Уцененная земля. «Ленфильм» готовит к новым торгам участок в Петербурге
Киностудия «Ленфильм» будет реализовывать непрофильный актив на ул. Тамбасова, 5, через открытый аукцион. «Мы провели его оценку. Утверждена оценочная стоимость в 1,5 млрд рублей», — сообщили «Новому проспекту» в пресс-службе компании.
По словам представителей «Ленфильма», в июле решение о проведении аукциона должен принять совет директоров компании.
«Средства, вырученные от продажи, киностудия планирует направить в первую очередь на погашение своих долгов», — добавили в пресс-службе. Напомним, «Ленфильм» в 2013 году брал кредит в размере 1,5 млрд у ВТБ и до сих пор не может его вернуть. В 2020 году СМИ сообщали, что общая задолженность киностудии перед банком выросла до 2,2 млрд рублей. Чтобы поддержать «Ленфильм», федеральный центр предоставил компании субсидии в объеме почти в 1,5 млрд рублей для погашения основного долга по кредиту.
10 гектаров надежд
Продажа участка на ул. Тамбасова, 5, может поправить финансовое положение «Ленфильма». Речь идет об участке размером почти 10 га, на котором находится семь нежилых зданий общей площадью 17 тыс. м2.
Первый раз «Ленфильм» продавал эту недвижимость в 2016 году на торгах за 2,1 млрд рублей. Тогда продажа не состоялась из-за имущественных споров: компания «Ника», связанная с партнером Михаила Гуцериева Феликсом Длином, доказала, что ей принадлежит часть объекта, и Росреестр наложил запрет на сделки с землей.
Затем торги с ценой в 1,6 млрд рублей объявили в 2019 году. Тогда правопреемники ООО «Ника» — ООО «Калипсо» и ООО «Дерусса Домостроение» — договорились с киностудией выставить землю на торги одним лотом. Но покупатель опять не нашелся. По мнению участников рынка, претендентов отпугнули ограничения на использование территории — тут можно строить только объекты культуры и искусства. Как сообщили в пресс-службе «Ленфильма», к очередным торгам компания не стала заниматься изменением назначения участка.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что именно эти ограничения делают участок фактически «непродаваемым» даже с учетом неплохой локации.
По данным источника «НП», знакомого с ситуацией, наиболее вероятным покупателем на актив в этот раз является сам собственник завода «Арсенал» Феликс Длин, который владеет недвижимостью в границах продаваемого участка. Получить комментарии у бизнесмена и его окружения не удалось. «Ленфильм» также информацию об интересе Длина к активу не комментирует.
Оптимальное жилье
Аналитики считают, что участок «Ленфильма» логично использовать для жилой застройки. «Он расположен в жилой зоне, что делает строительство жилья наиболее эффективным способом использования площадки», — говорит Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По оценке Сергея Федорова, управляющего партнера East Real, на пятне можно возвести 78 тыс. м2. «Для сравнения: этот объем аналогичен застройке в «Балтийской жемчужине». Когда китайцы продавали там землю вторичным девелоперам, цены были не ниже 15 тыс. рублей за 1 м2»,— говорит Сергей Федоров.
Говоря о нынешней стоимости участка, аналитики расходятся в оценке. «За 2 года, прошедших с момента последнего аукциона, ситуация на рынке кардинально изменилась: только за последний год стоимость квадратного метра жилья выросла примерно на 30%. В новых реалиях стоимость земли в 1,5 млрд рублей может оказаться привлекательной для застройщиков», — полагает Антон Орлов.
Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров полагает, что рыночная стоимость участка все же выше и могла бы составить 3–5 млрд рублей в зависимости от возможной плотности застройки.
СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА
По данным ресурса «Картотека.ру», выручка АО «Ленфильм», принадлежащего Минкультуры, за прошлый год составил 161 млн рублей против 212 млн рублей в 2019 году. Прибыль составила 1,3 млрд рублей против чистого убытка в 232 млн рублей в 2019 году.
Как пояснил начальник аналитического отдела УК ЛМС Дмитрий Кумановский, улучшение финансовых показателей киностудии может быть связано с разовым фактором — получением «бумажной» прибыли в связи с переоценкой недвижимости на балансе предприятия.