Инвесторов приглашают в номера
Московскому рынку апартаментов с сервисным обслуживанием меньше десяти лет, и он только набирает популярность среди поклонников пассивного дохода. Докризисные показатели доходности инвестиций в апартаменты с обслуживанием уровня гостиниц 3–4 звезды были почти в пять раза выше, чем в покупку квартир для последующей сдачи в аренду. Из-за пандемии и резкого падения туристического потока доходность сократилась, но остается в два раза большей, чем в арендное жилье.
Апарт-отели, или кондо-отели, как их называют за рубежом, это развивающийся в России формат недвижимости. Кондо-отель, это многоквартирный дом и отель одновременно. Комплекс обычно состоит из отдельных номеров под управлением профессионального управляющего. Но принадлежат номера не одному, а разным собственникам. В апарт-отелях можно жить или сдавать номер в аренду и получать доход. По оценке частного инвестора в недвижимость Андрея Кочерова, покупка юнита в кондо-отеле — пример чистого пассивного дохода от инвестиций в недвижимость. «Все вопросы с арендаторами, включая поиск, закрывает управляющая компания»,— уточняет он.
Первый классический апарт-отель в Москве — YE’S в Митино на 504 номера — начала строить группа «Пионер» в 2013 году. Тогда юниты площадью около 30 кв. м продавались по 4,6 млн руб. Сейчас в объявлениях о продаже, размещенных на ЦИАН, сопоставимые по площади апартаменты выставлены по 9,3–9,9 млн руб. Объем предложения с тех пор вырос в четыре раза. По данным Becar Asset Management, по итогам первого квартала этого года в Москве 1806 апартаментов под сдачу в готовых комплексах и 506 в строящихся. Это немного относительно рынка апартаментов, которые используются под жилье: сейчас 72 тыс. юнитов в строящихся и действующих объектах. Более того, под влиянием действующих в последние полтора года ограничений на передвижения туристов рынок апарт-отелей в Москве практически исчез: в продаже всего 55 юнитов в трех проектах. Предложение сократилось на 87% по сравнению с первым кварталом 2020 года и на 68% по сравнению с декабрем 2020 года. Спрос за год с марта 2020 по март 2021 года упал на треть, но превышает предложение — в первом квартале купили 82 юнита, следует из обзора Becar Asset Management. Дефицит помог удержать цены. В первом квартале прошлого года средняя цена квадратного метра составляла 303 тыс. руб. (в объектах, не имеющих звезд), а в марте этого года — 273 тыс. руб. за 1 кв. м. Апарт-отели уровня три звезды за это же время подорожали с 221 тыс. до 233 тыс. руб. за 1 кв. м.
Динамика спроса со стороны инвесторов и предложения на апарт-отели неравномерная (см. таблицу). Но, по словам Андрея Кочерова, перспективы сегмента гостиничной недвижимости в целом поддерживают туристическая статистика и ряд отраслевых решений, в частности режим открытого неба в аэропорту Санкт-Петербурга Пулково — он позволяет авиакомпаниям летать в аэропорт с любой частотой независимо от страны регистрации, введение электронных виз в Россию для иностранных туристов. По итогам 2019 года, по данным Ассоциации туроператоров, рост турпотока в Москву составил 20,5%. «После того как откроются границы, туристический поток возобновится, стабилизируется спрос на средства размещения, в том числе со стороны инвесторов»,— убежден господин Кочеров.
Инвестиционные перспективы
Юниты в апарт-отелях покупают в основном с инвестиционной целью. Но есть и те, кто выбирает такой вариант для постоянного проживания — как частные собственники, так и компании, которые затем используют апартаменты для размещения сотрудников.
«Это подходящий объект для тех, кто заинтересован получать относительно высокий гарантированный доход»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Порог входа на этот рынок ниже, чем на жилой, минимум на 10–15%. Заявленная доходность, по оценке госпожи Литинецкой, выше. Особенно при стабильной загрузке. «В период жестких ограничений в рамках борьбы с распространением коронавируса загруженность сервисных апартаментов составляла порядка 25–30%. По мере смягчения показатели постепенно возвращаются к тому уровню, который был зафиксирован до пандемии: 60–85% в зависимости от проекта»,— отмечает госпожа Литинецкая.
«Если управлением занимается профессиональный оператор, доходность от аренды составляет в среднем 8–10% годовых, в некоторых объектах 15–20%»,— отмечает она, добавляя, что заявленные показатели выше ставок по банковским вкладам. Максимальная ставка по вкладу, по данным Banki.ru, составляет сейчас 7%. Доходность сдачи в аренду квартир сейчас находится на уровне 4–5% годовых. Так, однокомнатная квартира в новом ЖК рядом со станцией метро «Ботанический сад» — в этой же локации находится апарт-отель сети YE’S — на ЦИАН стоит 14,7 млн руб. Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в этом же комплексе оценена в 60 тыс. руб. в месяц. Примитивный подсчет окупаемости, в котором квартира сдается всегда — без учета ипотеки, налогов, расходов на амортизацию, простоев,— дает срок возврата вложений 20,5 года. И не учитывает сопутствующие риски. Так, сегмент аренды жилья в России существует в основном в серой зоне. Мошенничества, например несанкционированная субаренда, уже не так распространены, но их нельзя исключать. Собственники и арендаторы заключают договор, но и те и другие без проблем его нарушают, часто без значимых последствий.
По оценке операционного директора департамента апарт-отелей Becar Asset Management Анастасии Заболотной, доходность апарт-отелей неравномерна. «До пандемии мы прогнозировали от 9% в первый год с постепенным ростом показателя до 15–17% к пятому году. Сейчас 5–7% в первый год с ростом до 12–13% через пять лет»,— рассказывает эксперт, подчеркивая, что потом доходность растет незначительно, в том числе за счет капитализации актива и увеличения цен на проживание и инфляции. Точка безубыточности юнита, который сдается в долгосрочную аренду, находится на уровне загрузки в 30–35%. «Чтобы актив приносил максимальную доходность, нужно стремиться к стопроцентной загрузке, но лимитировать сервис. В проектах, рассчитанных на краткосрочную аренду, не стоит ориентироваться на полную загрузку, иначе растущие переменные операционные издержки и износ быстро ограничат доходность»,— предупреждает госпожа Заболотная.
В показателях доходности учтена комиссия управляющего. Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов говорит, что компания берет 15% дохода от аренды. Общая доходность инвестиций находится в пределах 6–10% годовых и зависит от того, когда был куплен юнит. «В YE’S Botanica средняя стоимость апартамента категории Standard с момента старта продаж к этапу ввода в эксплуатацию увеличилась в среднем на 50%»,— отмечает он. Годовой доход собственников в YE’S Mitino, в том числе в период пандемии, составлял 390 тыс. руб. в год. В апарт-отеле YE’S Botanica в первый год эксплуатации объекта собственники смогут заработать 452 тыс. руб. в год, потом этот показатель будет расти. Ежемесячный доход в среднем составляет от 32 тыс. до 37,6 тыс. руб.
Личная резиденция
По словам операционного директора департамента апарт-отелей Becar Asset Management Анастасии Заболотной, развитие сегмента апарт-отелей уровня «комфорт плюс», или 3–4 звезды в гостиничной терминологии, только набирает темп. «Московские девелоперы были более заинтересованы в сегменте класса люкс»,— отмечает она.
В сегменте дорогой недвижимости формат апартаментов с сервисным обслуживанием выглядит иначе, и его участники тоже считают, что рынок только начал формироваться. В Москве только начинают появляться комплексы апартаментов под управлением отельных сетей уровня 4–5 звезд с мировым именем, жители которых окружены инфраструктурой и сервисом международного уровня. «Сейчас на такие предложения приходится не более 5% в сегменте премиальной недвижимости»,— рассказала коммерческий директор Vesper Марина Синягина. По ее словам, в проекте Fairmont & Vesper Residences уже проданы все 42 апартамента, свободен только пентхаус. «В крупных мегаполисах всего мира формат брендированных резиденций очень популярен. У многих наших клиентов есть аналогичные активы в Нью-Йорке, Лондоне, Дубае»,— уточняет госпожа Синягина.
В мировом масштабе брендированные резиденции существуют с середины 80-х годов, говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «У нас только десять лет»,— добавляет он. Застройщиков мотивирует возможность увеличить маржинальность проектов. «В среднем по миру дополнительная премия к цене жилья под управлением отелей составляет порядка 20%»,— говорит господин Халин. По его словам, санкции ограничили развитие этого рынка в России, так как многие правообладатели — американские компании, и они вынуждены с осторожностью включаться в проекты в России.
Первый проект элитных апартаментов под управлением гостиничного оператора появился в Москве в 2013 году, это были «Звезды Арбата». Сейчас на рынке девять проектов с гостиничным обслуживанием: все относятся к сегменту элитного жилья, кроме комплекса «Рогожский Вал 12», это бизнес-класс. «Конкуренция растет, особенно в сегменте апартаментов на продажу. За три года появилось шесть новых проектов с сервисной составляющей, еще два ожидаются в ближайшее время»,— говорит региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Объекты делятся на два типа: в одних сервис включен в стоимость содержания жилья и обязателен для владельца, в других отель есть на территории комплекса, и владелец апартамента может воспользоваться его услугами за дополнительную плату.
К первому типу предложения относятся всего три проекта: Fairmont & Vesper Residences Moscow, The Residences at Mandarin Oriental Moscow и Bvlgari Hotels & Residences. В «Звездах Арбата», «Поклонная 9», Roza Rossa, The Book, MOSS Apartments, «Рогожский Вал 12» отель уже есть, и его сервисом можно пользоваться, или открытие ожидается. Такая недвижимость пользуется спросом у богатых покупателей — у них есть деньги и почти нет времени. Они много ездят, знают цену комфорта и готовы платить за дизайн, безопасность и высокое качество сервиса. «Важно, чтобы содержание недвижимости не доставляло хлопот и объект можно было сдавать в аренду на время, пока собственники в нем не живут»,— говорится в материалах Savills.
«Бюджеты сделок в сегменте начинаются от 17 млн руб.— это цена студии по переуступке площадью 27 кв. м в проекте The Book»,— привел пример Дмитрий Халин. Ультрадорогие пентхаусы оцениваются в несколько миллиардов рублей. Средний бюджет покупки — 150 млн руб., рассказал господин Халин. По оценке Андрея Соловьева, доходность от долгосрочной сдачи в аренду апартаментов в высокобюджетном сегменте составляет 4–7% (17–25 лет окупаемости). На строительной готовности можно заработать 25–35%. Недостатка в покупателях нет: в 2018 году на первичном рынке элитного жилья Москвы было продано порядка 70 лотов с сервисным обслуживанием, в 2019 году — 150, в 2020 году — более 260 (данные Knight Frank).