Торговые центры пережили эпоху перемен
Торговые центры Санкт-Петербурга вошли в период трансформации, вызванной рядом глобальных трендов. Эксперты считают, что их будущее зависит от того, насколько эффективно владельцы смогут приспособиться к новым реалиям.
Минувший год для торговых центров (ТЦ) оказался крайне неудачным. Как, впрочем, и для других сегментов рынка коммерческой недвижимости. «Первым испытанием стало резкое снижение трафика посетителей из-за начала пандемии. Вторым – введение коронавирусных ограничений. Из-за них ТЦ потеряли до сорока процентов выручки», – отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
При этом, как считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, влияние работы ТЦ на рост заболеваемости убедительно не доказано. «Мы наложили показатели Shopping Index от компании Watcom на график заболеваемости COVID-19. Совмещение результатов показало отсутствие зависимости. Так, после решения городских властей о разрешении работы ТЦ роста заболеваемости не наблюдалось», – отмечает он.
Как бы то ни было, ограничения, введенные правительством Петербурга, серьезно усложнили жизнь как владельцам ТЦ, так и арендаторам торговых площадей. «В этих условиях рынок ТЦ города с апреля перешел в новую стадию существования – «переговорную». Действующие арендаторы продолжают переговорный процесс по коммерческим условиям текущих договоров, однако большинство собственников согласовывают условия лишь на короткую перспективу с последующим возвращением к вопросу», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Наталия Киреева. «При этом многие арендодатели выбрали не самую дальновидную стратегию и отказались идти на уступки. В итоге они потеряли до десяти процентов арендаторов», – добавляет Ольга Шарыгина.
Впрочем, большинству партнеров все-таки удалось найти взаимоприемлемые условия. «Благодаря активному переговорному процессу вакантность в ТЦ выросла незначительно, достигнув 3,9 процента к середине осени 2020 года (в конце марта было 3,5 процента). При этом в самых востребованных торговых центрах свободными остаются не более 1 – 2 процентов площадей», – оценивает Наталия Киреева.
Следствием смягчения условий стало снижение средних арендных ставок, впрочем, не очень значительное. По данным Becar Asset Management, этот показатель на конец 2020 года составил для якорных арендаторов 10,03 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для торговых галерей – 19,2 тыс. рублей.
Серьезные последствия
По мнению экспертов, пандемия будет иметь для рынка ТЦ серьезные последствия – как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. При этом если при оценке ближайших перспектив специалисты высказывают разные точки зрения, то в серьезных сдвигах для всего сегмента мало кто сомневается.
«В 2021 году вакантность в ТЦ будет расти до уровня 4 – 5 процентов в оптимистичном сценарии развития и до шести процентов – в пессимистичном», – считает Наталия Киреева. «Благодаря незначительному вводу новых объектов вакансия в ТЦ в 2021 году, даже несмотря на пандемию, не вырастет более чем на 1 – 2 процента. А при благоприятных обстоятельствах снова начнет снижаться. Арендные ставки в этом году просели достаточно сильно, можно ожидать, что дальнейшего падения не будет. При позитивном развитии событий к концу 2021 года средние ставки по сравнению с концом 2020 года вырастут на 7 – 15 процентов», – дает свою оценку Ольга Шарыгина.
Виртуальный конкурент
Тем не менее, по ее мнению, на восстановление рынка до уровня докризисных показателей потребуется не меньше двух лет. Но это только часть ожидаемых последствий пандемии. Она существенно ускорила процессы, влиявшие на рынок торговых помещений последние несколько лет. «Нужно учитывать, что взрывной рост интернет-торговли в этом году не пройдет бесследно. Пандемия изменила предпочтения аудитории. И это не временная тенденция, а новая реальность, в которой ТЦ придется активно осваивать новые форматы в борьбе за покупателя», – уверена эксперт. С ней согласна Наталия Киреева: «Ретейлеры становятся компактнее, занимают меньшую площадь, сокращая издержки на аренду и вкладывая высвобождающиеся средства в развитие онлайн-магазинов».