Услуги
Услуги
  • Управление инвестициями
    Услуги дивизиона
    • Digital real estate agency & managment - Dream team
    • PROEstate - организация мероприятий в сфере недвижимости
    • ARE — обучение девелопменту и управлению недвижимостью
  • Управление объектами
    Услуги дивизиона
    • Property Management
    • Техническая эксплуатация
    • Технический консалтинг
    • Дата-центры
    • Энергоэффективность
  • Управление проектами
    Услуги дивизиона
    • Идеи и оценка проектов
    • Проектирование, дизайн и архитектура
    • Fee девелопмент и управление проектами
    • Строительство, реконструкция, капитальный ремонт
    • IT и Digital проекты
8-800-222-61-22
Напишите нам
RU

Кондо-формат для девелоперов

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management В апарт-отелях есть та самая добавленная стоимость, которой не хватает традиционному жилью

Почему строительство апарт-отелей сравнялось по выгоде с жильем?

Полагаю, только ленивый еще не рассказал об ажиотажном спросе на жилье и склады, случившемся в России на фоне общего кризиса и падения экономики. Однако эти два сегмента стали не единственными, где девелоперы получили неожиданную, но вполне логичную выгоду: локдаун спровоцировал повышенный интерес к апарт-отелям, ранее находившимся в условном втором эшелоне рынка недвижимости. И вот почему.

Цены на квартиры в российских новостройках подскочили в "ковидном" 2020 году на 19,2%. Такие цифры приводили несколько месяцев назад эксперты портала "Мир квартир". А в JLL выяснили, что инвестиции в склады выросли в прошлом году в 2,5 раза. В первом случае на руку сыграла льготная ипотека, а во втором - рост e-commerce.

Если быть точным, то основной рост цен на новостройки произошел во втором полугодии: сразу после снятия локдауна люди начали массово скупать жилье, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге. Лидером по росту цен среди крупных городов стал Сочи - "квадрат" подорожал здесь за год на 39%, подсчитали в компании "Авито-Недвижимость". Следом по динамике идут Калининград и Брянск, Северная столица же поделила четвертое место с Нижним Новгородом. В итоге доходило даже до отказа девелоперов от рекламы: иначе спрос было просто не сдержать.

Разумеется, главной причиной роста цен стала рекордно низкая ставка по ипотеке, но если бы дело было только в ней, то цены и росли бы только в России. Однако повышательный тренд мы видим во многих странах мира. Например, в США дома за год подорожали примерно на 20%. Вторая причина кроется в запущенном печатном станке и триллионах долларов, которые выплеснулись в результате на рынок. И наконец, третья причина - чисто российская. Это переход большинства строек на финансирование через счета эскроу, что автоматически увеличило затраты на строительство и среднюю цену квадратного метра.

По этой третьей причине средний рост цен на квартиры в России был больше, чем в мире. Может показаться, что жилье стало "новым золотом" для девелоперов, но, как говорится, есть нюансы. Далеко не всем девелоперам доступно кредитное финансирование по новой схеме, да и разрешение на строительство многоквартирного дома по 214-ФЗ с 2018 года могут получить только застройщики, имеющие соответствующий опыт (не менее трех лет) по строительству не менее 10 тыс. кв. м. Поэтому для входа на рынок жилья нужен надежный партнер - с землей или документами на руках и четким бизнес-планом.

Последнее особенно важно, потому что конкуренция на рынке недвижимости просто зашкаливает.

Что интересно, с одной стороны, рынок перегрет, а с другой - стоимость аренды жилья снизилась, и довольно существенно - процентов на 10, а то и на 15. Как следствие, доходность от вложений в жилье с целью сдачи в аренду уже даже не 5-6%, а 3-4% годовых. А это уже совсем грустно, при том, что большая часть денег, снятых с банковских счетов, пошла как раз на инвестиции в жилье с целью дальнейшей его сдачи в аренду. По той же самой причине сильно росли цены на апартаменты и апарт-отели кондо-формата, а также на коливинги. В Москве цены на апартаменты выросли, по данным Becar, на 19%, в Петербурге - на 1016%. Но если доходность одних стагнирует либо идет вниз, то других - растет. Так, например, наши кондо-отели уже в первый год работы показывают доходность в 8% годовых, а в целом по всем нашим проектам мы прогнозируем ее увеличение до 17%.

Спрос на жилье и апартаменты традиционного формата (в последнем случае мы говорим о так называемом "псевдожилье") в ближайшие 2-3 года, конечно, сохранится. Лайфстайл-отели и коливинги будут "отъедать" свою долю рынка. Все потому, что на арену вышли арендаторы поколения молодых креативщиков и "цифровых кочевников". Еще 30 лет назад их не было на рынке. Это блогеры, айтишники, веб-дизайнеры. Они не богаты, но зарабатывают больше, чем инженеры и менеджеры среднего звена на предприятиях. Им нужны:

  • сервис, чтобы все было в "один клик" на базе цифровой платформы, ивент-менеджеры, чтобы развлекали, и мероприятия, чтобы не думать о досуге.

Именно для такого рода потребителей в России нет своего продукта, а их доля в общей массе тех, кто формирует спрос, растет с каждым годом. То есть ниша есть, и она постоянно увеличивается. Мы это поняли еще в 2013 году, когда и приняли решение выйти на рынок апарт-отелей. Тогда предложения на нем не было от слова "совсем". Эти тренды в Россию только-только приходят, но они будут пользоваться большим спросом в ближайшие годы. В них есть та самая добавленная стоимость, которой не хватает традиционному жилью.

Если взять в пример наш последний проект отеля, то при средней себестоимости в 90 тыс. руб. за 1 кв. м средняя цена его реализации частным инвесторам - около 175 тыс. руб. Подобный уровень доходности стал возможен за счет того, что все наши проекты мы продаем в формате all inclusive: в них все уже есть, от мебели до гостиничного сервиса. Именно поэтому, если апартаменты продаются на 15-20% дешевле квартир аналогичной площади и метража в окрестностях, то сервисные апартаменты гостиничного типа (официально они называются именно так) - на 15-20% дороже.

При этом кондо-формат, который мы для себя избрали, позволяет игнорировать главную проблему девелоперского рынка России - дефицит "длинных денег". Для этого все номера "раскадастрируются" (то есть каждый из них становится отдельным объектом недвижимости) и распродаются в розницу. Фактически это альтернатива инвестиционной квартире для сдачи в аренду, но дешевле (за счет площади), с меблировкой и управлением; это готовый бизнес, но с доходностью в два-три раза выше, чем у обычных квартир.

Подписаться на мероприятия