Аристократическая рекреация. Усадьбу Шувалова превратят в туристический центр
Российский аукционный дом (РАД) по поручению ООО «РТ-Капитал», входящей в структуру ГК «Ростех», 18 мая проведет электронный аукцион по продаже имущественного комплекса Усадьбы графов Шуваловых в Парголово. Сейчас бывшая дворянская усадьба находится в собственности Всероссийского научно-исследовательского института токов высокой частоты им. Вологдина (ВНИИТВЧ). Институт расположен на территории Шуваловского парка и входит в состав «Ростеха».
На торги единым лотом выставляются 7,5 га земли и 12 нежилых зданий и сооружений общей площадью 14,8 тыс. м2. Пять из них общей площадью около 6,5 тыс. м2 являются объектами культурного наследия: «Большой дворец», «Малый дворец», «Конный двор», «Дом садовника» и «Туфовая арка». Они вместе с самим участком включены в список Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Начальная цена лота составляет 366,1 млн рублей.
Собственник усадьбы в ходе торгов планирует привлечь профильного инвестора для развития на базе ее имущественного комплекса многофункционального культурного или туристического центра.
«Интерес к усадьбе Шуваловых всегда был высоким, и он продолжает расти», — отметил генеральный директор ООО «РТ-Капитал» Кирилл Федоров. Структуры «Ростеха» уже занимаются возрождением памятника архитектуры: на базе имущественного комплекса усадьбы организовано выставочное пространство «Усадьба графов Шуваловых», проводятся экскурсии.
«В Петербурге становится уже хорошей традицией приспособление исторических ансамблей под социально значимые общественные пространства с коммерческой составляющей. Проведение праздников, фестивалей, выставок, творческие мастерские для детей и взрослых удачно соседствуют с кафе, ресторанами и гостиницами для туристов. Шуваловский парк традиционно был местом притяжения горожан, поэтому мы уверены в коммерческом успехе рекреационного проекта на данной территории и в наличии спроса среди инвесторов», — отметил генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Графу и не снилось
Аналитики считают, что торги вызовут интерес среди потенциальных инвесторов. Среди плюсов лота — локация и популярность места у горожан. «Очень интересный лот с красивыми постройками, расположенный в живописном парке и при этом в черте города», — отмечает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers Анна Сигалова.
Она считает, что усадьба Шуваловых подходит для реализации культурно-рекреационной функции. «Там можно создать спа-отель с банкетно-ресторанной и конференц-направленностью. Может, даже с каким-то историческим посылом», — рассуждает Анна Сигалова.
«У объекта есть своя история, классная локация, которая подходит как для рекреационной, так и для туристической функции. Из него можно сделать хороший инвестиционный продукт», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
С коллегами согласен руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук: «При грамотном подходе здесь вполне можно реализовать креативное общественное пространство для отдыха с включением ресторанной функции. Таких мест в Петербурге не хватает. Оно однозначно было бы востребовано».
Инвестиционный директор компании Ales Capital (занимается развитием комплекса «Никольские ряды») Владислав Юрковский подчеркнул, что рекреационные зоны пользуются большой популярностью как в черте города, так и в пригородах. «Мы знаем, насколько востребованы курорты, парки и загородные гостиничные комплексы вблизи города. Поэтому новая точка на карте при качественной реализации проекта будет пользоваться спросом, тем более что данный объект находится совсем близко к жилым районам города и в целом северное направление популярно для загородного отдыха и времяпрепровождения», — отмечает он.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ», в активе которой проект приспособления исторической недвижимости под современную функцию «Ферма Бенуа»), напомнил, что в Парголово на фоне активного жилищного строительства явно ощущается дефицит и социальной, и культурной инфраструктуры. «Места здесь живописные, а пойти некуда, кроме дома культуры, заняться почти нечем, кроме прогулок. Учитывая близость к городу, усадьба Шуваловых может и должна превратиться в точку притяжения и для местных жителей, и для туристов, должна стать лендмаркером этого места», — говорит Николай Антонов.
Усадьба как конфетка
Эксперты указывают, что заявленная начальная цена лота в целом соответствует рынку и в ходе торгов может даже подняться. «Проявить интерес к покупке объекта могут инвесторы, которые уже работают в туристической отрасли, знают, как развивать такие проекты, и не боятся вкладывать в них деньги», — отмечает Ольга Шарыгина. Но надо понимать, что итоговый объем инвестиций будет существенно больше, чем затраты на покупку недвижимости, и во многом из-за нюансов, связанных с охранными обязательствами. «Как правило, проекты, в которых задействованы памятники, очень затратные», — говорит она. По предварительным оценкам Ольги Шарыгиной, помимо цены аукциона инвестору придется вложить не меньше 500 млн рублей, чтобы превратить актив в интересный проект.
«Объект культурного наследия — серьезный вызов для инвестора, он налагает ограничения как на текущие работы, так и на стратегическое планирование. Придется инвестировать не только в недвижимость, но и в интеллектуальный продукт», — говорит Николай Антонов. Он рассказал, что ГК «БестЪ» понадобилось 250 млн рублей на то, чтобы поднять из руин деревянное здание Дачи Бенуа. «Чтобы сделать из нее детский развивающий центр, а затем — частный детский сад с авторскими программами, понадобилась куда бо́льшая сумма. Но иначе никак. Просто посмотреть на историческое здание люди приходят один раз. Чтобы они приходили постоянно, надо, чтобы оно работало», — рассказывает Николай Антонов.
«Наличием на участке объекта культурного наследия у нас в городе никого не удивишь и не испугаешь. Этот факт не слишком остудит пыл тех, кто решит участвовать в торгах», — считает Анна Сигалова.
«Главная задача инвестора — придумать хорошую концепцию для данной локации и качественно ее воплотить в жизнь. Чтобы оценить возможный формат будущего проекта с учетом охранных обязательств, нужно провести детальное социологическое и урбанистическое исследование», — говорит Владислав Юрковский. Он считает, что у этого объекта и территории хороший потенциал, который позволит создать прибыльную экономику объекта культурного наследия.
«Чтобы усадьба Шуваловых заработала как бизнес-проект, надо бережно и корректно включить исторические здания в концепцию проекта. Но это точно не про быструю окупаемость: территория должна развиваться постепенно, естественным образом. Надо быть готовым к длинным инвестициям», — говорит Николай Антонов. Он советует собственнику сосредоточиться на создании инфраструктуры рекреационной зоны. «Недвижимость частично сдал бы в аренду предпринимателям, чей бизнес вписывается в общую концепцию проекта, а частично реализовал бы инвесторам, которые хотят получать пассивный доход; работу с арендаторами доверил бы управляющей компании — так, как это делается в развитых странах, через формирование комьюнити, делового сообщества», — рассуждает Николай Антонов.
Среди наиболее известных инвестиционных проектов приспособления исторической недвижимости под рекреационную функцию в Петербурге эксперты называют «Новую Голландию», комплекс «Никольские ряды» на Садовой улице от Ales Capital и проект ГК «БестЪ» «Ферма Бенуа» на Тихорецком проспекте.
«Последняя может стать неким ориентиром в проекте приспособления усадьбы Шуваловых», — считает Ольга Шарыгина.
Справка «Нового проспекта»:
Всероссийский научно-исследовательский институт токов высокой частоты имени В.П. Вологдина занимает бывшее Шуваловское имение со всеми постройками и жилыми домами в Парголово с 1948 года. Сам институт, входящий АО «РТ-Химкомпозит» госкорпорации «Ростех», находится в плачевном финансовом положении: в 2019 году в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти поступили сразу три иска о признании ВНИИТВЧ банкротом.
В 2007 году ВНИИТВЧ анонсировал свой проект развития Шуваловского парка. Тогда архитекторы предполагали превратить исторические постройки в конгресс-центры, отели и рестораны, а на остальной территории разместить культурно-развлекательные и спортивные объекты. Проект оценивался в 2,5 млрд рублей, которые предполагалось привлечь из внебюджетных источников, но в итоге инвестора так найти и не удалось.
Шуваловский парк внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО и является памятником федерального значения. Он занимает 142 га в поселке Парголово на севере Санкт-Петербурга, из них 136 га находится в границах охраняемого объекта культурного наследия, и новое строительство там запрещено. Обязанность поддерживать парк в удовлетворительном состоянии всегда лежала на ВНИИТВЧ. В 2015 году институт акционировался и приватизировал те здания, в которых размещались его кабинеты и лаборатории, а также территорию площадью 8,4 га — всё, что было расположено внутри «периметра». Остальное отошло на баланс Санкт-Петербурга, а в 2016 году институт снял с себя обязанности по уходу за парком, также передав их городу.