Поселиться под одной крышей
Новые форматы недвижимости, развивающиеся в рамках популярной концепции шеринг-экономики, набирают все большую популярность в европейских странах. Однако в России они остаются штучным товаром, с которым девелоперы и постояльцы пока что только экспериментируют. По мнению экспертов, коливинги, дома престарелых, студенческое жилье по примеру западных аналогов, а также современные санатории получат свое развитие в перспективе следующих пяти-десяти лет.
В последние годы в России стремительно развиваются новые форматы коммерческой недвижимости. «Так, для краткосрочного проживания, помимо классических гостиниц, появились хостелы, апарт-отели, капсульные отели. Набирают популярность коливинги, то есть комплексы для более длительного, чем отели, проживания»,— рассказывает вице-президент QBF Максим Федоров.
При этом реализуемые у нас в стране проекты такого формата отличаются от своей первичной концепции. «Изначально коливинги создавались по принципу объединения людей в одном жилом пространстве по интересам. Традиционный коливинг — это несколько спален и общие пространства»,— добавляет Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.
В коливингах нередко развиваются коворкинги, то есть пространства для работы, особенно востребованные фрилансерами. «Часто жильцы коливингов могут воспользоваться клининговыми услугами и прачечной, посетить фитнес-зал и спа, заказать еду в номер. В таких случаях фактически рождается город в городе, пространство с высокоразвитой инфраструктурой»,— рассуждает господин Федоров. Арендаторами коливингов становятся преимущественно миллениалы, совсем молодые люди без семьи, ценящие свободу и комфорт.
В условиях нестабильной обстановки на рынках коливинги в западных странах отлично зарекомендовали себя в качестве устойчивого бизнес-продукта. «В 2020 году средний уровень загрузки коливингов в Европе составлял около 75%, притом что показатели классических гостиниц во многих местах проседали до 25%. Это указывает на работоспособность, а главное на перспективность данной бизнес-модели. Инвесторы хорошо осознают это, а поток инвестиций в формат стабильно растет»,— говорит Дмитрий Морозов, глава архитектурного бюро A61.
Преимущественно коливинги — это городской формат недвижимости. «Однако в Московской области есть, например, успешные проекты, которые прекрасно себя чувствуют и за чертой города. Основная концепция — создание эмоций, впечатлений, сообщества. Если это будет, гости точно появятся. И иногда географическое расположение не особо важно, ведь ты создаешь инфраструктуру внутри проекта — своеобразный город в одном здании»,— замечает Николай Пана, директор по развитию сети апарт-отелей Vertical.
Вместе с тем эксперты подчеркивают, что коливинги — пока нишевый формат, не имеющий широкого распространения в России: он распространен лишь в Москве и Санкт-Петербурге, что объясняется высокой стоимостью жилья, тогда как коливинг позволяет получить качественное решение жилищного вопроса за меньшие деньги. «В других же регионах России покупатели будут выбирать классические варианты недвижимости. Да и вообще, пока нельзя говорить, что такие форматы жилья становятся хоть сколько-нибудь заметными в нашей стране»,— убежден коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Для тех, кому «за»
Для людей старшего поколения в России предпринимались попытки построить дома пенсионеров независимого проживания по типу отелей — этот формат развит на Западе, но у нас он пока малоперспективен, а также отделения сестринского ухода, где постояльцы могут получить качественные медицинские услуги. «Надо признать, что форматы коммерческой недвижимости для пожилых людей у нас развиваются гораздо медленнее, нежели форматы для молодежи. Это связано с низкой платежеспособностью людей преклонного возраста. Если коливинги способны приносить прибыль и благодаря этому интересны предпринимателям, то дома пенсионеров довольно сложно обустроить без государственной поддержки»,— заключает Максим Федоров.
По мнению Александра Старикова, партнера архитектурного бюро Syntaxis, общество начинает осознавать необходимость развития не только качественных геронтологических услуг, но и комфортной жилой среды для людей в возрасте, в которой им проще вести быт и налаживать коммуникации. «С точки зрения бизнеса это потенциально ликвидный продукт, который может развиваться в сетевом формате. Целевой аудиторией таких проектов могут быть люди, находящиеся в предпенсионном возрасте или сразу после выхода на заслуженный отдых»,— рассуждает господин Стариков.
Многим людям, готовящимся к выходу на пенсию, часто не хватает полноценного общения: их социальные роли и сценарии взаимодействия с обществом резко меняются или сокращаются. «В коливингах они смогут получить не только комфортное жилье, но и собственное комьюнити, что является не менее важным элементом функционирования таких проектов. Подобные кейсы создаются по схеме мультифункциональных синтетических объектов с коммерческой, рекреационной инфраструктурой»,— продолжает он. Вместе с тем сложности работы коливингов с возрастной целевой аудиторией заключаются еще и в том, что многие покупатели старшего поколения, имея за плечами опыт советского прошлого с «коммунальными квартирами», скептически настроены по отношению к данному концепту. «Преодолеть недоверие людей можно, формируя новые проекты, которые наглядно покажут преимущества современной архитектуры перед устаревшими советскими образцами»,— уверен он.
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, современные дома престарелых обретут большую популярность в долгосрочной перспективе по мере перехода в преклонный возраст поколения, которое может себе позволить такое проживание с уходом.
Эксперименты с форматами
Что касается санаториев, то в «советском» формате они вряд ли имеют будущее. «А современные оздоровительные проекты, предполагающие краткосрочное проживание,— интересный формат, популярность которого растет, но это пока премиум-сегмент»,— объясняет господин Косарев.
По его мнению, также перспективен, по примеру западных рынков, сегмент студенческого жилья. «Однако риском для частных инвесторов тут будет, среди прочего, строительство кампусов университетов (по крайней мере, заявлены два таких кампуса), где аренда будет, вероятно, дотироваться государством. Тем не менее в данном случае интересной будет реализация такого жилья в кампусах по схеме ГЧП»,— полагает он.
Собеседники “Ъ” солидарны в том, что в настоящее время девелоперы не готовы в полной мере экспериментировать с новыми форматами, потому что рынок жилья достаточно благоприятен для застройщиков из-за льготной ипотеки, бума спроса, роста цен. «Перспективы коливингов и других форматов совместного использования недвижимости с точки зрения девелоперской активности во многом будут зависеть от сроков восстановления экономики и реальных доходов населения от последствий пандемии коронавируса»,— уверен Дмитрий Панов, председатель петербургского регионального отделения «Деловой России». Эксперты подчеркивают, что рынок становится все более конкурентным и вполне возможно, что через пять-десять лет некоторые компании в погоне за покупателями будут их развивать.