В некоторых случаях застройщик делает разводку электрики, подводит коммуникации, ставит розетки, выключатели и радиаторы отопления.

Но даже это не спасает хозяев от необходимости делать длительный и дорогой ремонт. Заселиться в такую квартиру сразу после получения ключей не получится: по самым скромным подсчетам, ремонт займет 3-6 месяцев.

Предчистовая отделка – гораздо более комфортный вариант для покупателя, ведь все черновые работы за него уже сделали строители. Владелец получает ровный пол, стены и потолок, для которых лишь требуется выбрать финишное покрытие. Во всех помещениях уже есть электричество, подведено водоснабжение и отопление, установлена сантехника, имеются приборы учета электроэнергии и воды.

Простой косметический ремонт обходится собственникам намного дешевле «полномасштабного» и позволяет заехать в квартиру в довольно сжатые сроки.

Квартира с чистовой отделкой – это полностью готовый для жизни объект. Там есть все, включая финишное покрытие пола и стен, межкомнатные двери, сантехнику, счетчики воды и электричества и т.д. Тем, кто хочет заселиться в новую квартиру чуть ли не в день получения ключей, подходит именно такой вариант.

Еще одна свежая тенденция на рынке – реализация квартир не только с отделкой, но и с полной или частичной меблировкой. Например, с готовой кухней. Все больше застройщиков, работающих в массовом сегменте, предлагают сегодня данную опцию своим клиентам, комментирует Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».

«Новых альтернатив в отделке за последние годы не появилось. Есть только вариации на тему чистовой отделки: некоторые девелоперы начали придумывать оригинальные дизайнерские решения. Если ранее были популярны лишь светлая и темная цветовые темы, то теперь на рынке представлено их большее разнообразие»
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg

В каждом классе свои предпочтения

Может показаться, что выбор отделки обусловлен лишь финансовыми возможностями клиента, но это далеко не решающий фактор. Многое зависит и от других моментов.

Например, в сегменте «стандарт» (ранее «эконом») люди чаще всего берут квартиры с чистовой отделкой. Так можно быстрее заселиться и не потребуется дополнительных расходов на ремонт. Покупатель в этом случае заранее согласен с самой отделкой и ее качеством, отмечает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».

В комфорт-классе в большей степени пользуются популярностью квартиры с чистовой отделкой более высокого уровня. Также встречаются «предчистовые» предложения, так как здесь появляется свобода выбора и материалов.

А вот черновая отделка в комфорт-классе не очень востребована, в отличие от сегмента «бизнес» и «премиум», где такие квартиры как раз преобладают. Ведь покупатели подобных лотов предпочитают привлекать дизайнеров к созданию индивидуальных интерьеров и поэтому не видят смысла переплачивать за типовой ремонт от застройщика, поясняет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

«Что касается выбора отделки, то он зависит в первую очередь не от желания клиента и его финансовых возможностей, а от цели приобретения жилья. Когда квартиру покупают для себя, то собственники, как правило, хотят получить высококачественную отделку, а не «как у всех». Поэтому предпочитают черновой вариант. Тем, кто берет жилье под сдачу или детям-студентам, больше подходит готовый ремонт, избавляющий собственников от многих проблем. Кроме того, если покупатели иногородние, то они далеко не всегда могут лично присутствовать на объекте и контролировать действия рабочих. Поэтому также выбирают чистовую отделку от застройщика»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Соотношение разных видов отделки на рынке

По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», соотношение разных видов отделки на рынке сегодня выглядит следующим образом:

Масс-маркет

Если рассматривать структуру предложения по типу отделки в разрезе жилых комплексов массового спроса, то все три основных типа (черновая, предчистовая, чистовая) представлены примерно в одинаковом соотношении. Однако лидеры рынка предлагают своим клиентам преимущественно квартиры с чистовой отделкой, соответственно этот вид занимает на рынке более 50% (все основные проекты комплексного освоения территорий). Предчистовая отделка более широко представлена в сегменте «высокий комфорт».

Бизнес-класс

На рынке жилья бизнес-класса порядка трети предложения – с «белой» отделкой, остальная часть – без отделки. Квартиры с чистовой отделкой на сегодняшний день предлагает только Setl Group, хотя спрос показывает, что этот вариант востребован так же, как и квартиры без отделки. В июне компания представила клиентам новый стандарт отделки бизнес-класса с использованием премиальных материалов и оборудования класса «люкс». Отделка предлагается в двух цветовых вариантах – светлый White Edition и контрастный Black Edition.

Элитный

В Петербурге представлено всего два элитных ЖК с чистовой отделкой (один из них – ЖК One Trinity Place на Петроградской стороне). В отличие от столичного рынка, данный формат еще не получил распространение. Премиальные квартиры преимущественно реализуются без отделки.

Компания Knight Frank St Petersburg, подведя итоги 2020 года, выяснила, что на рынке первичной недвижимости 37% всего предложения составили лоты с чистовой отделкой. Количество квартир без отделки с каждым годом стабильно уменьшается – это явная тенденция последних 10 лет. Так, в Петербурге и области за это время их число изменилось с 63% до 31%. Также отмечается увеличение отделки смешанного типа в пределах одного проекта: девелоперы стремятся удовлетворить запросы большинства покупателей, чтобы расширить свою целевую аудиторию.

Что касается элитной недвижимости, то в результате исследований выяснилось, что лишь 14% всего предложения на первичном рынке представлено квартирами с отделкой. Но это все равно на 3 п. п. больше, чем в 2019 году.

Катерина Соболева оперирует иными цифрами. Она сообщает, что в сегменте «эконом» и «комфорт» в 80% случаев ЖК сдаются с полной чистовой отделкой. Это связано с тем, что покупатели пользуются возможностью внести плату за ремонт в общую сумму ипотеки и тем самым избежать головной боли о поиске денег на ремонт. Кроме того, получается приличная экономия, так как ипотечный кредит существенно выгодней потребительского.

Но есть и другие случаи, когда компания не ориентируется на класс ЖК. Например, группа «Аквилон» все квартиры по умолчанию передает собственникам с предчистовой отделкой white box, рассказывает директор по маркетингу Наталия Коротаевская. Такая отделка включает в себя улучшенную подготовку под ремонт, когда все «грязные» работы уже выполнены, стены и пол выровнены, сделана стяжка и разводка сетей.

У покупателей квартир в жилых комплексах комфорт-класса есть возможность заказать чистовую отделку в одном из трех цветовых стилей: Sand, Graphite и Terra. Чистовая отделка подразумевает весь необходимый спектр отделочных работ: оклейку стен в жилых комнатах обоями под покраску, укладку плитки в санузлах, установку межкомнатных дверей, сантехники, укладку ламината, а также монтаж теплого пола в санузле и отделку балкона плиткой.

Для апартаментов чистовая бизнес-отделка предлагается по умолчанию. Такой подход связан с тем, что в данном сегменте недвижимости значительную часть покупателей составляют инвесторы, которым важно как можно быстрее получить готовый и качественный продукт. В то же время, у покупателей апартаментов есть возможность отказаться от чистовой отделки и получить скидку.

В проектах Bonava доля квартир, продаваемых с отделкой, составляет в среднем 35-40%, делится информацией Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». Все более популярной становится полная отделка, поэтому специалисты компании разработали инструмент для создания индивидуальных интерьерных решений с большим выбором цветов, текстур, материалов для отделки. В трех основных линейках полной отделки (Light, Basis и Plus) у клиентов есть возможность комбинировать цвета стен в разных комнатах.

В марте 2021 года Bonava также вывела на рынок квартиры со встроенными кухнями. Они доступны в шестой очереди ЖК Magnifika Lifestyle. К концу нынешнего года кухни в качестве дополнительной опции будут доступны при покупке любых квартир во всех новых проектах Bonava.

Стоимость отделки

Девелоперы стремятся продавать квартиры с отделкой, чтобы ее цена была включена в стоимость лота. Таким образом, покупатели могут приобрести полностью готовую квартиру в ипотеку. Некоторые застройщики предлагают отделку за отдельную плату, но так она становится менее привлекательной для клиентов, комментирует Светлана Московченко.

Впрочем, наличие чистовой отделки не всегда означает, что цена «квадрата» в конкретной новостройке будет выше, чем у конкурентов без отделки, отмечает Ольга Трошева. В одной локации лоты с отделкой могут стоить даже дешевле, чем объекты без отделки. Объекты повышенной комфортности зачастую реализуются с голыми бетонными стенами или с предчистовой отделкой, а практически половина застройщиков предлагают дозаказ отделки, в том числе, с возможностью выбрать из нескольких вариантов.

Из-за того, что на ценообразование влияют местоположение дома, класс, этажность, видовые характеристики объекта, его площадь и иные факторы, очень сложно рассчитать «среднюю» разницу в стоимости квартиры с отделкой и без. Поэтому данные у экспертов получились разные.

Так, самые выгодные предложения для доступного спроса начинаются от 7 тыс. руб. за квадратный метр, информирует Алексей Бондарев. Да, это будет свежий и самый простой ремонт, но зато клиент сможет сразу заехать в свою новую квартиру.

15-25 тыс. руб. за «квадрат» – это ремонт уже хорошего уровня без лишних изысков, в котором будут использоваться качественные материалы и продуманные решения.

Если речь о премиальном сегменте, то он не ограничен по стоимости и решениям.

Квартира с предчистовой отделкой обойдется покупателю в среднем дешевле на 5-7 тыс. руб. за 1 кв. м, так как застройщик делает массовые закупки и имеет скидки за объемы выполняемых работ. За свой счет клиент сделает схожий ремонт раза в 1,5 дороже, отмечает спикер.

Дмитрий Рубин сообщает, что отделка от застройщика стоит в среднем порядка 10 тыс. руб. за квадратный метр. При этом надо быть реалистом и понимать, что качество такой отделки не всегда будет соответствовать ожиданиям покупателя. Если нанимать специалистов, то одна только работа прораба в среднем обойдется в 7-10 тыс. руб. за «квадрат», без учета материалов. Застройщик однозначно сделает дешевле.

Если же производить отделку квартиры самостоятельно, то ее стоимость окажется в районе 15 тыс. руб. за квадратный метр. Ремонт обойдется еще дороже, если покупатель приобретал квартиру без стяжки и межкомнатных стен, говорит Катерина Соболева.

По данным Наталии Коротаевской, на сегодняшний день стоимость чистовой отделки в комфорт-классе составляет 13,9 тыс. руб. за квадратный метр, а в сегменте «бизнес» – 24,9 тыс. руб.

«В Петербурге стоимость отделки от застройщика может варьироваться от 8 до 12 тыс. руб. за квадратный метр (в зависимости от класса жилья). В эту сумму входит отделка пола, стен, потолков, откосов (обои, плитка, линолеум), установка межкомнатных дверей, счетчики воды и электроэнергии, радиаторы, мебель и оборудование для ванной комнаты»
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»

Насколько выросли цены на квартиры с отделкой за последние время

В этом вопросе мнения экспертов сошлись: ярко выраженной тенденции роста стоимости квартир с отделкой не наблюдается. Другое дело, что за последние 1,5 года жилье в Петербурге в целом сильно подорожало – в среднем, в зависимости от проекта, на 25-40%. Цены на лоты с отделкой увеличились пропорционально этим значениям.