Альтернатива для инвестора: в России набирают актуальность новые сегменты недвижимости
В профессиональной среде коммерческая недвижимость традиционно делится на несколько основных секторов: офисы, гостиницы, склады и торговые объекты, включающие в себя ТЦ и стрит-ритейл. Однако в мире наметился новый тренд – инвесторов заинтересовали так называемые альтернативные сегменты: коливинги, центры обработки данных, мультитемпературные склады, склады личного пользования.
Но заграница заграницей, а у России, как известно, свой, особый путь развития. Деловой журнал «Рентавед» решил разобраться, насколько интересны и перспективны подобные форматы для инвесторов в нашей стране с учетом отечественной специфики.
По данным международной консалтинговой компании CBRE, опрос инвесторов в целом ряде стран выявил возрастающий интерес с их стороны к альтернативным классам коммерческой недвижимости.
Объем инвестиций в альтернативные сегменты, в частности к студенческому жилью и складам для личного хранения (self storage), растет в Северной и Южной Америке. По всей Европе отмечается рост интереса к медицинским учреждениям и центрам обработки данных (ЦОД).
В России такая недвижимость не столь востребована. По оценкам Клавдии Чистовой, директора направления бизнес-аналитики CBRE, совокупный объемвложений в альтернативные классы помещений едва превысил 100 млрд рублей за всю современную историю рынка коммерческой недвижимости.
Однако потенциал у альтернативных сегментов в нашей стране, если верить экспертам, все же неплохой.
Коливинги ‒ пандемия формату не помеха
По словам Андрея Климина, руководителя отдела продаж онлайн-площадки для коллективных инвестиций Aktivo, коливинги, как альтернативная недвижимость для совместного проживания, сейчас набирают популярность у инвесторов.
На небольшой площади здесь размещаются кухня, санузел, душ. Тут же оборудованы спальное место и рабочий стол. Ну а первые этажи такой недвижимости, как правило, занимают бар, бильярд, боулинг, одним словом, зона для отдыха.
Эксперты Becar Asset Management видят инвестиционную привлекательность коливингов в том, что те не закрывались в период пандемии, став наиболее устойчивым форматом. Последнее было достигнуто тем, что они предоставляют возможность жить на долгосрочной основе. При этом в коливингах можно соблюдать все необходимые социальные нормы, не покидая помещение. Поэтому постояльцы не перестали пользоваться этими объектами, а те, в свою очередь, практически не потеряли в загрузке и доходности.
«Этот формат начал развиваться и осваиваться еще до пандемии. Его клиентами становились не только разнообразные фрилансеры и удаленщики, но и экспаты, а также просто новые жители, не знакомые с городом. Таким образом они могут сразу получить комфортные условия и соседей со схожими интересами. Поэтому такие объекты намного интереснее обычных квартир не только с точки зрения жителей, но и инвесторов – как крупных институциональных, заинтересованных в реализации проекта, так и розничных, которых привлекает стабильный высокий рентный доход», – отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management.
Этот формат позволяет получить до 12-15% годовых в зависимости от бренда и локации, а также стадии реализации, на которой заходил инвестор. Чаще всего инвесторы вкладывают в коливинги от 3-5 до 50 млн рублей. При этом им доступна стандартная ипотека. Банки выдают ипотечные займы на покупку коливингов, поскольку по документам они представляют собой апартаменты.
Коворкинги ‒ девелоперы интересуются, операторы помогают
По мнению Гургена Шекояна, основателя и генерального директора сети корпоративных коворкингов CODE (бывший CEO SPACES), сегмент гибких офисов сегодня можно назвать наиболее доходным сектором коммерческой недвижимости.
За текущий год интерес девелоперов жилой недвижимости к инвестициям в коворкинги заметно вырос. Если раньше компания имела дело преимущественно с собственниками готовых отдельно стоящих зданий и помещений в Москве, в которые нужно было вдохнуть жизнь и повысить монетизацию, то теперь оператор принимает непосредственное участие в создании новых объектов.
Механизмы инвестирования в коворкинги достаточно просты.
«Один формат взаимодействия – когда мы приходим к существующему собственнику коммерческой недвижимости и предлагаем свои услуги по перепроектированию и редевелопменту проекта, далее берем его в управление. Второй формат – мы с соинвесторами готовы вкладывать деньги в строительство или в покупку тяжелых активов, которые изначально трудно сдать в аренду», ‒ говорит Гурген Шекоян.
В первом случае собственник недвижимости инвестирует в здание, делая его готовым к формату гибких офисов. По сути, это работа с существующими собственниками. Во втором – оператор не занимается простой арендой площадей под гибкие офисы, а входит в партнёрство с собственниками, либо выкупает здания.
Площади помещений под коворкинги начинаются от 2 тысяч кв. м. С точки зрения объемов инвестиций возможны два варианта:
Если собственник недвижимости инвестирует в редевелопмент, вложения составляют около 50 тысяч рублей за «квадрат», то есть от 100 млн на весь проект.
Если же происходит редевелопмент с покупкой здания, то проект обходится примерно в 250 тысяч за кв. м, суммарно от 500 млн.
Вместе с тем, комфортная для покупки площадь недвижимости начинается от 4-5 тысяч кв. м, соответственно, сумма вложений стартует от 1 миллиарда рублей.
Дата-центры – только для узких профессионалов
Количество информации в современном мире высоких технологий растет галопирующими темпами. В этом свете выглядит вполне естественным создание все новых мест их обработки, хранения и распространения – ЦОДов или дата-центров. Заинтересованность в таких объектах прослеживается, прежде всего, у таких потребителей, как «Яндекс», Google, «Озон» и других крупных компаний, занимающихся электронной коммерцией (e-сommerce).
И тут возникает совершенно логичный вопрос о выгодности инвестиций в данный формат недвижимости, который, на первый взгляд, может показаться настоящей золотой жилой. Однако при более детальном рассмотрении выясняется, что здесь все не так просто.
В России, как правило, построить дата-центр крупная компания стремится сама, а не покупать или арендовать его у инвестора, с целью обеспечения информационной безопасности. Соответственно, и управлять объектом она хочет самостоятельно. Отдают это направление на аутсорсинг, главным образом, небольшие компании. Таким образом, основными интересантами для вложений в ЦОДы на сегодняшний день выступают не инвесторы, а конечные пользователи.
«Диапазон сумм инвестирования в дата-центры довольно широк и составляет от 100 до 500 миллионов рублей в зависимости от региона присутствия. При этом важно, идет ли речь о строительстве, когда нужен новый земельный участок, либо реконструкции завода или другого бывшего промышленного объекта. Помимо здания площадью в 2-5, редко 10 тысяч квадратных метров, тут необходимо огромное количество электроэнергии, которую нужно подвести к стойкам, где находятся вычислительные мощности. Кроме того, нужно заложить расход на охлаждение системы. А поскольку дата-центры должны работать постоянно, то необходимы альтернативные источники питания», ‒ рассказал Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».
Поэтому ЦОДы представляют собой крайне узкоспециализированный сегмент, для управления которым необходимы профессионалы высокого уровня. Огромную роль здесь приобретает управляющая компания. Только высококвалифицированный оператор сможет оценить доходность и реализовать проект без убытков для инвесторов.
Мультитемпературные склады – востребовано, но дорого
В целом складская недвижимость интересна для инвестиций меньшей подверженностью рискам, связанным с переходом бизнеса в интернет, поскольку склады необходимы как для офлайн, так и для онлайн-торговли.
По словам генерального директора «Пулково Скай» (девелопер проекта Status) Сергея Ногая, сегмент компаний, занимающихся доставкой продуктов, определенно вырос, что может вызвать нехватку складов с подходящими условиями хранения. Так в Санкт-Петербурге уже несколько лет существует данная проблема, ведь в черте города мало мультитемпературных комплексов. Именно поэтому формируется определенный тренд на участие в таких проектах инвесторов.
Вместе с тем, несмотря на большое количество объектов класса А, А+, В+ и B-, именно мультитемпературных складов строится крайне мало, рассказывает Дмитрий Томилин, поскольку инвестиций в них требуется в три раза больше.
Если здание обычного склада (не считая цену на землю) стоит $700-1000 за кв. м, то мультитемпературный склад всегда предполагает строительство с нуля. У таких объектов есть особенные требования к фундаментам из-за промерзающих морозильников. Здесь не обойтись без дорогих технических решений.
Как правило, мультитемпературные склады представляет собой сравнительно небольшие помещения от 2 до 10 тысяч кв. м. В аренду они так же предлагаются в три раза дороже стандартных объектов класса А.
Склады личного хранения – новый тренд рядом с домом
В конце 2020-го и в текущем году стали поступать запросы от инвесторов на покупку помещений для организации складов личного хранения на территории жилых комплексов. Сейчас планировки квартир предусматривают либо небольшие балконы/лоджии, либо в квартирах их совсем нет, поэтому хранить вещи негде, что и делает актуальной аренду небольшой кладовой в ЖК.
«Основные требования к помещению заключаются в высокой плотности застройки, отсутствии балконов и лоджий в квартирах жилого комплекса, где располагается склад, наличии высоких потолков, чтобы разместить большее количество индивидуальных складских ячеек, а также низкой стоимости квадратного метра», ‒ отмечает Дмитрий Пушин, руководитель направления коммерческой недвижимости «УралДомСтрой» (г. Ижевск).
При этом инвестиции в помещения для размещения складов личного хранения вполне доступны для частных инвесторов с бюджетом до 5 млн рублей. Например, объект площадью до 150 кв. м в регионах можно приобрести по цене от 30 до 50 тысяч за «квадрат».
Вместе с тем, ранее застройщики площади под склады личного хранения, как правило, не проектировали, поэтому найти подходящее помещение в новостройке все еще непросто, признается эксперт.
Пункты выдачи заказов – новая ниша под небольшие бюджеты
Также на фоне бурного роста направления e-сommerce одним из немногих доступных для частных низкобюджетных инвестиций альтернативных форматов коммерческой недвижимости можно считать пункты выдачи заказов (ПВЗ), которые в последующем можно сдать многим крупным компаниям, заявившим о планах расширения своего присутствия.
Например, «Озон» только в рамках 2021 года планирует открыть 12 тысяч кв. м ПВЗ. Большое количество новых пунктов открывает Waildberris, расширяется «Связной» в Краснодаре. Если раньше на рынке было много невостребованных помещений площадью 25-60 кв. м, то сейчас их готовы рассматривать для ведения бизнеса различные операторы ПВЗ и платить за них от 30 до 90 тысяч в месяц.
По информации Дмитрия Томилина из компании «Этерна», частные инвесторы еще могут успеть прибрести эти в прошлом не ликвидные площади. Их бюджет не превысит 15 млн рублей за 40-70 кв. м. Впрочем, помещения от 600 до 2 тысяч кв. м тоже могут быть интересны, ведь они выполняют функцию центра перераспределения по району товаров, на пути с большого склада к ПВЗ.
Судя по всему, альтернативные сегменты коммерческой недвижимости имеют неплохие перспективы на российском рынке. Коливинги, коворкинги, склады личного хранения, а также ПВЗ, по словам экспертов, уже демонстрируют растущую привлекательность для инвестиций. Несколько сложнее обстоят дела с мультитемпературными складами в связи с высокой технологичностью и дороговизной их строительства. Ну а инвестиции в ЦОДы требуют уже очень узких и специализированных компетенций, что, впрочем, не означает их бесперспективность при выполнении ряда необходимых условий.