Новостройки на месте бывших промзон Петербурга: что предлагают девелоперы покупателям
Активное освоение «серого пояса» Петербурга началось только в 2010 году, а сегодня уже порядка 30-40% предложения на первичном рынке приходится на объекты, расположенные на месте бывших промышленных зон. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, чем эти территории привлекают девелоперов, какие проекты на них появляются, много ли сложностей возникает в процессе строительства.
Суть редевелопмента
В Петербурге, как и в любом другом крупном городе, существует дефицит свободных пятен под застройку. Поэтому девелоперы все чаще переключают свое внимание на территории бывших промышленных предприятий, которые можно превратить в благоустроенные жилые кварталы.
Собственно, редевелопмент – это и есть переформатирование неиспользуемых более земель и стоящих на них объектов недвижимости в жилую или коммерческую застройку.
«Серый пояс» Петербурга в большинстве своем сосредоточен в центральных либо прилегающих к ним локациях: Адмиралтейском, Петроградском, Центральном, а также части Красногвардейского, Невского и Калининского районов.
Согласно данным компании Knight Frank St Petersburg, в 2020 году на рынок Петербурга вышли 26 объектов редевелопмента общей площадью 965 тыс. кв. м. В 2021 году ожидается значительное увеличение их числа. Если судить по количеству действующих разрешений на строительство, то в мегаполисе появится порядка 1,96 млн кв. м нового жилья.
По мнению Натальи Кукушкиной, главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС, редевелопмент промышленных территорий – это на сегодняшний день один из немногих возможных путей развития крупных городов.
Когда для строительства перестает хватать «простых» участков, остаются три возможных сценария развития:
- уплотнительная застройка;
- реновация ветхого жилья;
- редевелопмент бывших промзон.
Наиболее перспективным в случае Петербурга представляется именно путь редевелопмента, поскольку в центральных и околоцентральных районах еще сохраняется большое количество промышленных и складских зданий, часть из которых уже давно находится в запущенном состоянии и не используется по прямому назначению.
«Суть редевелопмента в том, чтобы создавать в географически выгодных локациях качественное жилье и инфраструктуру»
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании GloraX
Плюсы и минусы строительства на территории бывших промзон
Застройщиков, решившихся пойти по пути редевелопмента, ждут различные сложности, рассказывает Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина».
Если речь идет о приспособлении объектов недвижимости под новое назначение – как, например, это было в Новой Голландии, то им придется решать ряд непростых вопросов: начиная от сохранения памятников (корпуса заводов, водонапорные башни и т. п) и заканчивая тем, как их лучше адаптировать под современные нужды. На согласование всех нюансов уйдет немало времени, а сама реконструкция, скорее всего, влетит в копеечку.
«При редевелопменте в Санкт-Петербурге очень сложно снести здание-памятник. Это как минимум чревато противостоянием с градозащитниками, как максимум – уголовными делами. Поэтому девелоперы в последнее время осторожно относятся к объектам в историческом центре в объединенной охранной зоне, а среди промплощадок рассматривают те, где находится минимум зданий-памятников»
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Если на месте бывшей промзоны планируется жилищное строительство, то основной трудностью станет градостроительная подготовка территории, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Застройщикам, как правило, требуется провести значительный объем работ по рекультивации земли. Кроме того, площадки под редевелопмент зачастую имеют множество собственников (например, «Красный треугольник»). Город заинтересован в комплексном освоении таких территорий, поэтому могут возникнуть сложности по согласованию будущих проектов со всеми участниками.
Еще работа на территориях «серого пояса» требует больших вложений, чем новое строительство в «чистом поле». Себестоимость поднимают дополнительные изыскания, экспертизы, а также временные затраты: от старта проекта до старта продаж может пройти до 10 лет, отмечает Руслан Сырцов. К дополнительным сложностям можно отнести и восприятие этих территорий горожанами.
«Сложности, которые ожидают девелоперов при работе в «сером поясе», можно назвать классикой. Они не меняются в течение последних 5-7 лет. В первую очередь, к ним относится изменение назначения земельного участка с промышленной территории на жилое, сохранение исторического культурного наследия и работа с КГИОПом по сбережению зданий»
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management
Что касается выгоды, то она, безусловно есть. Это не только возможность жилищного строительства в привлекательных локациях неподалеку от исторического центра и интеграция в уже сложившуюся застройку, но и повышение лояльности городских властей.
Кроме того, яркий запоминающийся проект – это удачный вклад в репутацию застройщика. В качестве примера можно привести промзоны вдоль Лиговского проспекта во Фрунзенском районе, где реализован проект Ligovsky City, и квартал бизнес-класса ЦДС «Черная Речка», расположенный в южной части Приморского района, рядом с Петроградской стороной.
Какое жилье строят в зонах редевелопмента
Класс жилого комплекса и стоимость квартир в нем зависят от совокупности различных факторов. Первостепенными являются выбранная локация, непосредственное расположение строящегося объекта и концепция проекта. Поэтому нельзя однозначно утверждать, что «серый пояс» застраивается исключительно масс-маркетом или, напротив, домами верхнего ценового сегмента.
Зачастую за счет близости к центру города и видовых характеристик на бывших промышленных территориях возводят объекты высокого комфорт- и бизнес-класса, комментирует Ольга Трошева. Такое жилье рассчитано в первую очередь на семейных покупателей и тех, кто более требователен к комфорту и окружающей инфраструктуре.
Но если говорить, к примеру, про Октябрьскую набережную – ту часть, которая находится за вантовым мостом, – вполне логично, что там будет появляться в основном масс-маркет, добавляет Ольга Шарыгина.
Когда объекты редевелопмента реализуются в центре или близко к нему, они уже обеспечены готовой насыщенной инфраструктурой или имеют к ней легкий доступ. Кроме того, подготовка и реализация таких проектов часто занимает много времени и усилий. Все это учитывается в себестоимости, и тогда появляются ЖК сегмента «комфорт+» и «бизнес», рассуждает Егор Федоров, руководитель отдела продаж Группы «Аквилон».
Уникальным в этом отношении можно назвать намыв Васильевского острова. Он находится недалеко от исторического центра, при этом территория является новой, и она не обременена дополнительной нагрузкой, как при редевелопменте. Здесь строится жилье выше среднего класса.
«Локация определяет почти все. Если зона редевелопмента находится в Рыбацком, то бизнес-класс там вряд ли кто-то купит. А вот станция метро «Фрунзенская» и ее окрестности вполне подходят для бизнеса-сегмента»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина»
Как редевелопмент меняет город и его структуру
Учитывая ограниченный объем свободных участков под застройку в обжитых районах Петербурга, освоение бывших промышленных площадок традиционно является одним из основных направлений развития городской среды. Редевелопмент позволяет превратить закрытые промзоны в активно развивающиеся кварталы.
Сейчас порядка 40% предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – проекты редевелопмента: такие данные приводит Ольга Трошева. На протяжении последних нескольких лет доля такого предложения варьируется в пределах 30-40%. В будущем ожидается сохранение показателя на этом уровне.
У Натальи Кукушкиной немного другая информация: около 30% предложения на первичном рынке сегодня приходится на редевелопмент. В 2021 году эта тенденция продолжит свое развитие: интерес к редевелопменту никуда не исчезнет, считает спикер.
«Девелоперу необходимо детально продумать все аспекты, чтобы изменить облик бывших промзон и создать у города новую ассоциацию с этой территорией – комфортной среды для жизни, отдыха и творчества»
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании GloraX
В настоящее время редевелопмент – основной источник пополнения предложения в сегменте жилья массового спроса и бизнес-класса. Это положительный процесс с точки зрения регенерации городской среды, но и он не обходится без дисбаланса – развитие жилья опережает развитие социальной и транспортной инфраструктуры, парков и общественных пространств, считает Светлана Московченко.
Редевелопмент в целом улучшает образ города, который получает более эффективное использование своей территории и улучшенную городскую среду. Благодаря ему потребители имеют возможность приобрести недвижимость в интересных локациях.
«Редевелопмент меняет город и его структуру значительным образом. И если градозащитники всегда говорят, что это негативное явление, то я считаю, что редевелопмент – это оздоровление города, его преображение, развитие и даже омоложение. Вынос промышленных территорий из самого сердца города за его пределы – нормальный тренд. Так делают крупные европейские столицы и города. Если правильно подходить к сохранению культурного наследия, с уважением относиться к архитектуре города, не возводя какие-то жуткие новостройки в видовых локациях, то все можно сделать очень грамотно и красиво. И, главное, – так, что будет нравиться и жителям, и гостям города»
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management
Новые проекты «серого пояса» в Петербурге
На территории бывших промзон в 2021 году планируется немало проектов. Площадки редевелопмента традиционно расположены в кварталах с развитой инфраструктурой и зачастую имеют хорошие видовые характеристики – например, на реку, залив, исторический центр. Такие локации интересны как девелоперам, так и покупателям.
Уже есть планы по дальнейшему освоению территорий между станциями метро «Черная речка» и «Лесная», сообщает Ольга Трошева. В перспективе продолжится вовлечение в редевелопмент бывших промышленных зон в Невском районе по обоим берегам Невы (вдоль пр. Обуховской обороны, Октябрьской наб.), где недавно стартовал проект «Стрижи в Невском 2» от Setl Group – он строится прямо напротив парка им. Бабушкина, на месте пивоваренного завода «Вена».
Также есть запас земель и в Василеостровском районе, который популярен за счет своего местоположения.
Редевелопмент ожидает и бывшую территорию компании «Петрохолод», расположенную неподалеку от ТРК «Европолис», рассказывает Ольга Шарыгина. Ранее она была выкуплена, сейчас там сносят имеющиеся здания. В планах строительство большого жилого комплекса.
«Группа ЛСР» будет застраивать асфальтобетонный завод на Октябрьской набережной. Хлебозавод на Васильевском острове и Левашовский хлебозавод на Барочной улице тоже подвергнутся редевелопменту.
Рано или поздно то же самое произойдет и с «Заводом «Красный Выборжец: слишком «сладкое» у него место. Легендарные «Кресты», скорее всего, тоже будут когда-нибудь трансформированы. Завод «Арсенал» также анонсировал свой путь к редевелопменту – в будущем там появится креативное пространство.
И, конечно же, место, на котором будет построена новая башня «Газпрома» высотой 700 метров, будет прекрасным примером редевелопмента территорий, добавляет спикер.